华泰证券：香港房价加速上涨，去化周期改善|二手房房价|写字楼|华泰证券|房地产|港资|租金

来源：华泰睿思

核心观点

1月以来港资房企股价表现亮眼，主要由于香港房地产市场延续复苏势头，尤其房价上涨速度较快。住宅方面，1月香港房价创本轮复苏以来（即25年4月以来）最大单月环比涨幅，春节错位影响下私人住宅成交量同比大幅增长；此外，25年末竣工未售+在建未售库存继续收缩，去化周期已回归至历史正常区间，12月住宅租金再创历史新高。商业地产方面，25年香港零售业销货价值止跌回升，写字楼净吸纳量创2018年以来新高，但商业租金的全面复苏仍需等待，高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复。我们继续看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时股息率也带来一定支撑。重点推荐头部港资开发商。

住宅量价：1月房价创本轮复苏以来最大单月环比涨幅

房价方面，1月末中原地产领先指数较25年12月末+2.2%（12月+0.8%），创本轮房价复苏以来最大单月环比涨幅。另据香港差饷物业估价署的数据，25年12月香港私人住宅价格指数环比/同比+0.2%/3.3%（11月+1.1%/2.2%），自25年3月低点累计反弹5%。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，1月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为1537/3674份，较25年12月环比-11%/-1%，但由于春节错位，同比+104%/+50%。我们继续维持26年成交量温和上升（新房+4%/二手房+9%）、房价延续上涨（同比+4.7%）的判断，同时对于房价加速上涨的趋势保持关注。

库存和租金：25年末库存压力持续改善，住宅租金再创新高

库存方面，根据香港房屋局的数据，25年末香港竣工在售库存为2.3万套，连降3个季度，去化周期降至14个月，较高点缩短10个月；再计入6.1万套在建未售库存（连降5个季度），去化周期为50个月，较高点砍半，已修复至过去二十年的平均区间。租金方面，根据香港差饷物业估价署的数据，12月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.1%/4.3%（11月+0.3%/4.5%），继续创出历史新高；70平以下住宅平均租金收益率3.35%，依然高于3.25%的封顶房贷利率。此外，1月末1个月HIBOR环比-47bp至2.61%，金融市场流动性持续改善。

商业地产：高端零售、中环写字楼有望率先迎来结构性修复

零售业方面，根据香港政府统计处的数据，25年香港零售业销货价值为3805亿港币，同比+1.0%（24年同比-7.3%），自25年5月以来连续8个月同比上升。分品类来看，酒类饮品及烟草、电器等耐用消费品（主要为手机）实现双位数增长，珠宝首饰、钟表及名贵礼物则在25H2显著复苏，而受港人北上和电商分流影响较大的鞋服制品、超级市场、百货公司等业态全年录得同比下滑。写字楼方面，根据世邦魏理仕的数据，得益于恒生指数上涨、IPO火热的助力，25年香港写字楼净吸纳量创2018年以来新高，但由于供给量亦处于2009年以来的次高水平，全年空置率同比+0.4pct至17.3%，仍处于历史高位。落实到商业租金，根据香港差饷物业估价署的数据，12月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比持平/-0.2%/-0.1%，同比-4.7%/-3.3%/-3.0%。我们认为商业租金的全面复苏仍需等待，但高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复。