俗话说，万物皆周期。
经历了过去一段时间的激烈争夺后，上海土拍市场逐渐进入冰冻期。2026年至今，全市共成交了5幅宅地，均以底价成交。而年后3月份即将进行的土拍，大概率溢价也不会高。
今年至今全部以底价成交
根据乐财聚统计，2026年1月1日至2月10日，全上海共进行了两轮集中土拍，推出5幅宅地，名义上仍然叫做2025年度第十轮集中土拍和第十一轮集中土拍。
在1月6日进行的第十批次土拍中，浦东、闵行两幅宅地都以底价成交，总成交金额45.7亿，竞得房企分别是越秀、紫江&紫竹半岛联合体。
23天后的1月29日，第是一批次土拍接踵而至，松江、青浦3幅宅地再次底价成交，总成交金额40.18亿，竞得房企分别是长江精工、国贸、中交城投。
至今，春节前的所有宅地全部出让完成，无一例外0溢价成交。更重要的是，保利、招商、华润、中海、金茂等龙头房企都缺席，仅是一些地方国企或民营企业现身拿地。
年后首轮土拍大概率延续
这一轮连续底价成交趋势大概率会延续到年后。
春节后的第一批集中土拍将是3月13日，届时徐汇、嘉定、青浦3幅宅地将迎来现场竞拍环节。
从目前市场流传出的信息显示，徐汇地块托底方为上实，嘉定地块托底方为象屿，青浦地块托底方为绿城。
2月6日，上实旗下上海城开凌云置业有限公司发布徐汇区凌云社区S031102单元S04-16地块项目招标计划公告，拟投资43.5亿，建安费10亿。
虽然发布招标预告并非代表公司就一定会去拿地，过去几次经验也证明这点，但这也意味着企业对地块存在兴趣，如果后续无其他房企竞争，该房企就大概率会参与拿地。
截至目前，嘉定和青浦宅地尚未有房企发布招标预告。
多因素叠加造成如今局面
上海土拍市场之所以会出现如今普遍底价成交局面，主要有由多方面因素叠加所致。
首先，新房销售压力增加，导致房企首要目标是去化库存，只有在消灭库存后房企才能回笼资金，从而能够继续拿地。
其次，今年至今推出的宅地都不在市场热点区域，拿地开发后销售速度预计不快，房企需要承担不小的资金成本压力，多数房企为了保险起见选择观望。
第三，如今时间节点是年初，本来就是土拍淡季，也是房企制定新一年战略时间，因此房企拿地意愿本就不高。
对于中小型房企而言，如今恰恰是拿地最好时机，一旦等年后龙头央企重新回到牌桌，中小房企几乎不太可能补仓。
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