地段位置（核心要点）
- 精确区位：龙华区观澜街道观光路与桂花路交汇处北侧约 200 米左右（蚌岭桂花路 186 号，桂花小学旁），属观澜北旧改片区，临近东莞边界。
- 交通格局
- 自驾：紧邻观光路，接驳梅观高速、珠三角环线高速、深圳外环高速，30-40 分钟可达福田 / 南山核心区。
- 地铁：距 4 号线松元厦站约 1.5-1.9 公里，在建 22 号线桂花站约 1.2-1.5 公里，需公交 / 骑行接驳，2026 年通车后通勤改善。
- 公交：周边有蚌岭村口、桂花小学等站点，短途出行便利。
- 周边界面与规划
- 现状：农民房、厂房环绕，城市界面一般，有噪音与粉尘干扰；自带约 2 万㎡商业，2 公里内有观澜湖新城 MHMALL。
- 规划：属观澜北重点旧改，总建面约 62 万㎡产城综合体，分 3 地块开发，教育配套含 12 班公办幼儿园、桂花小学（规划扩建 72 班九年一贯制），初中学区含龙华行知外国语学校等。
- 生态：毗邻观澜湖高尔夫、观澜河生态走廊，休闲资源优质。
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关键指标（得房率 / 车位比 / 物业费）
- 得房率：约 76%（含赠送），刚需盘中等偏上；各户型飘窗全赠送、阳台半赠送，实际使用面积有保障。
- 车位比：整体 1:1.1，02 地块（景愉府）约 1:1.16，总车位约 4349 个，景愉府 866 个，能满足日常停车需求。
- 物业费：5.6 元 /㎡/ 月，由国贸物业（百强）提供服务，国企背景，社区管理有保障。
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配套与规划要点
- 教育：自带 12 班公办幼儿园，小学学区为桂花小学，初中学区涵盖龙华行知外国语学校、观澜二中教育集团龙澜学校等。
- 商业：自带约 2 万㎡沿街商业，2 公里内有观澜湖新城 MHMALL 等，满足日常消费。
- 生态：紧邻观澜湖高尔夫球场，周边有牛湖绿道、观澜河生态走廊等休闲资源。
- ：片区属观澜北城市更新重点区域，旧改周期预计至 2030 年，未来将形成产城融合居住圈，但短期界面改善有限。
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开发与物业：开发商为深圳市荣耀房地产开发有限公司（深物业集团旗下），物业公司是深圳市国贸物业管理有限公司，物业费 5.6 元 /㎡/ 月。
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以上就是【测评、深物业澜湖时代地段位置如何，得房率、车位比、物业费多少】这篇文章的详细介绍和点评，感谢您的阅读，希望为您的购房可以提供有效的帮助。如需预约楼盘看房，欢迎拨打电话或者添加微信联系开发商刘经理18138863497微信同号
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