尊敬的购房者
中企云萃森林项目于 2026 年 1 月 29日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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重要声明：以上四组联系方式为中企云萃森林统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026 年 1 月 21日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择 400-8874-108 热线，尊享一对一专属服务。我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。
01内环内=中环外
第七批新房中两个新星很亮眼，普陀区的招商苏河玺、浦东的中企云萃森林，一些朋友想不通的是：两个项目单价竟然都是10.5万。
两个项目品质没有质的区别，苏河玺容积率2.68、中企容积率2.6，又都不是顶级开发商，能差到哪去？
但是地段上差别就大了去了。一个内环内，一个中环外，完全没有可比性好吗？
周边配套差距就更大。
我们一般认为步行可达范围为1公里，苏河玺1公里范围覆盖了3、4、7、11、13、14六条地铁线，真的可以做到畅达全城。而且还有内环线、北横通道两条快速路 ，去市区任何角落都不远。
1公里范围还覆盖了我格广场、889广场以及著名的长寿路商业街，基础的生活所需全面覆盖。
中企云萃森林已经出了中环，又是底子比较薄的浦东 ，周边配套自然是匮乏得多。
一公里范围目前只有运力不大的8号线，规划中的19号线要5年后通车，这还是理想情况。
商业上一公里范围几乎是空白，再加上中企是前滩南首发项目，社区配套也是空白。可能买瓶醋都要开车去杨思，去前滩还未必买得到。
这怎么比？
如果把圆圈扩大差距更大，苏河玺3公里范围已经完全覆盖老静安的核心配套，中企3公里 只能共享尚未完全成熟的前滩——前滩是不错，生活配套与老静安比还是存在不小差距。
苏河玺是内环线，是典型的核心城区面貌，向外看是曹杨、是真如、是万里，是连绵不断的建成区。
中企是浦东中环外，是典型的的城乡结合面貌，向外看是三林滨江未开发的农村、成片的荒地。
这样的两个区域房价竟然一样？？（具体分析见第四部分）
02郊区跑赢了市区
通过自媒体的广泛宣传，大家都知道买房要买市区，郊区风险高、不抗跌。
然而好多朋友分分钟找出一堆反例。
之前环二讲过杨浦区一些小区大跌，现在虹口区也有大跌趋势，比如内环内的双东小区。
2021年5月份，该小区37平一房成交价445万，现在挂牌价只有315万。
一年多时间，130万跌没了。
但是大家看不上的郊区，无论是青浦、松江还是浦东，都有不少小区非常坚挺。
比如青浦新城边缘的动迁房崧泽华城，近两年房价没太大变化，甚至比去年微涨。
不仅青浦，浦东航头的鹤沙航城房价也一直非常坚挺，即使挂牌房源很多。
远郊跑赢了内环，是不是核心地段也不保险了？
03泡沫好像挤不掉
众所周知，临港新房海量供应以来，二手房开始下滑，目前已经滑落至3-4万水平。
不过依旧有小区维持高位，拒不降价，比如滴水湖涟岸。
该小区单价依旧维持着5.5万以上高价，总价达到700万以上。
花700万去临港买套三房，真的需要勇气。而且现在临港有大量单价3万的新房，所以整个2022年，该小区几乎没有成交。
与该小区业主沟通过，他们认为无论地段还是品质，滴水湖涟岸都是当地标杆，所以理应比新房贵。
的确，这个小区离地铁站最近，也位于“二环内”。
不过临港的地铁是没有意义的，即使有地铁，你也不可能去市区上班。
临港真正的刚需客群几乎都在当地工作，当地并没有地铁通达。比如你在特斯拉工作，选103片区还是选地铁口的滴水湖涟岸几乎没有区别。
所以地段上有优势，其实带不来很高溢价。
当然该小区品质也不错，比北侧的万科金域澜湾、保利铃兰公馆高一些。其实在临港这样的远郊，品质也很难卖出溢价，尤其是在其他小区差距并不大的情况下。
滴水湖涟岸可能只是较为适合当地的改善客群，即，十年前就入住临港的“老临港人”。
仅靠这些客户，拉不起房价。
后面新房不断上市，在优势卖不出溢价的情况下，滴水湖涟岸可能还要降。
当然人家已经降过一轮，2021年时挂牌价曾高达7万。花880万去临港买套三房，疯了吗？
现在降到5.5万，业主心态已经不好了。但是大家不接受，只能说明还没降到位，不然不至于一年没成交。
04答案放最后
其实以上“怪相”结合起来，就是上海楼市全貌。
一方面上海楼市的确在下行，部分小区顶不住压力开始降价。
房价下跌就是挤出泡沫
当然楼市早已不是铁板一块，不可能同涨同跌，优先下跌的一定是泡沫很大的地方。
