施工方如何确保以房抵款不落空？——四步闭环实操指引|以房抵款|债权|发包方|物权|约定|过户

近日，笔者代理的一起以房抵工程款案件获得胜诉判决，法院认可了五方《抵房协议》的效力。这个案件再次印证了《民法典合同编通则司法解释》出台后，司法实践对“以房抵款”协议性质的明确——债务履行期届满后达成的以物抵债协议，原则上为诺成合同，自双方意思表示一致时成立并生效，无需以物权变动为生效要件。

然而，胜诉判决只是起点。在法律上确认了协议有效，并不等于施工方已经安全拿到了房产。从“债权确认”到“物权取得”之间，仍存在诸多风险，实践中“房款两空”的案例并不少见。作为执业十四年的建工律师，笔者结合实务经验，为施工方梳理出一套接受以房抵款的 “四步闭环”实操方案，旨在帮助大家步步为营，将协议权利转化为实实在在的资产。

以房抵款协议的性质与风险

根据《民法典合同编通则司法解释》第二十七条规定，债务履行期限届满后，当事人达成的以物抵债协议，只要不存在法律规定的无效情形，人民法院应当认定协议有效。这改变了以往部分法院将之视为“实践性合同”的立场，给予了当事人更大的缔约自由。

但必须清醒认识到：协议有效 ≠ 物权到手。即便法院通过调解书确认了以房抵债协议，也不产生直接转移所有权的效力。物权变动仍需遵循法律规定，完成公示（不动产登记）方能实现。这中间的“鸿沟”，就是施工方面临的核心风险，需要通过严谨的后续操作来填补。

四部闭环实操方案

第一步：精准签约——筑牢权利根基

1. 把握最佳时机：务必在工程款履行期限届满后，再签订正式的《以房屋抵偿工程款协议书》。此举是为了明确适用“诺成合同”规则，避免被归入“让与担保”（参见司法解释第二十八条）的复杂境地，从而更稳妥地保障权利。

2. 明确“新债清偿”性质：协议中应载明关键条款：“本协议签订后，发包方应履行过户义务。若其未按约履行，经我方书面催告后在合理期限内仍不履行的，我方有权选择要求继续履行本协议，亦有权选择恢复按照原合同主张工程款债权。”此项“选择权”是至关重要的“反悔权”和风险控制阀。

3. 锁定唯一标的：协议必须清晰明确抵债房产的唯一性信息，包括项目名称、楼栋、房号、面积、备案价等，并建议附上图则。切忌签订只约定总价或面积、由对方事后指定的“空白协议”。

4. 设置履约底线与罚则：明确约定办理网签、过户、交房的具体期限，并设定高额逾期违约金，大幅提高对方的违约成本。

第二步：立即行动——抢占公示先机

签约后，第一时间办理网签备案，这是防止发包方“一房二卖”最有效、最直接的行政监管手段。网签备案后，该房屋交易状态即被锁定，能够有效对抗后续的善意第三人。

重要提醒：切勿为节省税费或等待最终买家而长期拖延网签。实践中已出现多起因等待期被开发商将房屋另售并网签，导致施工方权利落空的案例。网签是护身符，务必尽早取得。