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以下是今天的正文。
作为一个上海本地房产号，平时，我们主要都是写一些推荐的板块，如近期的新华路、不夜城等。
楼市的板块和个股一样，估值有高有低。今天，我们就来说一个部分楼盘“估值过高”的板块，买二手房时，还是避开为妙。
黄浦是上海的核心区域，城市更新的力度很大，新房供应也很充足，曝光率较高，近一轮行情中涨幅比较大，整体房价已经超过基本面更好的老静安区。
黄浦区的五里桥属于老卢湾，靠近打浦桥和新天地，标杆楼盘的房价也逼近新天地。
然而，五里桥的小区品质算不上很好，一些小区的单价却已经接近内环极限水准，大幅高于新华路，甚至比地段更好的南京西路都贵。很显然，五里桥是被高估了。
1
五里桥的前世今生
五里桥和打浦桥属于一个地区，分布在南北高架的东西两侧。
别看五里桥现在房价那么高，还是老卢湾的一部分，以前不算什么高级地方。以建国路为分界线，卢湾分为北卢湾和南卢湾。
北卢湾里又以成都路以西的复兴公园、思南公馆地段最好，也就是淮海中路板块。新天地属于上只角与老城厢的交界处，地段次于淮海中路。
南卢湾的打浦桥有田子坊，尚存一丝小资气息，地段稍好于五里桥。
所以，老卢湾地段排位的话，淮海中路>新天地>打浦桥>五里桥。100%由普通商品房和老公房组成的五里桥，显然不是什么高端区域。
解放后到90年代初期，五里桥一直是工业区，通往江南制造局的一条制造局路就在境内。官方渠道公示：
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90年代中期开始，厂房多数都已搬迁。随着商品房制度的改革，五里桥地区建了一批老式塔楼。
图：五里桥地区一景
2000年之后，五里桥也建了少量的板楼小区。其中，房龄最新、小区环境最好的是本地的永业集团开发的永业公寓。
图：永业公寓
2008年以后，五里桥地区就没有新房了。
五里桥地区的房价，这十几年来涨幅是比较大的。
2006年的时候，五里桥标杆楼盘——永业公寓的单价是2.2万/㎡，与虹桥开发区的虹桥豪苑相当。
比南京西路的经典茂名公寓、静安四季、远中风华是要明显更低价的。
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另外，老西门新苑、黄浦丽园虽不在五里桥板块，距离是非常近的，单价只有1.6万/㎡。
透过06年的这几个房价图，我们可以发现很多有意思的现象。
那时候的老城厢、五里桥真的不算什么高档区域，房价低于老牌富人区的虹桥开发区，更是只有老静安的一半价格。
2006年是宝钢的巅峰时刻，宝山外环外的宝莲城居然和老城厢价格齐平。
我们认为，虽然黄浦有所进步，地段肯定还是不如南京西路的。但是，五里桥的价格已经明显超过了南京西路。
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早年买入永业公寓的房东们，都赚翻了，但现在入手的人，就不一定了。
2
五里桥的配套
五里桥毕竟在卢湾，区位还是比较好的。联系最紧密的是北面的新天地，东面是董家渡，西面是衡复风貌区，西南侧为香港置地西岸金融城项目。
客观来讲，真正能级比较强的是衡复风貌区和2027年才落地的西岸金融城。
新天地属于雷声大，雨点小的一类，办公和商业能级远不如南京西路。董家渡就不多说了，绿地主导的项目。后滩仅限于国企单位上班用。
所以，从这点来看，五里桥的区位不如徐家汇、虹桥开发区、衡复风貌区环绕的新华路。
然而，永业公寓的挂牌单价比品质更好的虹桥府邸，几乎贵了一倍。
黄浦的轨交密度要弱于老静安和内环徐汇。五里桥住宅可利用的地铁站为9/13号线马当路站、8/9号线陆家浜路站和4号线鲁班路站。
这个轨交能级，属于内环普通水准，不如长寿路（13/14号线武宁路站＆7/13号线长寿路站）。
五里桥开车出行比较方便，有内环线和南北高架。走地面可快速到达新天地和徐家汇。
五里桥的商业还是不错的。凯德晶萃、中海环宇荟自成一个商圈，板块南部还有新开业的博荟广场。
图：凯德晶萃
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图：博荟广场
五里桥本地的商业还是局限于连锁零售和餐饮，属于中等偏高一些的档次，和瑞虹天地太阳宫、大宁久光百货差不多。
不过，五里桥毕竟是在黄浦区，衡复地区和新天地的商业资源触手可及，这点还是比北区强。
五里桥的医疗资源顶尖，瑞金医院和九院都在附近1km范围内。
教育资源在黄浦区内属于一般，商品房大多数对口卢湾实验小学+比乐中学，另有南部部分小区对口师专附小+大境初级中学。
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主题：“浦西的高光板块，盯住这几个“
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五里桥标杆楼盘
五里桥楼盘众多，容积率高，大部分都是2000年前建设的老式塔楼和老公房，城市界面一般。
板楼小区只有少数几个。其中，品质最好的是永业公寓，分两期开发，一期有小高层，二期都是高层。
图：永业公寓
永业公寓属于2005年一批次里中等偏上的板楼小区。绿化率高，基本人车分流，楼道整洁大气。
居民层次还是比较高的，传闻调去湖北的那位前市长之前就住永业。
