商业不动产或冲击消费REITs|reits|不动产|华安|广州|租赁

来源：郁言债市

摘要

本周（2026年2月2-6日）中证REITs全收益指数收于1042.83点，周度下跌0.91%，日均成交额、日均成交量、日均换手率环比分别减少16.39%、18.49%、0.10pct，市场缩量下跌。

华夏中核清洁能源已于2026年2月2日星期一上市交易，首日收盘涨幅达28.16%，有利于提升一级发行打新关注度。截至2月6日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2283亿元，其中流通市值1239亿元。

► 一级市场：商业不动产REITs新受理2只

2026年1月29-30日，上交所受理了首批8只商业不动产REITs。本周交易所新受理2只，其中拟在上交所上市的为光大保德信光大安石，底层资产为2个购物中心（上海静安大融城、广东江门大融城），拟募集49.05亿元。深交所迎首单商业不动产REITs——华泰紫金华住安住，底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目，以及上海江桥万达桔子水晶酒店项目，拟募集13.2亿元。

目前在审核的10只商业不动产REITs项目中，酒店业态有2只，分别为上交所的华安锦江商业（全国21家“锦江都城”酒店）和深交所的华泰紫金华住安住（广州美居酒店、广州全季酒店、上海桔子水晶酒店）。

华住安住的广州美居和全季酒店均位于广州核心区域主干道，2023-2025年入住率较高约94%左右，主要是实行“以价换量”策略。华住安住的上海江桥桔子水晶酒店2023-2024年入住率在81-83%，2025年受周边园区企业客户商务协议推动，入住率提升至90.4%。锦江商业的21家“锦江都城”酒店则分布于全国18座城市，平均入住率约60%，较华住安住有较大的差距。

入住率、客房房价假设方面，2只酒店REITs均做了增长预测。锦江项目和华住项目目前估值分别为17.01、15.91亿元，预测2026年分派率分别为5.05%、5.21%。从基本面情况来看，华住项目区位条件、入住情况和客房单价整体优于锦江项目，但也面临“以价换量”的策略约束。锦江项目尽管平均入住率在六成左右，但入池酒店较多且分布于不同区域，具有一定的风险分散。关注后续交易所审核反馈对估值的调整情况。

基础设施REITs方面，截至2026年2月6日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈10单（博时山东铁投路桥2026-2-3、中金厦门火炬产业园2026-1-28、中航北京昌保租赁住房2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已受理1单（华泰三峡清洁能源2025-12-26）。

►二级市场：全线回调，留意商业不动产对消费REITs的冲击

本周各资产板块全部收跌，跌幅介于0.27%~1.74%，跌幅最大的是消费设施（-1.74%），跌幅最小的为能源设施（-0.27%）。全市场共17只个券收涨，61只个券收跌，1只收平。

数据中心（IDC）板块本周继续回调，润泽、万国数据中心分别收跌1.54%、1.17%。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营需求可持续性较好，分派率目前分别约为3.46%、3.41%，可关注资产后续波动带来的机会。此外，已有多个数据中心发行了持有型不动产ABS，如G互联25A、世纪乌兰、世纪泓源。

能源设施本周跌幅最小。整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力较大，并且来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动，优先关注稳定性较高的天然气发电、水电类资产或可供分配金额保障度高的项目，如中航京能光伏、华夏中核清洁能源、工银蒙能清洁能源。

消费基础设施板块本周跌幅最大。本周调整后，仍可关注分派率较高的消费设施REITs有华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。

