编辑：四季
「你最想在佛山哪个区域买房？」
老编率先对办公室小伙伴们发出灵魂拷问，得到的答案竟然出奇一致：禅城。
这可真是意料之外又情理之中的答案。
他们的理由是：
「老城区，住着开心」
「好逛，市集、展览、夜市，怎么逛都开心」
「交通方便，无论是通勤佛山还是广州，都十分便捷」
「禅城均价才1.8万/㎡，还时不时冒出价格更低的笋盘，目前还是可以买得起的」
理由五花八门，但不管咋样，在禅城买房，已经成为不少人的目标。
今天，淘房君不聊那些虚的，直接上硬货——禅城买房那些你必须知道的事。这篇攻略能帮你少走弯路，省心省钱！
PART.
01
禅城那么大，板块怎么选？
禅城整体均价约1.8万/㎡，价格退回到了7年前的水平。
但板块多，差异大，价格跨度广，如果没有对城市地图脉络的精细了解，很难从大局上把置业方向。
所以我们按照地理分界线以及功能定位，将禅城划分为8个功能区：
奇槎、亚艺、祖庙、城北、城南、绿岛湖、张槎、南庄八大板块。
当然，这个不是标准答案，而是要搭建一个清晰的框架，让大家看得明白，买得方便。
佛山大道把禅城一分为二，张槎、绿岛湖、南庄位于西部，城南、祖庙、奇槎、亚艺、城北为禅城东。
禅城楼盘越往东，越靠近广州，越值钱。
而禅城东又以季华路为界，祖庙为核心，城北东边几公里就是千灯湖，可承接千灯湖外溢；城南广佛线经过，对桂城、广州客有一定的吸引力。
总的来说，禅城板块各具特色，有为刚需量身定制的“上车盘”，兼具品质与性价比，有为轻改善群体而生的项目，更有一枝独秀的豪宅产品。
从购房者的角度，可以简单粗暴地归纳为：
东贵西便宜，南北看需求。
PART.
02
禅城置业三梯队保姆级攻略
从房价的角度，我们将禅城划分为三个梯队。
第一梯队
亚艺＞奇槎，改善首选
亚艺就是TOP1。
九十年代初，佛山为了给回来发展的港澳、海外华侨同胞以及少部分先富起来的“富人”提供高档次住宅区，环湖花园应运而生。
亚艺因为环湖花园的出现，奠定了佛山初代富人区的地位。
后来，随着龙光、恒福、、、等品牌开发商相继进驻亚艺，龙光天湖郦都、汇银帝景湾等项目陆续入市，亚艺“富人区”，名副其实。
中海
金地
雅居乐
亚艺湖 图源：禅城发布
起点高、价值高，配套成熟度更高，亚艺是禅城区当之无愧的“王者”板块。
目前板块的主力是二手房。
在售新房有建投恒福壹号、城发文华公馆、怡亚通珑樾。
建投恒福壹号在售6座楼王建面约297-352㎡大平层，价格稳在3万+。
城发文华公馆在售118-138㎡新规产品，价格约2.1-2.5万/㎡。
怡亚通珑樾143㎡四房，18XXX任选，毛坯交付。
路通财通，奇槎因交通路网的打通变成了新一代富人区。
2013年2月，桂澜路南延线正式通车，结束了桂澜路在此“断头”长达20年的历史。
2016年8月，奇龙大桥正式合龙，同年11月，三龙湾大道正式通车，奇槎正式成为禅城对接广州的“东大门”。
随后关停400多家高污染低产出的不锈钢、五金企业，完成核心区域土地收储，用以统一规划、统一建设成禅城的“中关村”。
而且整个板块采用最新的“海绵城市”设计规划，半月岛湿地公园、奇槎滨水公园、东平路景观提升工程等陆续建成，实现城市可持续发展。
目前奇槎均价25466元/㎡，整个禅城最高。
但板块价格持续分化，价差1万/㎡。
想买豪宅的，可以考虑鹏瑞三龙湾1号，三龙湾天珺、华侨城半月岛纯水岸也是优选。
望德学府正式开放「贵脉臻境」生活示范区，主打87-117㎡，整体毛坯均价在约1.4-1.8万/㎡，最低总价约125万起。
第二梯队
祖庙＞城南＞城北，人间烟火气
