2026年1月深圳二手房成交6802套，同比大涨45.5%，均价5.78万/平连续两个月环比上涨。这是否意味着深圳楼市已经触底反弹？
30%跌幅背后的市场底部信号
从2021年的8万/平高位到如今的5.78万/平，深圳二手房价累计跌幅接近30%。这个数字并非偶然，而是全球楼市周期中的一个关键阈值。
据国际房地产咨询机构数据，当核心城市房价跌幅达到25%-30%时，泡沫被充分挤压，租金回报率往往会接近甚至超过房贷利率，持有房产的成本收益比进入合理区间，此时刚需和抄底资金会开始入场。
对于高位接盘的购房者来说，30%的跌幅意味着三成首付基本亏完，再跌就会出现资不抵债的情况，因此卖方的挺价意愿极强，这也为市场筑底提供了支撑。
深圳1月的量价齐升，正是这种底部信号的直接体现，卖方不再盲目降价，买方也认可当前价格，市场博弈进入平衡阶段。
刚需与高端齐入场的底层逻辑
1月深圳二手房成交呈现明显分化：龙岗区以1454套位居全市第一，4个片区进入前十；南山的蛇口、华侨城、后海等高端片区也热度不减。
刚需入场的核心原因是租金回报率的提升。当前深圳部分区域的租金回报率已经达到2.5%左右，接近当前4.2%的房贷利率打7折后的水平，对于刚需来说，买房的成本已经和租房相差无几，甚至更划算。
而高端需求的入场，则是出于资产配置的考虑。在全球低利率环境下，核心城市的高端房产依然是保值增值的优质资产，尤其是深圳作为科技创新中心，高端人才持续流入，对高端房产的需求长期存在。
这种分化并非深圳独有，上海、北京等核心城市也出现了类似情况，刚需和高端需求的同时释放，说明市场信心正在从不同层面得到修复。
存量时代的楼市新规则
从数据来看，二手房交易占比从2021年的28%提升到2025年的45%，未来几年将超过新房成为市场主力。这标志着中国楼市正式进入存量时代。
存量时代的第一个规则是分化加剧。核心城市的核心区域房产依然会保值增值，而三四线城市和核心城市的偏远区域则可能面临流动性风险。这一点可以参考美国和日本的成熟市场，东京都市圈的房价长期坚挺，而部分地方城市则出现了空屋现象。
第二个规则是中介行业的变革。随着二手房成为主力，中介行业将从新房分销转向二手房服务，服务内容也将从简单的撮合交易转向提供房产估值、装修、租赁等全链条服务。
第三个规则是政策的调整。未来的房地产政策将更加注重存量房的流通，比如优化二手房交易税费、推进住房公积金支持二手房贷款等，以促进市场的良性循环。
购房者的存量思维升级指南
在存量时代，购房者需要彻底转变思维，从过去的"炒房"转向"住房"，从关注未来增值转向关注当前居住价值。
首先，要关注房产的核心价值。包括地段的稳定性、房屋的品质、物业的服务水平等。这些因素是存量房保值的关键，比如深圳的一些老牌高端社区，因为物业好、社区成熟，房价跌幅远低于市场平均水平。
其次，要重视流动性风险。在存量时代，一些偏远区域、品质不佳的房产可能会出现"易买难卖"的情况，因此购房者要优先选择人口持续流入、产业基础扎实的区域。
最后，要建立长期持有心态。在存量时代，房产的增值速度会放缓，购房者应该将买房作为提升生活品质的手段，而不是短期获利的工具。
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