2026年1月的楼市数据一出来，我身边又炸锅了。克而瑞监测的数据显示，全国重点50城新建商品住宅成交面积环比降了32%，同比也减少了20%，

可另一边，13个重点城市的二手房成交却逆势上涨，环比增16%，同比直接涨了33%。

一边是新房遇冷，一边是二手房回暖，越来越多朋友找我吐槽：现在不买房，明年后是买不起还是大降价？

其实这个问题，不是简单的涨或跌能回答的，专家们近期的表态，也早就跳出了“非黑即白”的误区，

我每天都能收到几十条私信，全是问买房的，有刚毕业的年轻人，有攒了半辈子钱的中年人，还有想置换的刚需族，他们的纠结几乎一模一样：

买，怕明年房价大降价，辛苦攒的钱打水漂；不买，怕利率回调、核心房源稀缺，以后更买不起。

这种焦虑，其实比房价涨跌本身更磨人，而这也是我今天不想单纯聊涨跌，只想聊“我们该怎么跳出纠结”的原因——专家的答案，从来不是给一个绝对结论，而是帮我们理清逻辑。

第一层解答：专家没说“涨”也没说“跌”，只反复强调两个字——分化。

这也是和常规解读最不一样的地方，很多人总盼着专家给一个“买”或“不买”的明确答案，但真正懂楼市的专家，近期都在打破这种“非黑即白”。

任泽平近期就明确提出楼市“二八现象”，2026年全国新房均价预计同比微跌1%-2%，二手房跌幅收窄至3%-5%，但只有20%的核心城市（北上广深+强二线）房价可能企稳甚至微涨2%-3%，剩下80%的城市以稳为主或继续调整。

更直观的是数据，截至2026年1月底，一线核心区域的商品房库存去化周期只有12个月，刚好处于合理区间，供需基本平衡；

而三四线城市的库存去化周期超40个月，部分县城更是高达47.6个月，远超18个月的承压线。

孟晓苏说2026年房价最迟下半年止跌回升，摩根士丹利却预测2026年还会再跌8%，看似分歧很大，其实本质是大家看的城市不一样——核心城市有人口流入、产业支撑，三四线城市人口外流、库存高企，结局自然不同。

第二层解答：我们纠结的本质，不是房价涨跌，是“怕踏空”和“怕被套”的双重焦虑。

很多人说，现在房贷利率这么低，为什么大家还是不敢买？2026年1月起，首套房商业贷款利率已经降到了3.05%，以120万30年期贷款为例，

能节省近6万利息，公积金贷款利率也降了0.25个百分点，月供能少60多块。可数据却显示，房贷审批量同比还是下滑了5.2%，不是贷不起，是不敢贷。

第三层解答：没有“买不起”也没有“大降价”，只有“选对了”和“选错了”。

2026年的楼市，早就告别了“普涨普跌”的时代，1月份的数据就能看出来，成都二手房成交218万平方米，同比激增63%，北京也同比微涨6%，

这些核心城市的二手房回暖，不是因为炒房，而是刚需和改善需求在释放；可三四线城市的新房，同比还是微跌2%，就算降价，也没人买。

结合专家观点和最新数据，我得出一个新结论：现在不买房，明年后既不会普遍“买不起”，也不会普遍“大降价”。

核心城市的优质房子，可能会因为供需紧张，价格稳中有升，刚需如果一直观望，确实可能错过窗口期；

但三四线城市的房子，尤其是非核心板块的老破小、远郊盘，大概率还会继续调整，甚至降价，就算现在买了，明年也可能面临“被套”的风险。

其实买房这件事，从来不是赌涨跌，而是匹配自己的需求。如果你是刚需，在核心城市，有稳定收入，现在遇到价格合理、配套齐全的房子，就可以入手；

如果你是投资，2026年的楼市，真的要慎之又慎，别再抱着“买房必涨”的老思维。

专家给出的答案，从来不是让我们跟风买房，而是让我们理性看待分化，看清自己的需求，不被焦虑裹挟——这，才是当下买房最核心的逻辑。