东莞全市2月7日小区成交
今日成交点评：光大景湖荣郡
提到东莞南城CBD旁的西平，曾是全城公认的改善标杆、房价高地。光大景湖荣郡、景湖时代城、万科金域华府，这三大西平顶流小区，在上一轮行情里单价一度冲上五六万，成为东莞改善置业的“天花板”。
以光大景湖荣郡为例，这个距CBD仅一公里、西平标杆盘的走势，就是西平楼市最真实的缩影。历史高点定格在2021年1月，一套47㎡小户型成交300万，单价6.3万/㎡，彼时的西平真可谓寸土寸金。2025年4月，小区100㎡户型成交价仍达291万，单价稳在2.9万；短短几个月后，同面积段房源成交价跌至215万，单价2.15万，几个月回调75万，跌幅触目惊心。
不止景湖荣郡，西平整个板块都在经历深度调整。曾经并肩的时代城、金域华府，同样从高位快速回落。楼龄超十年的小区，在市场里愈发被动：挂牌量激增、议价空间拉大、成交周期拉长，不少业主感慨“老房子能卖掉都脱一层皮”。
西平从“买都涨”到“拼命降才卖”，核心原因藏在市场结构的巨变里。
第一，次新盘集中上市，刚需改善选择面彻底打开。万象府等一批次新盘入市，带来更优的户型、更新的园林、更现代的物业，直接分流核心购买力。CBD高楼拔地而起，高端新盘层出不穷，买家不再执着于老标杆，老旧小区只能靠价格让步换取流动性。
第二，置换需求集中释放，二手房供给严重过剩。东莞改善置换浪潮下，大量老业主挂牌卖房换新房，西平作为改善大本营，挂牌量居高不下。供需反转后，价格自然失去支撑，从“卖方市场”快速转向“买方市场”。
第三，产品迭代加速，楼龄成为价值分水岭。上一轮行情里，西平凭地段与配套撑起高溢价；如今楼市回归居住属性，楼龄、户型、车位、物业等硬指标重新定价。十年以上的小区，在次新盘面前竞争力锐减，即便地段再好，也难挡价格回调。
第四，市场预期回归理性，泡沫逐步出清。西平此轮下跌，本质是前期炒作溢价的回归。从6万+到2万+，不是地段贬值，而是价格回到合理区间。曾经靠预期撑起的高估值，在存量市场里被逐一修正，性价比重新成为成交核心。
对于购房者而言，西平的回调不是风险，而是机会：用更低的成本，入住南城核心、近CBD、配套成熟的板块。对于业主而言，接受周期、尊重市场，及时置换优质资产，远比硬扛更明智。
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