檀悦府 2026 年 2 月 9 日处于清盘阶段，准现楼状态，合同约定 2026 年 10 月 31 日精装交付，便宜因业态混杂、地铁 2028 年通车、开发商以价换量，再次大降概率低，档次为刚需偏改善，适合低总价学区刚需。以下是详细信息：
最新消息与核心概况
- 项目位于龙华区油松社区工业路与民望路、骏龙路交汇处，由汇珠实业（合正集团合作开发）打造，总占地约 1.59 万㎡，总建面约 19 万㎡，涵盖住宅、办公、商业、幼儿园等多元业态。
- 总套数 882 户，其中商品房 594 套、回迁房 184 套、保障房 104 套，容积率 8.82，绿化率 40.12%，车位比 1:1.46，3 梯 7 户，物业费 3.3 元 / 月 /㎡，产权 70 年（2022-2092 年）。
- 在售主力户型为 81㎡三房一卫、95-96㎡三房两卫、116㎡四房两卫，折后单价 3.65 万 - 4.58 万 /㎡，总价 312 万起，小户型去化较快，目前以 95-96㎡东南向及 116㎡四房为主。
- 教育方面，自带 6 班幼儿园已建成，新围小学（24 班）预计 2025 年 9 月开学，学区划片松和小学、新华中学等，中学新华中学在龙华区口碑较好。
- 交通上，25 号线上油松站（建设中）距项目约 100 米左右，预计 2028 年通车，目前依赖公交与自驾，工业路施工中部分路段拥堵。
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现状详情
- 工程进度：准现楼状态，建筑主体已完工，内部装修与小区配套建设有序推进，部分楼栋已封顶，符合交付预期。
- 房源与去化：处于清盘阶段，81㎡西北向三房因总价低去化快，116㎡四房因南北通透受改善客青睐，剩余房源多为东南向 95-96㎡及 116㎡四房。
- 价格与优惠：折后单价较备案价（5.67 万 /㎡）降幅约 20%，部分房源享 85-88 折，81㎡总价最低 312 万起，支持首付分期，首付 5 万起。
- 周边建设：工业路施工中，片区旧改持续推进，新围小学建设顺利，25 号线建设按计划进行，城市界面逐步改善。
- 物业与口碑：合正物业，业主认可学区、商业、现楼与精装，槽点集中在容积率高、业态混杂、周边环境一般。
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交房时间与标准
- 合同约定交房时间为 2026 年 10 月 31 日，精装交付，含中央空调、品牌厨卫、玄关柜、客厅背景墙等，目前工程进度正常，按时交付概率高。
- 注意事项：收房前需核对装修标准与合同一致，检查房屋质量，确认配套设施如幼儿园、商业等建设情况。
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能否买与价格趋势判断
- 适合人群：重视低总价、学区，能接受 5-8 年旧改周期的刚需家庭，尤其适合华为、富士康等周边产业人群。
- 不适合人群：追求低密、纯粹圈层、即买即享便利的改善客，短期依赖地铁通勤的买家。
- 再次大降价概率低：价格已触底，接近片区刚需底价，开发商需保利润与后续旧改，配套逐步兑现支撑价格，政策与资金约束也不支持无底线降价。
档次定位
- 档次为刚需偏改善，非豪宅。外立面局部铝板 + LOW-E 玻璃，绿化率 40.12%，车位比 1:1.46，精装标准符合刚需改善需求。
- 核心短板：容积率 8.82、3 梯 7 户、业态混杂，无高端会所与纯粹圈层，与红山 / 上塘改善盘有差距。
- 圈层以产业刚需与本地家庭为主，非高净值人群聚集区，适合自住而非身份标签型购房。
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