房价还能不能涨回去？“夏虫不可语冰”说的是不在一个认知层面，但不包括那些谦虚却被信息差困住的人。今天，上海开启收购核心区二手房，可能拉开新一轮房产周期的关键时刻，我有必要给大家厘清对未来楼市的认知误区。
简单讲，就是房子还能不能涨、哪些地方能涨、何时涨。核心误解主要在四个方面。
误解一：人口减少，房价不涨。
唱衰论常说，2024年人口净减139万，2025年减339万，所以房子没人要了。这种说法容易将人引入认知死胡同，让缺乏见识的人深以为然。但人口总量减少不等于住房需求减少，更不等于房价必然下跌。道理如同“水往低处流，人往高处走”——未来人口和购买力会向哪里聚集，钱和需求就会在哪里汇聚。
这是我们一直参考的欧美日经验。日本总人口自2009年开始减少，2024年净减91万。但东京核心区的房价跌了吗？事实上，2012年至2024年，东京23区新房价格不跌反升，涨幅达64%。韩国2020年首次出现人口净减少2.8万，2024年扩大至35万。
但据韩国国土交通部统计，2020年至2024年，首尔江南区公寓均价从每套12亿韩元涨至18.6亿韩元，涨幅55%，核心学区房涨幅更超80%。真相是：日本和韩国的人口与财富都在向东京、首尔集中。所以，人口减少（即便不考虑通胀等货币因素）也不等于房价要跌。
中国会经历同样的演化进程。前20年是农村人口进城，未来则是“第二次进城”——更多人将进入更核心城市的核心区域。因为核心城市聚集了全国70%的高端产业、80%的教育和医疗资源。2024年，一线城市人均GDP已达18万元，是三四线城市的2.5倍。人往高处走是人性本能。所以，若还有人告诉你“没人了，房价要大跌”，你可以拉黑他——因为他可能没能力去到好地方，或看不懂趋势。
误解二：库存去化周期长。
网上有数据称全国库存去化周期达22个月，意指现有存量需卖22个月才能卖完，以此证明房子多到卖不掉。但这制造了信息差——所有城市都是22个月吗？真实情况是市场存在结构性差异。在2020年的库存数据中，60%以上集中在三四线城市的远郊地块，这些确是前些年盲目扩张的后果。
但我们应关注的是全国20个核心大城市。一二线核心城市主城区的库存去化周期已处于8~10个月区间。2025年瑞丽数据显示，杭州6个月，重庆6.8个月；2024年上海浦东核心区6.8个月，深圳南山5.9个月。核心城市经过3年多的供需调整，已不存在去化难题。上海、深圳屡现“日光盘”，说明市场并非全面过剩，而是核心城市的好房子结构性稀缺。
误解三：城镇化率到顶。
许多专家称我国城镇化率已近天花板，接近欧美发达国家，农村人口进城已结束，因此无人再进城买房。这些人生怕大家不把他们当专家。但真正影响房地产发展的城镇化率，统计的应是户籍人口，而非常住人口。2020年，我国常住人口城镇化率为66.8%，户籍人口城镇化率仅48.9%，存在18个百分点的差距。
以14亿人口计，约有2.5亿人尚未在城镇安家落户——这就是未来十多年刚性的真实买房需求。十多年后，城镇人口还将进入改善需求阶段。参考欧美经验，每人每年1平方米，10亿人每年就是10亿平方米——这是一个永不落幕的支柱产业。发达国家的房地产至今仍占资本市场30%以上。所以，未来人口净流入的地区，买房需求不会减少，只会增加。市场规律就是：需求增加的地方，价格会继续涨。
误解四：人均居住面积赶英超美。
有人说我国人均居住面积已达48平方米，与欧美持平。这若非有意诱导，就是没见过世面，混淆了建筑面积与套内使用面积。我国提出的“人均40平方米”有两个关键点：一是这“40平方米”指使用面积；二是全国平均数。
城镇面积显然被农村数据拉高了——农村自住房面积普遍偏大，且按单栋测算。2020年基于人口普查的数据显示，我国人均住房建筑面积仅21.8平方米。日本人均套内面积为36平方米，德国为39平方米，差距甚远。
分析完以上四个认知误区，我最后想说几点结论，希望有买房实力和需求的人不要被带偏。
第一，经过前20年的城市外扩与城镇化扩张，我国已进入城市群、都市圈的分化发展时代。这是结构性供需再次发展的“第二次黄金时代”。部分结构性需求，以及占城镇人口68%的老市民的改善需求，才刚刚拉开序幕。这回答了“哪里能涨”的问题——紧盯核心城市、五大都市圈、五大城市群。
第二，对刚需朋友而言，现在是千载难逢的黄金窗口期：低首付、低利率，十年一遇。例如在重庆，即便是改善型产品，总价200万的三房两卫，位于成熟商圈，只要年轻夫妻月收入达1.5万元，月供仅7000多元，养育孩子和生活开销仍可承担。机会确实难得。即使在深圳罗湖，300万也能买到租售比约3%的房子。现在是刚需买房的“天赐良机”。
第三，无论你是哪类买房需求，可能听不懂“经济周期大底”“左侧交易与右侧交易”，但应能听懂“现在是上面鼓励大家买房”。问问经历过楼市的前辈，这种机会在过去20年出现过几次，结果如何？周期不可逆，大势不可违。如果你真的听懂了我对房地产的上述基础普及，就会明白：选择比努力重要，知行合一，行动起来。
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