永业的小区底商很不错，有Subway、Costa咖啡，还有壳里西餐厅。据说上海最好吃的惠灵顿牛排就在壳里。
永业公寓挂牌卖出的房源少，诚意卖的房源，单价都在17万/㎡以上，三房超过2500万。
汇龙新城就在永业公寓隔壁，2001年建，已经有20年以上的楼龄了，涂料外墙显旧。
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图：汇龙新城
汇龙新城因为品质稍差，价格比永业公寓便宜了一些。不过，137㎡三房总价也要2000万。
与南京西路品质差不多的上海壹街区相比，性价比就全无了。
汇龙新城斜对过的淡水湾花园属于新天地板块。但买房人一般都是把“淡永汇”放在一起讨论。
淡水湾花园的品质和价格与永业公寓相当，性价比也比较低。
五里桥值得买房人看一看的，还是一些知名度较低的小区。如永业公寓隔壁的中汇公寓。
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小区只有细长的一条。此轮涨价前，两房总价在1000万以下。
目前的市场价格应该在1400万以下。
但毕竟是20年前的普通小区，也不是在顶级地段，性价比算不上高。同样的总价，可以在新华路板块买到凯旋都市花园的4房，小区品质还要更好一些。
卢湾都市花园的情况与中汇公寓差不多，上一轮涨价前单价9-10万/㎡：
外环境要更糟糕一些，旁边全都是老公房，西面贴着南北高架。
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图：卢湾都市花园
可以这么说，整个五里桥板块找不出有性价比的板楼小区。
老式塔楼总价虽低一些，但普遍也在1000万以上。该类产品并不主流，流动性会越来越差，不是很建议碰。
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五里桥板块评析及购房建议
五里桥属于老卢湾，紧邻新天地，不少五里桥的房东以及买房人，已经把这两个地方划等号。
然而，当我们静下心来分析这个板块时，发觉它并没有什么特别之处。
除了医疗资源属于顶尖水准外，五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。
综合来讲，五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多，地段稍好一些。
然而，五里桥的房价已经超过了南京西路，标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等，不得不说价格高估。
我们认为，五里桥房价的高企，有两个主要原因。
首先，黄浦区新房层出不穷，使得该区曝光度居高不下。
而且，融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅，令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。
其次，五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著，具有较浓的地段情怀，加上较强的财力，变相提高了房价。
笔者有身家A9的朋友住在永业公寓，土生土长的老卢湾，买房只在卢湾范围内，外区只考虑南京西路一个区域。
所以，外区的居民以及新上海人，还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格，其他板块的性价比要高很多。
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各设区市住建局，平潭综合实验区交建局：
为全面贯彻落实中央、省委经济工作会议部署，落实省政府实现2026年一季度经济社会发展良好开局的政策措施，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，多维度提振住房消费，制定以下措施。
一、优化市场供给
（一）优化土地供应。各设区市应依据人口结构变化、产业发展趋势及住房供需状况等，科学编制公布“十五五”城镇住房发展规划及年度住房发展计划。
坚持“以需定供”，根据住房发展计划合理制定年度国有建设用地供应计划，统筹好商品住房和保障性住房用地需求，依据商品住房库存去化周期合理把握供地区位、规模、时序。其中，福州、厦门、泉州等三个重点城市按国家调控要求开展。其他市、县（市、区），商品住房库存去化周期超过24个月的，应暂停商品住宅用地供应；12（不含）至24个月的，按照“盘供平衡”的原则进行供应。
依据控制性详细规划，在土地出让环节统筹完善托育、教育、医疗、养老等公共服务设施配套，按照确定的规划条件，合理调整商业、车位等配置比例。
（二）提升住房供给。各地应动态掌握未开工项目，对商品住房库存去化周期较短的区域，督促项目加快前期工作、推动提前开工。
主动靠前服务，深化房地产“白名单”融资协调，满足在建项目合理融资需求，加快在建项目施工进度，形成有效供应。
（三）推进好房子建设。优化规划条件，引导企业从改进户型设计、提升规划布局、完善配套设施、普及数字家庭技术应用等方面，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
