谁能想到，南宁的二手房挂牌量已经突破了14万套？ 这意味着，就算从现在开始一套新房都不再增加，光是消化掉这些库存就需要将近5年时间。 冰冷的数字背后，是房东们一次次调低报价的无奈，是“再等等还能降”的观望，也是一场关于贪婪与理性的现实考验。 曾经被热炒的“东盟概念”光环，在庞大的库存压力下，似乎也失去了魔力。
走在南宁街头，你能感受到楼市的两种温度。 青秀区等核心板块，凭借成熟的配套和优质学区，价格虽然也从高点回落，但成交相对活跃，有的学区房挂牌一周就能被抢购。 而像武鸣、邕宁这样的远郊区域，情况就严峻得多。 部分楼盘价格甚至低至每平米五千元以下，去化周期漫长，降价也难寻买家。 这种分化在数据上体现得明明白白：2026年1月，南宁二手房成交2192套，其中青秀区就以794套的成交量断层领先，而一些边缘城区的交易几乎停滞。
新房市场也并非铁板一块。 一些开发商为了抢客，在产品力上下了功夫，推出了户型更佳、设计更新的楼盘，这对那些户型老旧、功能落后的二手房形成了压力。 与此同时，政策层面持续释放利好，首付比例、贷款利率等都处于历史低点，还伴有各类补贴，这在一定程度上支撑了新房市场的部分需求。
价格的变化最能说明问题。 与2021年的高点相比，南宁二手房实际成交价已经有了明显回落。 具体到区域，青秀区房价从每平米1.5万元滑向1.2万元，良庆区也从1.4万元跌至万元以下。 就连核心地段的东盟商务区，均价也从1.8万元/平方米调整到了1.6万元/平方米左右。 这种调整，在业内人士看来，更像是市场回归理性的“价格微调”，通过让利促进了成交，东盟商务区房源的成交周期也因此缩短。
对于房东来说，这无疑是个考验。 有的房东心态转变，选择顺应市场，适当调价以求快速变现。 像东盟商务区的一位房东，将挂牌价从185万降至176万后，房子在28天内成交，虽然比预期少卖了9万，但她觉得这比“硬扛着消耗时间和机会成本要划算”。 但也有房源挂牌半年，降价三次，看房者依旧寥寥，房东倍感压力。
市场的天平已经向购房者倾斜。 面对14万套的挂牌量和浓厚的观望情绪，购房者的议价能力显著提升。 现实中，要求“降价10%+送装修+免物业费”的案例并不少见，部分急于成交的房东甚至接受了“首付分期”的条件。
对于有真实自住需求的购房者而言，眼下确实是一个仔细挑选、耐心比较的时机。 核心区域价格回调后，一些房源性价比开始显现；而江南区、西乡塘区等近郊地铁沿线的刚需房，凭借相对稳定的成交和便利的交通，也成为不少人的选择。 业内普遍建议，购房应优先选择现房或准现房，以规避交付风险，同时尽量避开那些配套滞后、库存高企的远郊区域。
南宁楼市的现状，其来有自。 过去一段时期，一些概念炒作吸引了投资客，推高了市场热度。 但当潮水退去，缺乏坚实产业支撑和持续人口流入的问题便显现出来。 尽管南宁常住人口数量不小，但产业结构的失衡以及年轻人外流、出生率下降等因素，使得过去依赖的“人口红利”叙事受到挑战。 土地财政依赖度较高与工业基础相对薄弱的深层次矛盾，也影响着市场的长期预期。
开发商层面，资金链紧张的情况并不罕见，部分高负债企业项目停工，导致一些购房者权益受损。 虽然政策层面试图通过设立平稳基金等方式介入化解风险，但市场信心的修复仍需时日。
当前南宁楼市提供的并非遍地黄金的狂欢，而是一个需要更加清醒认识现实、做出审慎决策的场景。 对于真正需要买房自住的人，机会窗口或许正在打开，但窗口之外，是依然需要警惕的陷阱。 这场缓慢出清的过程，考验着市场的韧性，也考验着每一个参与者的理智。 在分化的市场中，是继续坚守对核心地段价值的信仰，还是相信价格调整后远郊区域的潜力，这背后的衡量标准似乎也变得模糊起来。
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