✨✨北京【中建壹品西红门6038地块】✨✨✨
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2026年1月28日，大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块项目规划设计方案公示。这是中建壹品和武汉武汉联投置业联合开发，距离拿地不到三个月就出来方案了。看来开发商是想着赶在春节之后的小阳春上市了。
地块位置
6038地块位于西红门东板块的东侧区域，并且南侧的五环路隔着北京四中（这个学校配建学校已经签约确定可，规划已经有了，属于走流程阶段）。减少了噪音的影响。还不阻挡小区的视野。
地块的北侧是紧邻的板块口袋公园绿化区域+其他生活配套区域（公园绿化算是楼盘的一个利好）。最关键是地块的东侧是紧邻地铁19号线二期南延线西红门东站。拍地的时候要求进行一体化设计。开发商还是真做了一体化设计。
地块的东侧是绿化带，并且结合地铁做了下沉商业广场（这个基本的商业配套算是小区的一个小小利好）3500平米的商业就隐藏在与地铁衔接的下沉式广场中。地铁口不仅仅通到商业区域，也通到绿化带区域，最关键是直通小区的最东北侧楼下（意味着地铁直通小区的内部地下空间）。业主可真正实现 “零距离地铁归家”。最关键是增强了小区周边商业配套。
但是地铁近距离也带来东侧楼栋的震动噪音的影响。买房的时候还是要注意一下。
总之：6038地块与元启相比较单纯噪音一条就胜出了（元启距离京开高速和五环都过于接近了）。其次6038地块距离地铁比较近，北侧公园加持。与玖玥府相比较，玖玥府的位置相对更优一些（少了环线的噪音，少了地铁的噪音，地铁距离相对也比较适中），距离15万平米的元创大都会商业体也相对比较近。
地块布局
①、地块规模--6038地块比较小（6038地块基本是之前的一半）
很明显6038地块比现在正在销售的御璟星城元启、中建玖玥府地块的面积都小（基本是前两者的一半大小）。
②、更低容积率--板块最小的容积率（从2.5降低到2.3）
但是很明显6038地块比之前的元启和玖玥府的容积率更低一些。意味着建筑密度更小，楼间距相对就更大一些（这一次也是通过调整规划实现的把地上建筑面积从之前的6.9万平米，减少到6.36万平米。给开发商5400平米，开发商可发挥的空间更大了，小区的舒适度也会相对高一些）。
③、楼栋更高了--从之前最高15层，涨到18层
其次楼栋的最高高度也从之前的45米（这一次局部可达60米），小区的最高楼层从之前的15层，这次增加到18层。
④、楼间距更大了--最大56米宽
目前公布的公示的方案，楼间距最大达到56m，小区楼栋之间的距离更大，更有利于园林的发挥。居住的舒适度也比较高。建筑以“核心绿地”为中心呈组团式布局，既保证了大部分楼栋的景观视野，能共享中央绿化，又通过楼栋的疏密分布，避免了“行列式” 的呆板格局。同时，梅花桩布局也给后面的深化设计预留了条件，使楼栋分布均匀，具有更多边户，窗景视野极佳。
6038地块楼栋布局，之间的园林景观
楼栋的布局采用了梅花桩的形式，这与之前的元启和玖玥府相类似。每一栋楼都会有均匀的采光和遮挡，因此在选户型和楼层时，参考日照模型就显得很关键了。
御璟星城-元启的楼栋布局
中建玖玥府的楼栋布局
总之：6038地块虽然地块相对板块的元启和玖玥府，甚至之前的西红门橡树湾，地面面积相对更小（基本是之前地块面积的一半），但是降低容积率，提高楼栋高度，楼间距加大了，为小区的园林布局预留了一定的发挥空间。
四、基本信息
①、价格
基础信息，除了面积和容积率，楼栋高度外，最为关键的参数是楼面价，直接从之前的4.16万/平米左右，回调到3万/平米。意味着开发商还没开始销售直接就比周边的盘少了1.16万/平米的回旋余地和利润空间。这个才是最关键的指标。
楼面价变化：从之前的限竞房3.9万/平米，到后来的商品房3.5万/平米，再到热抢的橡树湾三期、玖玥府和元启的4.16万/平米，回到6038地块的3万/平米（这次算是板块的新低）。
销售价格：从之前的限竞房6.4万/平米，到后来的商品房6.3万/平米，再到了高品质的玖玥府的期房6.14万/平米，现房5.8万/平米（橡树湾三期降到了5.4万/平米），再到元启5.3万/平米。上面这些盘楼面价起的太高实在没有下调的空间了。
6038地块来了，未来品质必然提高，但是楼面价直接比最高峰低了1.16万/平米，这个钱是给开发商预留的不至于亏的那么狠。意味着接下来的品质会提高，但是未来的销售价格也就是5+万/平米。
②、户型设计
其次小区的规模相对比较小，一共648户，小区主力户型更偏向八九十平米的三居室（占到小区总户数的70%）。这个也是板块的主要购买力，而元启和玖玥府的主力户型是一百二三十平米的四居室。意味着6038地块的户型定位更偏向刚需和刚改，更符合这里的购买力需求。上车难度进一步境地。
停车位相差不大、但是楼层高度明显后来者额6038地块就稍微上调了一些（大部分是3米，大户型是3.1米和3.4米）。使得居住舒适度稍微高了一丢丢。
③、其他不足之处
不足之处是6038地块还需要3年才能入住，而玖玥府是现房，元启也是能看出建设的模样了。
板块的供应量相对比较大，目前的元启+玖玥府现房+6035地块+橡树湾现房大约，2000多套房源待售（加上未来6037地块，就是3000多套房源）。
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