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前滩滨江超级红盘前滩公馆五批次将于5月24日开盘！自去年9月至今累计将近 3000 组认购客户惊艳上海，2025年度累计认购量超1730组，高居浦东TOP1，是真正的年度热盘，浦东 2025年楼市封面项目！前滩公馆五批次新品已于14日认购结束，高净值人士的一致追捧再次印证了前滩滨江红盘的稀缺价值。而五批次无疑是前滩公馆上车最友好的批次了，低分客户尤其需要珍惜！
在新房土拍价格不断上涨的背景下，上海滨江沿线的土地越发稀贵，而滨江的低密洋房更是难寻，前滩公馆五批次推盘量大且以中大户型为主，本批次属于极其难得的低分客户福利，估计以后都不会有了，各项BUFF拉满，从任何意义上都属于项目的王炸批次了！
原因很简单，前滩公馆把目前剩下的所有112㎡户型，全部在这个批次一股脑的拿出来了。此前万众期待，此后彻底绝版，抢占这个别墅区仅5层洋房的机会有且只有这一次，值得全上海所有1300-1500万级客户都去冲一次。
为什么这么说呢？
1、这次总计供应98套112㎡产品，套数充足，上车几率大。这个户型也是无数粉丝等了很久的大三房改善面积段，充足的供应量加合理的总价控制，在选房上也不需要太纠结，房源均好性非常强，成为怎么买都不会出错的超级三房产品。
2、关于112㎡另一个重要的信息就是作为5层洋房，楼间距达到了30米左右，几乎是1:1.8的楼间距，所在的紫薇公馆组团容积率更是仅有1.2，非常夸张的低密舒适度。
3、户型上近乎0浪费的完美设计，地面石材+嘉格纳套装，基本可以参考139㎡户型装标！（具体装标以公示为准），本次的112m²不仅在二批次抢疯了的116m²基础上做了升级，还因为身在别墅区，可以享受南区800m²的别墅会所！
4、这个批次首次推出了188㎡的大平层产品，北侧高区看前滩+徐滨景观+绿地，尺度感一流，对于大平层舒适度来说走到顶了，而且首开价格有无敌性价比。
5、这个批次之后，整个前滩公馆的洋房就只剩下最后191套了，几乎约等于清盘了，所以各位一定要重视这次大量推盘的机会，务必试试运气，这次是上车的好机会。前滩公馆售楼处电话：400-9939-964前滩公馆官方电话：400-9939-964
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浦东“好房子”标准天花板
前滩滨江新海派传世级资产
「前滩公馆」
五批次5.24开盘在即
稀缺滨江板块海派低密洋房
主推建面约188㎡终极传世大宅
建面约112㎡爆款飞机户型！
新海派美学示范区实景呈现！
错过难再！
01全明星户型深度解析
前滩公馆售楼处电话：400-9939-964前滩公馆官方电话：400-9939-964
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这次「前滩公馆」五批次一共会供应7个户型系列，我们挑几个大家最关心的来说：
y9系列，约112㎡三房高定爆款一次全出，错过再无
之前没买到116㎡户型的小伙伴，上车前滩公馆舒适性3房的机会又来了！本批次推出的建面约112㎡3房户型，基本是这个户型的复刻版。并且，这期房源还位于小区南面的“紫薇公馆”组团。紫薇公馆容积率1.2，且楼高仅5层，加上30米的宽阔栋距，户型的采光无敌！所以，本次112户型是整个项目中最不可忽视的明星户型，它集功能性、舒适性和适中面积段等多重优势于一身。98套房源一次性全部推出，后面再也没有了。这次上车机会错过再无！
这一户型的设计也是细节感拉满：
乍一看y9和y10感觉很像，也确实很像，比较明显的区别有2点：
y9入户增加了一个大储藏室，且阳台从单面采光变成了270°。
所以，y9相当于y10的pro版本，功能性进一步加强了，或者可以看成139㎡户型的精致版，总价更友好！而且112㎡这次供应的套数也不少，目前我们粉丝里的潜在业主，基本上都是把这个户型列为第一目标的。
如果你的目标也是TA，把文章看完的同时请记住一定不要随意弃号，因为该户型此前未有，此后绝版。5层别墅区真洋房+30米栋距无敌采光+南区800m²会所+樱花大道/文化公园景观+装标对标139大户型（地面石材+嘉格纳套装等，以公示为准），各种buff拉满，这个户型真的是王炸中的王炸，我们去买车每加一些配置都还要增加不少预算，112m²的这些王炸要素集于一身，单价上和87/139/149等主力户型又相差不大，我觉得这个定价非常合理，值得闭眼冲！时间会证明一切，这个户型均好性非常强，买到的一定不会后悔!
