距离农历除夕仅剩几天时间，北京楼市的成交节奏也随之慢了下来，一股季节性的“降温”悄然来临。
上周（2.2-2.8），新房、二手房成交双双出现环比下滑，其中二手房的下滑幅度较为明显，不过若拉长时间维度看，同比仍保持着较高增幅。
◎ 新房住宅网签套数为471套，环比下降21.11%，同比上涨59.66%；
◎ 其中，2月6日新房住宅网签套数单日最高，为128套；
◎ 二手房住宅网签3309套，环比下降22.03%，同比上涨186.49%；
◎ 其中，2月6日二手房网签套数单日最高，为666套；
上周从单日成交峰值、重点项目表现到大中介实时数据、市场供需变化，无不展现北京春节前楼市真实状态——短期回调是季节性必然，背后更是政策托底后市场理性回归、供需趋于平衡的深层体现。
01
新房豪宅领跑
上周新房市场，海淀等核心区域的豪宅项目，成为亮点。
从项目成交量贡献度来看。
上周新房成交的“销冠”被海淀豪宅项目建发海晏收入囊中，该项目网签8套，成交额达到2.94亿元。
紧随其后的，是金茂璞逸丰宜和中建运河玖院，两个项目上周均网签14套，分别以1.59亿元、1.17亿元的成交额位列第二、三位。
其中，中建运河玖院作为明星项目，此前就凭借较高的性价比收获了不少购房者的认可，上周即便市场整体降温，仍能保持稳定网签，成为刚需市场的一抹亮色；金茂璞逸丰宜则依托强大的品牌影响力和优质的周边配套，吸引了不少改善型购房者入手。
此外，招商序的表现也十分亮眼，上周网签13套，成交额0.96亿元，位列第四。
这些项目的表现，也进一步凸显了核心区域优质房源的市场竞争力。
另外，就是首创禧悦兴城，作为均价仅2.87万的超高性价比项目，上周也网签20套，成为网签套数冠军。
值得一提的是，上周TOP20网签量在两位数的项目仅4个！
春节临近，大多数购房者都暂停了看房、购房计划，将更多精力投入到节日筹备和返乡过年中，购房需求暂时搁置，直接导致新房项目的成交出现明显回落。
02
春节临近二手房遇降温
二手房市场，供需两端都出现了收缩态势，观望情绪也进一步升温。
上周二手房住宅网签套数为3309套，环比下降22.03%。不过，二手房的同比数据十分亮眼，实现了186.49%的巨幅增长。
但这一高增速更多是“基数效应”所致——去年同期恰逢春节假期临近，成交基数极低，因此这份同比高增并不能完全反映当前市场的真实复苏力度。
和新房一样，二手房的单日网签峰值也出现在2月6日，单日成交666套，成为上周成交的核心支撑，之后随着春节脚步越来越近，网签量便逐步回落，回归平淡。
如果说网签数据是市场的“滞后反馈”，那么大中介的实时交易数据，更能反映出二手房市场的真实活跃度。
上周，北京大中介实时成交量为1893套，比前一周减少了220套，环比下降约10.4%。
值得关注的是，这一数据打破了连续4周维持在2000套以上的成交态势，再次回落至2000套以下。
这也意味着，前期二手房市场的回暖势头，在春节前夕出现了阶段性的放缓，市场进入了短暂的调整期。
此外，带看量的变化，也从侧面反映了二手房市场的降温。
本周大中介新增带看人数达49296人，环比下降约8.8%，带看量的下滑直接影响了后续的成交。
说到底，还是春节临近的影响——购房者忙于筹备节日，看房意愿大幅降低。
同时，部分中介门店提前放假，经纪人返乡过年，带看效率下降，双重因素叠加，让带看量出现了明显回落，也预示着短期内二手房成交难以快速回升。
值得一提的是，即便如此，成交量仍要高于去年11月中旬-12月中旬。
除此之外，当前北京二手房的在售房源总量也出现了明显下降。
数据显示，目前北京在售房源总量（含外部挂牌和内部储备）达到14.2万套，较1月初的15.0万套减少了0.8万套，降幅约5.3%。
在售房源的减少，一方面是近期成交回暖消化了部分库存；另一方面则是市场预期改善，业主摒弃“降价抛售”心态，多选择暂停挂牌或转为出租、静待合适时机。
03
总体来看，上周楼市成交下滑看似突发，实则是多重核心因素共振的结果。
春节临近作为最直接推手，叠加政策效应消化后的市场理性回调，共同促成此次短期降温。
2025年12月新政释放的积压需求，已在1月集中兑现，2月进入需求消化期，回调实属市场回归理性的正常表现，并非复苏态势逆转。
小编认为，当前市场正处于“短期季节性承压、长期稳健筑底”的关键节点，成交下滑未改变整体复苏大趋势。
市场分化加剧、供需趋于平衡、政策托底持续，构成当前核心特征。核心区域优质项目韧性凸显，二手房库存压力缓解，价格保持平稳，业主与购房者心态更趋理性。
展望未来，短期春节假期楼市将进入“休市”低谷；中期节后供需逐步回归，3-4月或迎温和成交小高峰；长期依托北京产业与人口基本面，市场将呈“稳中有进”修复态势。
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