前两天有个朋友跟我吐槽，他前几年图便宜，买了一套回迁房，单价只有周边商品房的六成，当时还觉得自己“捡漏”了。结果住进去没几年，麻烦来了：房产证迟迟下不来，墙体裂缝、窗户漏水，电梯三天两头停运，小区里出租房特别多，晚上吵得根本睡不好。
现在他想卖，挂牌一年多也没人要，价格一降再降，连当初的总价都卖不到。
他说了一句大实话：回迁房看着便宜，真买进去你就知道有多坑。
现在很多地方，回迁房价格确实比普通商品房便宜30%～50%，有的甚至低到让你不敢相信，对预算有限的家庭诱惑特别大。但你有没有想过一个问题：
这么便宜，为什么市场上反倒越来越没人愿意接盘？
坑一：产权问题一大堆，房子到底是不是你的都难说
回迁房最大的坑，其实不在房子本身，而在“证”上。
很多回迁房的土地性质、产权类型都很复杂：有的是划拨土地，有的是小产权，还有的属于政策性安置房，办理产权证的时间一拖再拖，有的甚至根本办不了证。有案例显示，有的业主付了房款、住了十几年，房产证还没下来，卖方趁机又要加一笔“过户费”，不然就不配合办证。
就算能办证，很多地方还规定回迁房要满5年才能上市交易，这就把房子“锁死”了五六年。这期间你想急用钱卖房？基本没戏。等到了能卖的时候，还得补缴土地出让金，有的城市是按房款的3%左右来算，这笔钱加进去，其实你也没省多少。
更可怕的是“一房多卖”。有的卖家利用回迁房还没办证这个空窗期，把同一套房子同时卖给好几个买家，收完定金和首付就挥霍掉。最后买家钱房两空，打官司一打就是好几年，就算赢了，卖家名下没钱可执行，你的钱还是要不回来。
再加上，大部分银行对没产权证或证还没下来的回迁房根本不批按揭贷款。就算少数银行愿意做，利率也要上浮10%～20%，贷款年限还被压缩到15年以内。本质上，就是逼你高首付甚至全款上车，资金压力一点不比买商品房小。
坑二：质量和物业“能省则省”，住起来特别难受
为了压成本，很多回迁房在建设时就已经“减配”了。
有调研显示，回迁房整体建设标准普遍比商品房低15%～20%，钢筋细一点、水泥标号低一点、保温防水层薄一点，这些在交房时可能不太明显，但住个三五年，问题就开始集中爆发：墙体开裂、窗边渗水、墙面掉皮、管道堵塞……有统计说，大约三成回迁房存在不同程度的裂缝、漏水等质量问题。
户型设计上，很多回迁房都是老思路，公摊大、使用率低，采光、通风都很一般，住着既拥挤又压抑，改造空间也不大。
物业方面更头疼。接近一半的回迁房小区没有正规物业公司，一般由村委、街道或者社区代管，物业费确实便宜，很多就0.5～1元一平米一个月，但服务也基本停留在“有个看门的大爷”这种水平。
结果是：
垃圾清理不及时，楼道乱堆乱放没人管，绿化带变成了菜地，甚至有人养鸡养鸭；电梯经常坏，坏了没人修，有安置房小区电梯直接停运三个月，老人每天被迫爬十几层楼，身体好的都吃不消，更别说腿脚不便的老人了。
再加上小区里出租率极高，短租客多，人员流动大，作息完全不一样。半夜有人喝酒、有人打游戏、有人吵闹，想睡个好觉真的很难。遇到噪音问题，你找邻居，可能对方根本不理你；找物业，物业一句“我们也管不了”；真要维权又要费时间、费精力。
坑三：配套差、转手难，便宜其实是“隐形折价”
很多回迁房位置本身就不在核心区，有的被安置在城市边缘，离核心商圈超过10公里，周边既没有好学校，也没有大医院。通勤、就医、孩子上学，这三件事一加起来，你每天都能感到“这房子真不方便”。
学区问题更是硬伤。大部分回迁房没有配套的优质学区，孩子上学只能被“统筹安排”，等周围好的学校招满了，才可能轮到你，有时候被分到几公里外的学校，接送都成问题。
这些因素叠加，导致回迁房在二手房市场上非常不受欢迎。成交周期往往是普通商品房的两倍，有的房源挂牌一两年，价格一降再降也卖不掉。便宜是便宜，但没人敢接盘。
从资产角度看，这种房子既难升值，又难变现，还要占用你家庭大头资金，等于把你的钱锁在一个“很难变成现金”的地方，根本谈不上什么“资产配置”，更像是一个“有价无市的包袱”。
如果你真想碰回迁房，至少要避开这几个雷
当然，也不是说回迁房绝对不能买，有些地段、配套、产权都比较清晰的回迁房，价格合适的情况下也不是不能考虑，但一定要做好这几件事：
1、务必核实“能不能办证、什么时候能办证”
要求卖家出示拆迁安置协议、不动产权证（如有）等原件，最好一起去不动产登记中心查房屋的性质和状态。
2、确认有没有共有人，有没有家庭纠纷
房子如果是夫妻共同财产、多人共有，一定要所有共有人到场签字，否则后面可能有人主张“不知情”，要求合同无效。
3、问清土地性质和土地出让金
是划拨还是出让？将来交易要不要补缴土地出让金？补多少？这些都必须写进合同，免得到时候突然多出几万十几万成本。
4、优先选“已办证、能过户、能正常贷款”的房源
哪怕单价稍微高一点，也比全款买一个“可能永远过不了户”的房子安全。能贷款、能过户，说明这套房至少在法律和金融属性上是正常的。
现场一定多看、多问、多感受
看墙体有没有裂缝、渗水，听电梯噪音大不大，看楼道干不干净、垃圾多不多，观察小区里是不是到处是短租广告、快递堆积，这些细节都直接决定你未来住得好不好。
总结：
捡漏不是贪便宜，而是看清楚这套房能不能住得安心、将来能不能安全地卖出去。回迁房这个坑，很多人真买过才明白有多深。希望这篇文章，能帮你在做决定之前，多想一步。
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