y13系列，149平4房，这次供应42套
最让我印象深刻的就是四批次开盘时，前50个号码里，就已经把y13的库存几乎掏空。
这次y13系列一共有3个标准款（y13e，y13h，y13d），对应的非标是y13b、y13g、y13f，我放在一起说了，e与h&d主要差距在阳台轻微造型区别，另外就是外立面的色系和颜值了，可能y13e这种红砖更具海派风情，而y13h/d可能更偏古典文艺一些。
y14系列，终极改善王炸约188㎡公园洋房孤品也是首发
一直在等大户型的改善置业者，上车机会来了！5批次将带来32套建面约188㎡大四房爆款新品，占总体量一半！这一户型位于千亩城市森林第一排，将甄稀的城市森林景观作为日常生活的背景板。
户型设计只能用奢华来形容：
为什么做朝北客厅？
当然，这个户型做成朝南客厅是没问题的，至少建筑规范上肯定可以，我理解做北厅的原因一方面是照顾客厅北侧的景观视野，另外一方面可能更现实一点：你花了2000多万买的房子，如果一定要有空间朝北的话，卧室和客厅哪个朝北的影响小？
而且这样做，整个户型完全动静分区，三个卧室全部朝南，居住更舒适！再说非标，y14的2个非标（y14a与y14c）都非常值得大家提前做好功课。
首先y14a全部在1楼，南向卧室被去掉了1个，变成了一个3+1，而且北侧有一间标准的卧室。
02 说完户型分析我们来看看定价逻辑
「陆家嘴前滩公馆」五批次，一共会开230套房源，其中132套位于北区「丁香公馆」，98套位于南区「紫薇公馆」这批次的过会价是124,673元，较之上一批账面上看涨了约5%。这也是大家目前最关心的点：如果真的涨价了，它的逻辑支撑是否合理？
我们来举几个实际的例子。y12看上去的单价小涨，但五批次的139平北侧可以看到公园+前滩+徐滨景观，标准建筑面积又降低了一点，所以说总价的变化微乎其微，完全可以忽略不计。
这里也要注意y9，实际上虽然编号上是一个全新户型，但结构上他与y10比较相似，两个相比较虽然单价和总价都有提升，但作为业主享受到的是容积率仅1.2的紫薇公馆，总高只有5层（低于y10与y11），还有组团中800平米私享会所。外加南侧不靠主干道等地理优势，放在如此总价和区位而言，叠加可以额外享受到的资源，性价比还是相当高！
况且这是y9户型的首次入市，也是绝唱，之后在二手市场，恐怕这涨幅就不会如此“文雅”了。那关于详细的单元价格，因为公馆整体占地面积较大，楼栋多单元多，可以后台私信我！
03 滨江豪宅稀缺供应价值底盘夯实
「前滩公馆」五批次不容错过！
最新黄浦江单元规划细节发布，前滩滨江与徐汇滨江将共同组成“艺文智岸”，打造运动、时尚、休闲的滨水潮玩地标（来源上海发布）。而位于前滩滨江的「前滩公馆」，凭借与规划中的鳗鲡乐园零距离接壤的稀缺区位，叠加生态、海派文化、高能产业三重势能，成为新海派生活的价值制高点！
近期上海国际花展浦东分会场还在前滩顺利启幕，前滩能级与影响力不断彰显！
可以预见的是，「前滩公馆」的生活方式无疑是接轨国际、品质生活氛围领先全市的！
现在的前滩滨江由中央商务区+中央生活区完美结合，紧贴黄浦滨江沿岸，放眼上海，可以说找不到替代品。
当下前滩滨江次新成交上涨，板块价值依旧夯实！此刻「前滩公馆」五批次当红入市，相当于用更低成本抢占100%的顶配资源，其价差红利肉眼可见
当前滩续写陆家嘴的传奇时刻，当滨江绿肺旁的居住权日益稀缺，「前滩公馆」或许是这个时代留给塔尖圈层的优质传世级资产天花板。前滩公馆售楼处电话：400-9939-964前滩公馆官方电话：400-9939-964
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一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:
指平面布置相同的住宅楼层;
28、中间层:
底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
（一）室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;
2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;
2、 简 装 修:地砖、白墙;
3、 中 装 修:大地砖、木地板;
4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;
5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;
2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;
3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;
4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;
5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;
优劣:
楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;
高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;
高层板楼与多层楼的朝向相似;
高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:
(一) 不可移动性;
(二) 独一无二性;
(三) 寿命长久性;
(四) 数量有限性;
(五) 用途多样性;
(六) 相互影响性;
(七) 受政策\市场影响大;
(八) 标的高;
(九) 变现慢;
(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:
1、 低层:层数为1-3层;
2、 多层:层数为4-6层;
3、 中高层:层数为7-9层;
4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；
2、 非生产性建筑;
居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;
2、 二居室;二卧室;
3、 三居室;三卧室;
4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3)商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
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