市场对商业不动产REITs供给冲击存在担忧，叠加已上市消费设施REITs当前分派率低于审核过程中的商业不动产REITs，可能限制了已上市的消费设施REITs的上涨空间。目前已上市消费设施REITs平均分派率为3.79%，而首批申报的商业不动产REITs中，相似业态的分派率明显高于已上市的消费设施REITs，例如国泰海通砂之船奥莱商业不动产分派率为5.47%（2026）/5.81%（2027），中金唯品会奥莱商业不动产分派率为4.57%（2026）/4.99%（2027），均高于目前已上市的华夏首创奥莱（3.84%）、中金唯品会奥莱（3.66%）。华夏凯德商业不动产的分派率约为4.57%，也高于目前已上市的华夏凯德商业REIT（3.81%）。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年2月2-6日）中证REITs全收益指数收于1042.83点，周度下跌0.91%，日均成交额5.32亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.44%，环比分别减少16.39%、18.49%、0.10pct（未考虑新上的中核清洁能源），市场缩量下跌。

华夏中核清洁能源REIT已于2026年2月2日星期一上市交易，首日收盘涨幅达28.16%。截至2月6日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2283亿元，其中流通市值1239亿元。

一级市场：商业不动产REITs新受理2只

2026年1月29-30日，上交所受理了首批8只商业不动产REITs。本周交易所新受理2只，其中拟在上交所上市的为光大保德信光大安石REIT，底层资产为2个购物中心（上海静安大融城、广东江门大融城），拟募集49.05亿元。深交所迎首单商业不动产REITs——华泰紫金华住安住，底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目，拟募集13.20亿元。10只商业不动产REITs合计募集规模已达377亿元。

目前在审核的10只商业不动产REITs项目中，酒店业态有2只，分别为上交所的华安锦江商业（21家“锦江都城”酒店）和深交所的华泰紫金华住安住（广州美居酒店、广州全季酒店、上海桔子水晶酒店）。

华住安住的广州美居和全季酒店均位于广州核心区域主干道，2023-2025年入住率较高，平均在94%左右，主要是实行“以价换量”策略。华住安住的上海江桥桔子水晶酒店2023-2024年入住率在81-83%，2025年受周边园区企业客户商务协议推动，入住率提升至90.4%。锦江商业的21家“锦江都城”酒店则分布于全国18座城市，2022-2024年及2025年1-9月平均入住率分别为58.40%、69.37%、62.39%和61.58%，较华住安住有较大的差距。

入住率假设方面，2只酒店REITs均做了增长预测。广州美居酒店2026年、2027-2028年、2029年以及后续年度客房入住率分别按照93%、95%、96%测算；广州全季酒店2026年、2027-2028年、2029年以及后续年度分别按照95%、96%、97%测算；上海桔子水晶酒店2026年、2027-2035年、2036年以及后续年度入住率分别按照90.5%、91%、92%测算。华安锦江商业的21家酒店根据项目历史情况假设，预测期首年入住率为45%~75%，稳定期为75%~85%。

客房房价增长率方面，2025年华住安住的美居酒店（335间客房）、全季酒店（441间客房）的平均房价分别为496、444元/间夜，2027年、2028-2035年、2036-2056年预测期分别按照2%、3.5%、2.5%增长率预测。上海桔子水晶酒店（268间客房）平均房价约360元/间夜，主要是项目实际位于北虹桥区域，目前仍处于开发初期，成熟度与能级相对较低，依赖核心区外溢客流，导致高消费的商务及休闲客源较为有限，2027年、2028年、2029-2035年、2036-2056年的客房价格年增长率分别为1%、2%、3%、2.25%。华安锦江商业的21家酒店2025年平均房价为258元/间/天，2026年、2027-2034年客房单价分别设置了3%~4.5%、2.5%~5%的增长率。

锦江项目和华住项目目前估值分别为17.01、15.91亿元，预测2026年分派率分别为5.05%、5.21%。从基本面运行情况来看，华住项目区位条件、入住情况和客房单价整体优于锦江项目，但也面临“以价换量”的策略约束。锦江项目尽管平均入住率在六成左右，但入池酒店较多且分布于不同区域，具有一定的风险分散。关注后续交易所审核反馈对估值的调整情况。

二级市场：各资产全线回调，成交活跃度下降

本周各资产板块全部收跌，跌幅介于0.27%~1.74%，跌幅最大的是消费设施（-1.74%），其次分别为新型设施（-1.41%）和租赁住房（-1.33%），跌幅最小的为能源设施（-0.27%）。

