小伙伴们，楼市是要好起来了吗？上海市正式启动了二手房的收购，直接下场购买老百姓手上的老破小。那么，上海为什么要在这个节点出手？又意味着什么？对楼市会有什么样的影响呢？今天我们就花几分钟时间，用大白话把这件事情说给你听。
首先，我们来看这个事件。近期上海正式启动了二手房的收购工作，收回来的这些房子将全部用于保障性租赁住房。首批试点在浦东、静安和徐汇这三个区展开，每个区的收购标准有些不一样，但关键点都是主要收购核心区域的老破小。
我们先看浦东。浦东地区将优先考虑内环内2000年以前建成、单套面积70㎡以下、总价不超过400万，并且产权清晰的二手房源。要注意一点，浦东不是现金收购。业主把房子卖给保障公司之后，拿到的不是现金，而是房票。业主凭这张房票可以在浦东继续购买一手商品房。所以，这个操作更像是一种以旧换新的置换机制。
我们再来看静安区。静安区的逻辑也很清晰，同样优先考虑有置换意愿的业主，但对房子的要求更高。他们更倾向于重点产业区、核心商圈、轨道交通三公里辐射圈内的房子，而且是偏向片区式收储，不是零零星星收几套。
徐汇区则更加自由，没有绑定任何置换或其他要求，走的是现金收购。房子收回后会统一装修、统一管理，全部纳入保租房体系。
那么，这个动作意味着什么？为什么要在这个时间启动呢？
首先，我们要搞清楚一件事：这次收房的钱是从哪里来的？它的结构是由区级财政资金、银行专项金融支持，再加上收房企业自有资金组成的，都是真金白银。
搞清楚这一点之后，我们再来思考一个问题：谁更了解上海的房价现在处在什么位置？肯定是政府比我们普通人更清楚。所以，我个人判断，这个动作更像是一次官方层面的定调，大致意味着上海的楼市可能已经走出了最困难的时期，这个底部大概率已经在这样上下的位置了。这不一定是说房价马上就会涨，但至少说明在城市端看来，价格已经接近一个相对安全、可以运营的位置了。这个说法还是比较隐晦的。
还有一个关键数据：目前上海不少核心城区的房屋租金回报率已经接近2.5%左右，这个水平比30年期国债收益率高出30个BP左右。虽然和一线城市还有一些差距，但从长期资金运作的角度来看，它已经进入一个相对合适的区间。所以，你说这是政策托底也好，提振信心也罢，但至少说明一点，就是在城市端对于核心资产的长期价值目前是认可的。
这个问题搞清楚之后，我们再来看看这件事能带来哪些好处。在我看来，可能有三层好处。
第一，保障房的供给方式得到了一次升级。大家要知道，一个城市每年都有相应的租赁房指标。以前我们大多是自己花钱集中建新房，而现在由政府端直接收购市面上的二手房来完成。这里的好处非常明显：一是时间非常快，收回来装修一下就能用；二是房子的位置地段相对较好；三是不会因为新建太多房子而冲击市场。政府采购、银行参与、市场流动，这就形成了一个多方受益的结构设计，是一次非常棒的尝试。
第二点非常关键，就是激活二手房的流动性，同时加快去库存的速度。从三个区的收房标准不难看出，这次收房的目标就是核心地区的老破小，而且重点是针对有置换需求的人群。政策目的非常明确，就是要进一步刺激二手市场的流动性。毕竟上海二手房市场有70%以上的份额都来自老破小，覆盖面积极广。
而当这些老破小有了托底之后，就能够创造不少向上置换的动力，这就是老破小变好房子的过程。那么，上海楼市当下最核心的问题是什么？是高端市场火爆，但改善型需求释放比较缓慢，也就是说城市中产置换的链条并没有完全打开。这个政策本质上就是为了激活这部分中产购买力。
第三，是加快了城市更新的速度。按照“十四五”规划来看，城市更新是未来五年的重头戏。批量收购核心地区的老破小，不管收回来之后是统一装修出租，还是重建、功能重塑，都会显著提升地块的长期价值，进一步加快城市更新和世界金融中心的布局。
说完这三点，我们接着来说大家最关心的一点：上海的房价会因此而暴涨吗？非常明确地告诉大家：不会。这步操作确实可以起到给新房市场去库存的作用，也可以促进二手房市场的流通，让部分有条件的人能够以比较简单的方式卖掉老房子、买上新房，改善居住条件。对房地产市场确实有止跌企稳的作用，也能改善一部分开发商的资金流动性。
但房价暴涨是不可能的，关键原因在于这个项目本身并没有减少整个市面上房源的供给，房子总量还是那么多。而且这次也明确说了，是政府引导、市场运作，有关部门不会去炒房价或者故意抬高二手房价格来操作，而是按照限价来收购二手房。
对于想要卖房的人来说，政府会根据市场评估价来收房子，这其实和政府补贴换家具、换汽车有点相似。所以我们再回头看这件事：上海收二手房不是为了创造行情，而是为了让市场重新流动起来。在一个拥有800万套存量住房的城市里，只要流动性起来了，很多问题都会慢慢被消化掉。这可能就是一个比较好的尝试。
好了，你觉得你手上的老破小会被政府收走吗？你觉得这次会是改变你命运的一次机会吗？
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