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网约房业态快速发展的同时，业主私自将住宅改为网约房、开展有偿住宿服务的行为，常引发邻里纠纷，核心争议聚焦“住改商”合法性及邻居维权边界。对于此种情况，北京市中恒信律师事务所张星律师结合相关法律条文、裁判规则，从民商事视角，整理了网约房住改商认定、邻居维权路径等核心要点，供大家参考。

网约房住改商合法性认定

住宅的规划用途为居住，私自改为网约房开展经营性住宿服务，需符合法定条件，否则构成违法“住改商”，《中华人民共和国民法典》及相关规定明确了认定标准与禁止性条款。

1、住改商的法定限制，《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，网约房若面向不特定公众提供有偿住宿服务，即改变住宅核心用途，需遵守该强制性规定。

2、网约房住改商的认定要点，区分普通房屋租赁与网约房经营，核心看使用性质：普通租赁为固定承租人长期使用、仅提供房屋本身；网约房按日结算、接待不特定人员，配套消防、清洁、有偿物品等服务，具备明确经营属性，属“住改商”。

3、违法住改商的认定情形，未经有利害关系业主一致同意、未取得相关经营许可、未遵守小区管理规约，擅自将住宅改为网约房经营的，均属于违法“住改商”，不受法律保护。

邻居维权路径及权利边界

业主违法将住宅改为网约房经营，侵害邻居合法权益的，邻居有权依法主张权利，相关法条明确了维权依据、路径及权利边界，为邻里维权提供法律支撑。

1、邻居的法定权利，依据《民法典》第二百七十九条，有利害关系的业主（如相邻住户），对违法住改商行为享有异议权，有权要求业主停止经营性使用、恢复住宅用途，无需考虑经营行为是否直接造成扰民。

2、维权路径指引，邻居可先与网约房业主协商，要求停止经营；协商不成的，可留存业主经营证据（平台房源、入住记录等），向物业、街道办投诉，或依据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，依法维权。

3、权利行使边界，邻居维权需在法律框架内进行，不得采取过激手段；主张权利时，需举证业主存在违法住改商行为，无需举证自身遭受实际损失，只要业主行为违反法定要求，即可主张停止侵害。

结语：

业主利用住宅经营网约房，需先取得有利害关系业主一致同意，办理相关经营许可，遵守法律规定与小区管理规约。邻居发现违法住改商行为时，应及时留存证据，依法维护自身居住权益，共同守护和谐的居住环境。