来源：大伟看楼市
近日，中央多部门联合发文，同步联动全国多地出台配套细则，一系列针对老旧住房的政策组合拳正式落地，形成覆盖改造、盘活、流通的3重国家级政策红利，彻底打破了房地产市场长期以来“买新不买旧”的固有认知。随着我国常住人口城镇化率已达67%，大规模新建住房时代基本落幕，“存量提质”成为城市发展的核心任务，老房子的价值重估已箭在弦上。不少市场声音预测，2026年受政策红利持续加持，老房子有望逆袭反超新房，成为楼市新主角。这场楼市格局的潜在变革，不仅关系到数千万老房业主的资产收益，更将重塑整个房地产市场的价值逻辑，值得每一位购房者和投资者深入解读。
此次全国统一发文并非临时救市，而是顺应城市发展转型的必然选择。自2025年以来，五部门多次发声明确城市更新方向，强调“努力把老房子、旧房子也改造成好房子”，2026年相关政策进一步细化落地，3重红利精准直击老房子长期存在的品质短板、流通难题和增值瓶颈，针对性赋能不同类型老房，让昔日“资产包袱”逐步蜕变为“增值标的”，每一项红利都具备极强的落地性和针对性，切实惠及广大老房业主。
第一重红利，老旧小区系统性改造，低成本实现价值跃升。不同于以往“刷墙铺路”的表面化改造，2026年新规构建了“基础保障-功能完善-价值提升”的三级改造体系，中央财政专项补助资金达625亿元，地方补贴比例高达80%-90%，业主几乎“零负担享红利”，彻底打消了业主的改造顾虑。基础类改造聚焦安全底线，将老化管线更换、外墙保温、屋面维修、燃气管道更新等纳入财政补贴，从根源上解决老房“跑冒滴漏”的安全隐患，筑牢居住基础，这也是住建部重点推进的“里子”工程核心内容。
完善类改造聚焦民生需求，加装电梯成为重点，新规明确2/3以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴20万-30万元，数据显示，加装电梯后四楼以上房源转手价提升10%-15%，成交周期缩短40%，切实解决老年居民出行难题的同时，直接带动房产增值。提升类改造实现价值突破，厦门、部分一线城市试点允许老房在满足安全条件下，增加不超过原面积20%的建筑面积，部分可用于住宅扩面，进一步放大增值空间。据悉，改造后老房租金普遍上涨30%以上，核心区二手房价格提升15%-20%，性价比优势进一步凸显。2019—2024年，全国已累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超1.2亿人，改造成效已逐步显现。
第二重红利，危房原拆原建+合规盘活，拓宽老房增值路径。针对年久失修的C、D级危房，中央鼓励“原拆原建”模式，政府开通审批绿色通道，由国企代办相关手续，仅需9个月即可完成从“危房”到“精装新房”的蜕变，业主仅需承担成本价建设费用，无需支付土地出让金，大幅降低改造门槛。广州花都区某1976年建成的危房，改造前价值仅80万元，重建后市值飙升至210万元，增值超160%，成为危房改造的典型案例。
同时，政策明确允许老房子通过出租、入股、合作等方式合法盘活，农村老房改造为民宿、城市老房引入便民配套等模式全面推广，让闲置老房产生稳定收益。浙江莫干山周边农村老房改造后，旺季房价达1000元/晚，业主年分红超10万元，实现了资产的高效利用；城市核心区部分老房引入生鲜店、助餐点等配套后，二手房价格较周边未升级小区高出8%-10%，居住价值与资产价值同步提升。自然资源部也明确表示，将积极支持各地编制城市更新专项规划，为老房盘活提供规划保障。
第三重红利，官方收购+置换支持，打通老房流通堵点。这一政策以上海为标杆，正逐步向全国推广，为老房市场提供“兜底买家”，彻底解决业主“老房难卖”的痛点。2026年2月，上海浦东新区、静安区、徐汇区率先启动“收购二手住房用于保障性租赁住房”试点，由区级国企牵头，建设银行提供专项金融支持，形成“财政+银行+国企”的多元资金池。