鼓励各地在核心区域，选取配套资源完善的优质项目，率先推行商品住房全装修交付，推广菜单式装修，满足居民多样化、个性化的居住需求。
鼓励各地在新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；继续实行预售的，落实项目公司主体责任，进一步规范预售资金监管，维护购房人合法权益。
二、支持住房消费
（四）推进政策落实。各地要全面落实已出台的有效政策，适时优化共有产权实施细则，积极谋划房票接续项目。高库存县（市、区），加快实施房票安置、“共有产权”购房等政策。鼓励各地探索收购存量商品房，促进库存去化。
（五）实施购房补贴。支持各地根据本地区经济和房地产发展情况，阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等补助政策。拓宽人才认定范围，支持不同层次人才通过购房补贴、贷款贴息等方式满足住房需求。
（六）组织促销活动。鼓励各地组织房地产企业、行业协会积极开展线上线下房展促销活动，在春节、元宵等返乡季，结合民俗文化活动，针对返乡群体开展专项购房推介。深化“两岸融合”，支持面向在闽台商台企开展团购促销活动。
（七）优化住房套数认定。支持各地落实调控自主权，优化家庭住房套数认定标准。
对于多孩家庭在本地购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，符合住房公积金贷款条件的按照首套房利率执行。
三、深化住房“以旧换新”
（八）鼓励“卖旧换新”。全面落实个人销售住房增值税及换购住房个人所得税退税等优惠政策。
鼓励各地搭建商品住房“卖旧换新”平台，支持房地产经纪机构、开发企业与购房人签订三方协议，鼓励经纪机构优先推介“卖旧”房源，约定旧房出售期限。未在期限内售出的，无责解除协议并退还意向金。规范二手房市场交易秩序，推行跨行“带押过户”，简化交易流程，鼓励开发企业针对商品住房“卖旧换新”给予购房优惠。
缴存人在省内出售自有住房并在12个月内购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，符合住房公积金贷款条件的按照首套房利率执行。
（九）支持“收旧换新”。鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房、因贷款逾期（含公积金贷款逾期）进入司法处置程序但流拍的商品住房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。
由政府主导的，可指定本地国有企业结合主责主业作为收购主体，通过财政注资、银行低息贷款、自有资金等方式进行收购，可用作保障性租赁住房、长租房、人才公寓、再次销售等。
鼓励金融机构提供收购贷款支持，对其中符合国家相关支持政策的项目，可按规定享受财税、金融等优惠政策。
四、优化住房公积金提取政策
（十）支持装修提取。鼓励有条件的设区市可根据住房公积金资金流动性情况，支持缴存人在本地购买自住住房5年内，取得有效购房证明材料满6个月后一次性申请提取住房公积金用于所购住房装修，提取额度按照房屋建筑面积和装修单价标准计算，装修单价标准由各地住房公积金管委会根据当地实际情况测算确定。
（十一）支持购买车位（库）提取。鼓励有条件的设区市可根据住房公积金资金流动性情况，支持缴存人在省内购买与所购房产同一小区的、有独立产权的车位（库）3年内，取得有效购置证明材料满6个月后一次性申请提取住房公积金，提取额度不超过实际支付的购置款。
（十二）支持城市更新提取。缴存人可按照大修自住住房申请提取住房公积金支付老旧危旧房屋更新改造项目中个人出资部分。
（十三）延续代际互助政策。缴存人在省内购买自住住房且符合购房提取条件的，在提取购房人及其配偶住房公积金账户余额后，不足部分可提取购房人及配偶的父母、子女账户余额。
（十四）放宽购房提取时限。缴存人购买、建造、翻建、大修自住住房申请提取住房公积金可在最迟取得有效证明材料之日起3年内一次性申请。
五、推进城市更新
（十五）有序实施城中村改造。继续支持各地因地制宜加力推进城中村改造，着力解决城中村在公共卫生、安全风险、人居环境等方面存在的问题，支持符合条件的项目申报地方政府专项债券、土地储备专项债券。
支持使用中央及省级保障性安居工程补助资金用于收购符合条件的存量商品住房、推行房票安置等方式，多渠道筹集安置房源。
（十六）支持“自拆自建”。支持各地因城施策、一项目一策推进城镇老旧危旧住房自主更新、原拆原建。鼓励各地优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策，尊重群众意愿，按项目成熟度分步组织实施。
支持各地探索老旧危旧住房自主更新改造新模式，鼓励银行等金融机构提供信贷支持，合理设置贷款期限，适当放宽贷款条件，给予优惠利率支持。
六、提升保障服务
（十七）稳定市场预期。各地要加强房地产市场监测分析，组织主流媒体、权威机构和行业协会，客观、准确、全面地解读市场走势与最新政策，强化正面宣传和舆论引导，提振市场信心。
（十八）落实主体责任。各地要因城施策，落实配套激励政策，并强化对所辖县（市、区）指导。住房公积金相关政策，由各地住房公积金管委会加快细化落实。
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