全市场共17只个券收涨，61只个券收跌，1只收平，涨幅靠前的是平安宁波交投（+1.72%）、中金湖北科投光谷（+1.57%）和鹏华深圳能源（+1.48%），跌幅靠前的是华泰南京建邺（-4.91%）和华夏凯德商业（-4.11%）。

数据中心（IDC）板块本周继续回撤，润泽科技数据中心、万国数据中心分别收跌1.54%、1.17%，万国数据中心日均换手率保持在1.37%，润泽换手率跌破1%至0.74%。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营需求可持续性较好，行业景气度高。润泽、万国动态分派率目前分别约为3.46%、3.41%，略高于租赁型项目分派率参考值（10Y国债收益率1.81%+150BP=3.31%），可关注资产后续波动带来的机会。

目前已公告将申报数据中心公募REITs的潜在项目有：深圳市证通电子股份有限公司（2026年1月24日证通电子（002197.SZ）公告，拟入池资产为长沙云谷数据中心项目1#数据中心、2#数据中心与动力中心及其附属设施设备等资产）。

已有多个数据中心项目申报、发行了持有型不动产ABS，如G互联25A（太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产绿色资产支持专项计划，存续规模8.6亿元）、世纪乌兰（国金资管-世纪乌兰数据中心持有型不动产资产支持专项计划，存续规模17.02亿元）、世纪泓源（国金资管-世纪泓源数据中心持有型不动产资产支持专项计划，存续规模46.54亿元），有孚网络数据中心持有型ABS尚在交易所反馈中。

能源设施本周跌幅最小，其中鹏华深圳能源REIT、华夏特变电工新能源REIT逆市分别收涨了1.48%、0.58%，工银蒙能清洁能源REIT的跌幅达2.73%。本周新上市交易的华夏中核清洁能源REIT（持有新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站）首日收盘涨幅高达28.16%，有利于提升一级发行打新关注度。

整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力较大，并且来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动，优先关注稳定性较高的天然气发电、水电类资产或可供分配金额保障度高的项目，如中航京能光伏（扩募购入水电类资产）、华夏中核清洁能源（新疆水电类资产）、工银蒙能清洁能源（风电类资产）。

工银蒙能清洁能源REIT持有内蒙古两座陆上风力发电场，1月上涨12.84%表现亮眼，2025年可供分配金额较评估报告预测值高18%。项目四季度报告显示四季度未收到可再生能源补贴和未开展可再生能源补贴应收账款保理业务，若后续补贴到位或进行保理操作，对可供分配金额仍有一定的保障空间，且工银蒙能清洁能源的其他专业机构投资者战略配售限售期均为36个月至2027年12月10日，限售期较长，近期可不考虑解禁冲击。

消费基础设施板块本周跌幅最大，仅华夏华润商业（+0.19%）、嘉实物美消费（+0.12%）微涨，其余10只全部收跌，跌幅靠前的是华夏凯德商业（-4.11%）、中金印力消费（-3.66%）、华夏中海商业（-3.37%）和华夏首创奥莱（-3.10%）。本次调整后，目前分派率仍然较高的消费基础设施REITs有华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。

产业园区本周上涨个券寥寥，仅中金湖北科投光谷（+1.57%）、建信中关村（+0.40%）和华安张江产业园（+0.15%）收涨，其余个券收跌，本周跌幅超过3%的有华泰南京建邺（-4.91%）和华夏金隅智造工场（-3.25%）。

目前产业园区板块分派率大致在4.53%，在租赁型REITs中排名靠前。根据各REITs业绩表现来看，多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑明显。仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，目前仍可关注招商科创、创金合信首农。招商科创REIT在2025-2030年新增注册地址服务费收入。留意华夏金隅智造工场、国泰海通临港创新产业园分别将于2026/2/26、2026/2/27解禁40%、20%的份额。