收购并非“一刀切”，而是精准瞄准市场流通困难的小户型老房，优先收购70平方米以下、单套总价不超过400万元，且位于核心区域、配套成熟的房源，优先考虑有置换意愿的业主。收购流程简化高效，1-2个月即可完成，收购价格为第三方评估的公允价，避免个人买家压价，同时打通了“卖一买一”的置换链条，间接带动老房市场流通性提升。此外，换房个税退税优惠政策延续至2027年12月31日，增值税新政、公积金利率下调等举措，进一步降低了老房交易成本，助力流通。目前，北京、广州、杭州等城市也在酝酿类似收购政策，重点收购核心区老旧房源，用于保障性租赁住房或人才住房，进一步释放老房价值。
随着3重政策红利持续落地，“老房升值超新房”的声音日益高涨，但结合当前房地产市场分化格局，我们需理性看待“2026年老房反超新房成主角”这一预测——老房的升值潜力确实迎来爆发期，但并非全面反超，核心在于“稀缺性”与“确定性”的对比，区域、地段、配套仍是决定价值的关键因素。
从老房的核心优势来看，其逆袭潜力确实不容小觑。其一，地段稀缺性不可复制。老房子大多位于城市核心区，沉淀了优质的教育、医疗、交通资源，形成成熟的“一刻钟便民生活圈”，而新房受土地供应限制，多分布在城市外围，配套完善往往需要3-5年，部分远郊新房甚至面临“规划落空”的风险。北京二环内改造后的老房，单价比四环外新房高出20%-30%；
杭州西湖边90年代老房，凭借稀缺景观资源，单价反超周边新建住宅，正是地段价值的直接体现。其二，政策红利带来的确定性更强。2026年中央及各地对老房子的支持政策明确，改造、盘活、收购等举措形成闭环，尤其是纳入改造计划或官方收购范围的老房，价值提升具备明确预期，风险更低。其三，成本优势显著。一线城市核心区新房单价普遍超10万元/㎡，而同等地段老房改造后单价仅6万-8万元/㎡，且公摊面积更小、居住密度更低，改造后居住体验直追新房，对刚需和养老群体吸引力更强。
但我们也需清醒认识到，老房的逆袭存在明显的差异化特征，并非所有老房都能享受政策红利、实现价值跃升。从上海2026年2月房价数据来看，全城新房均价58786元/平，二手房均价51704元/平，新房整体均价仍高于二手房，差距缩小的核心是核心区域老房的价值提升。徐汇区新房均价128177元/平，二手房均价100384元/平，改造后的优质老房单价已接近部分新房；而远郊区域，如金山、崇明，老房均价仅1.3万元左右，即便经过改造，升值空间也十分有限，难以超越同区域新房。此外，房龄过大、结构存在严重隐患、未纳入改造计划的老房，仍面临贬值风险，这类房源即便有政策大环境加持，也难以实现逆袭。
反观新房，其核心优势并未消失，仍在楼市中占据重要地位。部分核心区新房凭借现代化户型设计、智能化配套、优质物业，仍具备较强的竞争力，尤其受到追求居住品质的年轻购房者青睐；同时，部分城市的新房仍享受首套房利率优惠、契税减免等政策，对刚需群体仍有一定吸引力。但不可否认的是，新房市场的分化将进一步加剧，核心区新房仍具保值增值潜力，而远郊新房的短板将日益凸显，与核心区老房的价值差距将进一步拉大。
综合来看，2026年房地产市场的升值逻辑将呈现“核心老房＞核心新房＞远郊老房≈远郊新房”的格局，老房子难以全面反超新房成为楼市绝对主角，但将打破新房长期垄断的格局，成为楼市中不可或缺的核心力量，核心区域的优质老房甚至将成为“香饽饽”。此次政策的核心意义，并非刻意打压新房、扶持老房，而是推动房地产市场从“增量扩张”向“存量提质”转型，优化楼市供给结构，既解决老房业主的居住痛点和资产焦虑，也缓解新房市场供需矛盾，推动房地产市场平稳健康发展。
对于老房业主而言，应主动对接政策，了解自身房源是否纳入改造、收购范围，积极参与改造，最大化享受政策红利，避免盲目抛售核心区域老房；对于购房者而言，应摒弃“买新不买旧”的固有思维，结合自身需求，重点关注核心区域、纳入政策红利范围的优质老房，兼顾性价比与增值潜力；对于市场而言，老房与新房并非对立关系，而是互补共生，共同推动房地产市场向高品质、多元化方向发展。2026年，老房虽难成绝对主角，但必将开启楼市存量时代的全新篇章。
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