我们所说的祖庙，差不多是同济、祖庙、普君周边一带，千年文化发源地，商业、教育、交通的“全能选手”。
主力客群是禅城本地客，依赖广佛线上班族。
祖庙地少人多，新房供应稀缺，在售三大项目。
东建明德城是佛山销冠，2025年荣获全市销售套数&面积“双冠王”，“翰府”为实景现楼，在售约107-144㎡四房以及约142-167㎡专梯专户小高层，“悦府”主打约90-117㎡新规准现楼。
华发四季137㎡四房13xxx元/㎡起，实景现房。
绿城锦海棠是祖庙板块唯一在售、且全面兑现“30%阳台限免”的超新规项目，主打111、128㎡四房，138-173㎡小高层户型。
第二梯队的次选是城南。
有人说城南是被低估的板块，这里交通便利，广佛线、2号线、3号线经过，还有在建的佛山地铁4号线。江景、公园、学校等应有尽有。
因为板块范围比较广，还可以分为季华园，澜石，湾华三大区域。
三大区域新盘在售多，涵盖百来万入门刚需小三房以及改善大平层。
以上这些盘大多在做清货处理，也有二手放卖。
板块里面的主要代表项目是巨无霸泷景花园，一共分十四期开发，目前才卖到第9期。
也因为体量大，一二手存量多，价格上不去。
学区还为省级公办的澜石小学，但是书包非常非常紧张。
城北列入第二梯队，是因为它的地理位置，可承接千灯湖外溢。
板块面貌较为老旧，改造还需要很长时间。
目前在售项目有保利锦鲤堂悦、中交白兰春晓、城发灯湖悦园。
保利锦鲤堂悦是板块内唯一新规盘，步行舒适范围内便能抵达（直线距离约360米）3号线叠滘站，配建的18班公立幼儿园拟引入机关第一幼儿园运营，规划有的36班公立小学。
第三梯队
绿岛湖＞张槎＞南庄，刚需大本营
之所以把绿岛湖列入第三梯队首选，是因为现在的绿岛湖很宜居，价格非常适合刚需。
比如保利中交大都汇，93㎡三房102万起。万科金域半岛，86/105㎡，单价0.9-1.1万/㎡。金辉辉逸云庭，单价1万/㎡左右。
价格是一方面，配套的陆续兑现，也是让刚需们看到了希望。
交通上，佛山2号线绿岛湖站途经此地。在建中的4号线有绿岛湖中站和绿岛湖北站。
同济大桥已经开通，方便绿岛湖业主自驾往返禅城市区。
教育上，九年一贯制绿岛湖学校已经开学。
绿岛湖学校
学校对应的绿岛社区，板块内的保利、融创、招商、世茂、龙光、金茂、阳光城、万科等已交楼项目都是分入绿岛湖社区，都可以入读该学校。
第三梯队的次选，给到张槎。
以往人们对张槎的印象就是“城市面貌差”，其实近些年有了很大的改观，尤其是智慧新城一带，公园，学校、地铁、商业都有了。
经济底盘上，张槎全年地区生产总值576.63亿元，人均19.23万元，在全市32个镇街中位列第三。（2024年数据）
但目前板块还是以自住为主，板块内“1”字头可以买到不错的。
板块内3个新盘在售，旭辉恒基铂仕湾尾货在售；城发悦城峯境主打大平层178-345㎡。
东建天赋龙湾是禅城首个新规现房，东园全组团提前半年交付，目前建面约125-188㎡望江四房火热劲销中。
不客气点讲，南庄虽然是供应大户，但依然是郊区，地块中大多是旧村旧厂。
美的凤翔湾壹号84㎡小三房90万起，使用率近100%。
写在最后：
买房到底是价值认同，如果大家真的想入手禅城，我就给2个建议：
1）学铁商缺一不可，因为只有这些齐全了才能全方位提升幸福感和配得感。
2）现房！买房一定要现房！
最后，我们需要注意的是，祖庙街道公办学校招生地段划分有变，有学区需求的一定要十分注意了。
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