近半年香港楼市尤其火爆，尤其是2026年开年这两个月，成交持续上涨。
根据趋势动物小程序数据，香港二手楼价从2025年7月见底后已连续5个月上涨，目前已回到年初水平。
光是1月24-25日香港十大热门小区看房预约就达到442组，环比涨3.3%，实现四连涨并创下近六周峰值。
最近来找我咨询香港房产的人明显变多了，而且都是同一种人——手上有套内地房产在跌，想置换但不知道该不该动。
中原地产数据显示，2025年全年，内地买家在香港买了约1.4万套，总成交额超1410亿港元，创下1995年以来最高纪录。
看到这个数据，很多人第一反应是：我是不是也该买一套？大家都在买，不买会不会后悔？
但关键不是听别人怎么说，关键是你得先想清楚：现在买，到底是抄到底了，还是接了最后一棒？先看一组对比数据。
香港楼市从2025年7月到2026年1月涨了3.2%，同期全国楼市下跌4.3%，涨跌幅剪刀差7.5%。你的房子在跌，别人的房子在涨。
同样是一线城市，上海核心区黄浦、徐汇、静安1月上中旬企稳回升，但非核心区还在跌。北京、深圳、杭州情况类似。
火的不是整个市场，是香港和内地一线核心区这一小部分。更准确说，是内地买家能买得起、愿意买的那部分在火。
那怎么判断，哪些能买，哪些不能买？
第一个判断标准：看未来供应量。
2022年我帮一个客户在香港看房，他相中了一套屯门的三房，总价只要400万港币，觉得便宜捡漏，我直接劝他别买。
他不理解，我解释说：便宜是有原因的。屯门未来几年有大量新盘供应，现在买进去，转手会很难。后来他听了我的建议，多加了预算买了九龙塘的两房。到2025年，九龙塘那套房价稳健上涨，而屯门的房价还在低位徘徊。
这就是第一个判断标准：香港政府每年都会公布未来5年土地供应计划，你可以去香港规划署网站查。
如果一个区域未来3年新盘供应量超过现有存量的20%，那这个区域的房价很难涨。
具体来说，屯门、天水围未来3年新盘供应超过2万套，现有存量只有8万套，供应占比25%，房价承压。而九龙塘、太古城未来3年新盘供应不到2000套，现有存量5万套，供应占比4%，房价稳健。
第二个判断标准：看租售比。
很多人买香港房产，只看房价涨跌，不看租金回报。我有个朋友2023年在港岛东买了一套800万港币的一房，租金每月2.6万港元，租售比3.25%。就算不卖，每年租金收益也比内地定存高3倍。
这就是香港房产的核心价值：就算房价不涨，租金收益也能覆盖月供，甚至还有盈余
算笔账你就明白区别了——以800万港币房产为例，首付3成240万港币，贷款560万港币，按主流H按封顶利率3.5%、30年等额本息计算，月供约2.52万港元，月租金2.6万港元，租金基本覆盖月供。
而内地同等价值房产约700万人民币，按首套房贷利率3.5%计算，月供约3.14万人民币，月租金1.2万人民币，每月要倒贴约2万元。
看出差别了吗？香港房产租金能覆盖月供，内地房产每月要倒贴2万。一年下来，你要多掏24万。十年就是240万。
判断标准很简单：如果这套房的租售比低于2.5%，不建议买。
说到底，如果你手上的内地房产是涨不回来的类型、换过去的香港房产租售比能覆盖月供，并且你有长期持有的准备，那现在确实是一个不错的入场时机。
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