这几天，南通的各大售楼处和中介门店，比菜市场还热闹。 但热闹的不是买房，而是“讨价还价的卖房”。

就在刚刚，我在中创区（中央创新区）的一家中介门店里，看到了令人唏嘘的一幕。 一位穿戴体面、但满脸愁容的中年男人（一听口音就是通州的老板），把他手里那套曾经引以为傲的万科方圆大平层，直接挂了一个“骨折价”。 中介劝他：“王总，这个价格可是比两年前亏了150万啊！” 王总把烟头狠狠按灭在烟灰缸里，吼了一句：“亏？我现在要的是救命钱！工地上几百个兄弟等着结账回家过年，拿不到钱，我这个年怎么过？”

这一幕，是2026年南通楼市最真实的写照。

曾经，南通号称“北上海”，GDP破万亿，地铁、新机场、高铁利好满天飞。中创区的房价一度冲破3.5万，甚至喊出要赶超苏州园区。 现在呢？ 在这个寒冷的腊月，南通楼市的两大支柱——“建筑铁军”的钱包和“上海溢出”的幻想，同时塌了。

今天，我要用2500字的大实话，扒开南通这座“万亿俱乐部”城市在楼市上的虚火与阵痛。

1. 建筑之乡的“反噬”：当包工头没钱买房了

南通楼市，成也建筑，败也建筑。 全中国每100栋高楼，就有几栋是南通人盖的。南通铁军，威名赫赫。 前几年，房地产火的时候，南通的包工头、项目经理们，是南通豪宅最大的接盘侠。 他们兜里揣着几百万、上千万的工程款，回乡置业，把中创区、山水路买成了“富人区”。

2026年，情况反转了。 全国房地产都在“保交楼、去库存”，开发商的日子不好过，下游的建筑商日子更难过。 手里全是“商票”（商业承兑汇票），全是“抵房款”（没钱给，拿没人要的房子抵债）。 现金呢？ 现金流断了。

在这个腊月十九，南通市场上出现了大量“工抵房”和“老板急售房”。 这些房源的价格，直接击穿了市场底线。 中创区曾经3万+的神盘，现在二手房成交价已经回落到了2.2万-2.5万。 这就是“反噬”。 当最大的购买力群体变成了最大的抛售群体，南通房价的“硬着陆”就不可避免。

2. “北上海”的梦醒时分：上海人根本看不上你

南通房价的第二大推手，是“环沪概念”。 苏通大桥一通，高铁一通，中介就开始吹：“住在南通，上海上班，房价洼地。” 2026年，这个谎言彻底破了。

首先，上海跌了。 上海崇明、金山、奉贤的房子，现在也就2万出头。 对于上海刚需来说，与其跨过长江买个江苏户口的房子，不如留在上海远郊。 其次，教育的“劝退”。 南通教育是出了名的“地狱模式”。 上海投资客以前买南通是想投资，不是想让孩子来南通受罪（卷生卷死）。 当投资属性消失，谁愿意来接盘？ 苏锡通园区、通州湾这些打着“对接上海”旗号的新区，现在全是库存。 晚上去看看亮灯率，黑压压一片，全是投资客被套牢的眼泪。

3. 中创区VS老城区：新城的泡沫正在破裂

南通人有个执念：喜新厌旧。 这几年，大家一股脑往中创区挤，把老城区（濠河周边）贬得一文不值。 但在2026年，风向变了。

中创区的“尴尬”： 规划是高大上，大剧院、美术馆都有。 但生活配套呢？ 买把葱要开车，吃碗面要开车。 而且，中创区的房价即使跌了，也还在2万以上。 对于现在的南通年轻人来说，这个价格依然高不可攀。 工资才多少？南通的普通打工人，月薪也就五六千。 靠工资买中创？做梦！

老城区的“回归”： 反观濠河边的老城区，虽然路窄点，房子旧点。 但烟火气足啊！ 学区（通师一附、一中）稳啊！ 在资产缩水的年代，南通人开始回归务实。 “与其在中创区为了面子背两百万房贷，不如在老城区花一百万买个舒服的日子。” 老城区的抗跌性，在这个冬天反而体现出来了。

4. 县区市场的“崩塌”：海门、如皋的痛

南通不仅市区贵，下面的县市更疯狂。 海门一度房价破2.5万，如东、如皋也都破万。 2026年，县区市场正在经历“膝盖斩”。

海门人以前觉得自己是“小上海”，房价看齐南通市区。 现在，随着海门并入南通市区（虽然行政上早并了，但心理距离还在），加上产业转型的阵痛（家纺城也卷不动了）。 海门的房价正在加速回调，回归到1.5万的合理区间。 至于那些没有产业支撑的乡镇盘，基本已经丧失了流动性。 “有价无市”，是县区楼市的墓志铭。

5. 2026年腊月，给南通人的三条“保命”建议

在这个年关，如果你在南通有房，或者想买房，听我三句大实话：

  1. 如果你是建筑行业的老板/从业者： 手里的多余房子，赶紧变现！ 别舍不得那几十万的亏损。 行业的大周期变了，未来几年现金流会越来越紧。 现在卖是割肉，明年卖可能就是截肢。 留得青山在，不怕没柴烧。先把工人工资发了，保住信誉才是王道。
  2. 如果你是刚需： 盯住“工抵房”！ 这几天，很多建筑公司为了回笼资金，会放出大量低价工抵房。 价格可能比售楼处便宜20%-30%。 只要手续齐全（能网签），这是你上车中创区或核心地段的唯一机会。 别嫌弃是抵债房，房子是一样的，价格香才是硬道理。
  3. 别碰“概念新区”！ 通州湾、苏锡通、能达商务区边缘。 这些地方，饼画得太大，人填不满。 2026年是收缩发展的年代。 买房就买主城区、地铁口、成熟学区。 其他的，都是浮云。

最后总结一句： 南通是一座令人尊敬的城市，南通人肯吃苦、敢拼搏。 但南通的房价，确实透支了这座城市的未来。

2026年的这场下跌，是在还过去几年的债。 泡沫挤干了，南通铁军才能轻装上阵，重新出发。

对于咱们普通老百姓来说： 别去接老板们的盘，守好自己的钱袋子。 这个年，安安稳稳过，比什么都强！

【这里是评论区，不服来辩】 你说南通还要涨？你问问你身边的包工头亲戚，今年结到账了吗？ 欢迎在评论区晒出你的“南通买房故事”，是坑还是福，大家一起评评理！

#南通#