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进入到2026年之后，房地产的去库存行动悄然之间开始了。
这一次打头阵的是国家队。国家队正在运用多种方式和举措来消化存量房市场的库存。
动静最大的莫过于上海。
上海2月2日开启了国企收购老破小的试点工作。以静安、浦东、徐汇三个核心区为试点，重点收购内环内2000年前建成、70m²以下、总价不超过400万的老房子，用作保障租赁住房。
此次收购以有置换需求业主的房子为主，市场价评估成交，业主置换之后需将卖房款用在置换新房的房款上。这一以旧换新的措施，打通了当下上海置换链条的堵点。
以旧换新，放在全国来说已经不算是新案例，但是上海的以旧换新却具有重要的信号意义。
上海作为全国楼市政策和市场变化的风向标，此时国企下场收购，本身就说明楼市进入到了触底阶段。
最近一段时间，下场收购存量住房的不只是上海，也不只是以旧换新的方式。全国各地加大了存量房的收储，地方国企正在以各种创新的方式来消灭市场上的多余库存。
湖北省在近期印发了《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》，这里面提到要推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍。
湖南省透漏出来要在2026年继续加大保障性住房供给力度，计划全年收购存量商品房200万m²以上，用作保障性住房、安置房、宿舍和人才房。
去年全国高校开启了收购存量商品房用作学生宿舍的风潮。中南大学、合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）、湘潭大学、湖北大学阳逻校区都收购了存量商品房，将其改造为学生公寓。
年底以来，广州南沙、海南海口等地，地方国企频频出手，在法拍房市场上扫货，批量购买法拍房。南沙城市运营公司一口气在法拍市场上扫货60多套，成交价为同小区成交价的6-7折。
全国各地，国家队正在以积极的姿态展开存量房的收储。这是一股不能忽视的力量，在2026年及以后的市场，国家队起到了市场稳定器的作用。
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商品房收储加速扩容，并不是一件意外的事情。
在去年12月22日-23日召开的全国住房城乡建设工作会议上，关于2026年的房地产和住房建设工作就定下了一个新基调。
2026年是十五五的开局之年，今年房地产政策的核心，主要就聚焦在这九字方针上。
控增量、去库存、优供给。
这是新时期下房地产的供给侧改革。它给房地产的供给侧重塑描绘出了一幅具体的路线图。
在这幅路线图里，天才般的将去库存和优化供给结构结合在了一起。
当下房地产最大的一个问题是供需结构之间不平衡。这种不平衡体现在商品房和保障性住房的供给结构上。存量的商品房太多，而保障性的住房数量还远远不够。
而此时，商品房收储变保障性住房这一举措，打通了商品房和保障性住房之间的转换通道。
让国企或者地方政府收储掉存量商品房。这里的存量商品房，既可以是新房市场上的存量商品房，也可以是二手房市场的存量商品房，这些房源在面积、位置、房型等方面符合保障性住房的要求。
对于地方来说，之前要完成每年保障性住房的供给目标，需要新建，既费时又费力。而现在从存量市场上挑选符合条件的存量商品房收购，不仅能完成每年的保障性住房的目标，还能消化掉新房市场的库存，起到一举两得的作用。
而且随着房价的回调，全国的租售比收益率逐渐升高，全国多数城市租售比已经达到2%以上，达到3%以上的城市也不在少数。
截止2015年12月全国租售比，数据来源国信达数据
随着租售比的提高，地方国企收储之后的租金收益率可以高于专项债以及各类金融类产品利率，收储商品房渐渐的可以在现金流成本上算过来账，留出来了后期的运营空间。
2025年之后，国家队下场收储的力度和规模持续加强。到现在已经形成了“土地+商品房“双驱动的格局。并且这种双驱动，正在越来越向存量商品房上偏斜。
去年一年全国超过80个城市出台收储相关的政策，36个城市正式启动房源的征集，光是专项债收储实际落地超过3000亿元。
今年随着上海的加入，存量房收储的动作会越来越大，后面保障性住房可能以购代建的新潮流。
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去库存是稳定房地产市场的核心。尤其是对于房价来说，市场上库存的减少，能够改善商品房市场上的供需关系。
供需关系改善了，房价就自然而然的止跌了。
之前在文章里，我就一直给大家强调，真正能够让房价触底的，主要在供给端的措施。
供给端能够发挥最大作用的措施，就是存量房收储。
但是存量房收储，它是个慢工出细活的过程。它不像一个政策，一个大招的突然祭出，能在市场上掀起巨大的预期波澜。它是润物细无声的，需要规模达到一定量级之后，才能爆发出扭转乾坤的威力。
经过去年一年的努力，存量房收储的规模渐渐的建立起来了。全国商品房的库存拐点即将来临。
去年的数据，已经微微露出了一些信号。
根据国家统计局的数据，虽然全国商品房的库存同比数据依然还在增加。截止年末，商品房待售面积78832m²，比上年末增长了1.6%。但是环比数据开始减少了。
2025年年末商品房库存量，比11月末回落了1个百分点。
先有库存的拐点，才会有新房房价的拐点，接着才会有二手房价的拐点。这是量价关系的传导机制。
现在库存稍稍透漏出来一点曙光。那2026年的新房和二手房房价触底也就不远了。
我们不能说2026年一定会触底，但是可以肯定的是，进入到了最后的磨底阶段。
当然，房价止跌，并不意味着接下来房价又要进入到上涨环节。房地产已经进入到了新时期，不管是人口，还是城镇化，都不再支持暴涨行情。
以后房子对于普通人来说，一是一个自住的家，二是一个可以配置的资产。
随着房地产内部结构的复杂演变，你选房的难度在增加，选错了，买的房子不一定赚钱。
但是当你有了钱之后，房子依然是一个值得去配置的压箱底的资产。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
投稿合作： zzloushi007
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