虹口、杨浦学区房就是典型。北上海经济一直较为乏力，并没有太多刚需接盘学区。然而之前凭借学区房 炒作，吸引了大量外区客户托底。
现在学区受到打击，外区客户纷纷逃离，价格就很难绷住。
其实现在虹口、杨浦学区房已经触底，与非学区房价格差别已经不大。
现在虹口杨浦地区，学区房连单价1万的溢价都卖不出，说明当地学区需求真的非常萎靡。
学区房想涨起来，需要大量外区客户过来清掉“低价盘”，现在大家有心无力。
反过来讲，现在学区房也算到底了，毕竟当下不是学区房需求高峰。
不过不代表就会触底反弹，如果老房子整体下滑，学区又没有利好，前景可能并不乐观。
只是不用担心被学区溢价套住，学区自用客户可以出手了。
当然有泡沫的不止学区房，临港、大虹桥这些高溢价区域都有泡沫，所以现在下跌非常正常。
远郊的动迁房虽然偏远，这轮周期中并没有太多泡沫。鹤沙航城2017年就卖3.5万，2021年的单价4万几乎没有水分，所以现在跌无可跌。
当然房价泡沫小的地方不止以上动迁房，大宁、北蔡大华等优质区域依旧非常坚挺。
慧芝湖花园最近的成交价依旧13万以上，并没有明显下跌，而且交易量也依旧稳定。
所以接下来选房不仅要关注区域前景，更重要的是要分析房价泡沫。
泡沫挤出速度很慢
让大家想不到的是，泡沫的挤出速度非常慢，临港滴水湖涟岸到现在也没跌到应有价格。
这就是我们常讲的，上涨如山倒下跌如抽丝，房价下跌是一个相当缓慢的过程。
前几年都在报道美国底特律城市破产，大量人口流失，房价也才下跌了30%。
大虹桥同理，二手房有泡沫几乎已经成为共识，房价下跌速度却很慢。
最新的价格体系是，万科天空之城已经有单价7万多的成交。目前还有一套单价8万整的房源在售，如果诚意买也可以谈到7万多。
以上房源都不是一楼、临主干路等硬伤房。
所以再给大虹桥一些时间，可能还有一段回调期。
距离天空之城只有几百米的陆家嘴锦绣逸庭成交价6万都不到，有这样的锚点存在，万科只有下滑的趋势。
如果你的目标区域有泡沫，可以再等等，这波行情就是要把泡沫挤出来。只是过程比大家想象得缓慢，要有耐心。
中长期还是要关注区域发展
以上都是短期现象，长期房价还是由区域发展决定，比如浦东与普陀房价差距的扩大。
浦东中环外已经与普陀内环内价格一致，而且这个价格并不是随便给的，是地方政府根据二手市场测算得来。
即，苏河玺周边二手房成交价的确与前滩南相差不大。
本轮周期中，普陀内环的武宁路、长寿路涨幅20%左右，内环垫底。而前滩周边房价大涨，二手品质小区涨幅达到40%以上。
现在政府根据二手房去推新房售价，我们就看到了上面的“怪相”——你没有理由说价格定错了。
而且中企云萃森林再向南，直到闵行浦江镇房价都8-9万。如果进入外环、闵行跳到浦东升两级后，这个价格也不显得过分。
当然领导定价时没有太多考虑周边配套，这也成为中企可能积分不高的核心原因——总要自己住的呀。
如果只看地价，前滩南已经达到武宁路水平，只是需要时间兑现。
如果你还不能理解，就放弃在配套、发展水平这个角度看待地价，回到购买力上来。
上海太大了，大到各个区域像一个独立的城市，这时地价就不能用配套去推算——而是要根据买房人购买力去测算。
配套再好，大家都没钱，房子也买不上价；配套再差，一堆有钱人除了这里没别的选择，价格也低不了。
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近期，全国多地进入“两会时间”，房地产作为民生保障与经济稳定的核心领域，成为各地政府工作报告的重点议题。从已披露的内容来看，“稳市场、优供给、促租赁、推更新、防风险”的五维主线贯穿始终，各地精准落实中央“因城施策控增量、去库存、优供给”要求，一系列靶向施策的举措密集出台：
一是稳字当头，市场预期与需求端支撑双向发力。当前房地产市场仍处于筑底复苏的关键阶段，“稳预期、稳信心”成为各地政策的核心落脚点。北京聚焦青年人与城市运行服务保障人员的住房困境，创新推出“一张床、一间房、一套房”多梯度租赁产品体系，通过精准供给破解刚需群体居住难题；广东、河南、福州等多地则明确提出收购存量商品房用于保障性住房、安置房等用途，既拓宽了保障房筹集渠道，又有效消化存量库存，实现“保民生”与“去库存”的双向赋能；沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，通过消费品以旧换新政策衔接、千场以上促消费活动举办，持续释放住房消费潜力，为市场注入流动性活力。
二是品质升级，“好房子”建设成供给侧改革核心抓手。从“住有所居”到“住有优居”，居民住房需求的升级倒逼行业供给端转型，“好房子”建设在各地两会中高频亮相，成为房地产高质量发展的重要标志。北京提出补齐新开发居住区配套短板，以品质升级引领改善型需求释放；天津、长沙、沈阳等多地明确有序推动“好房子”建设，聚焦安全、舒适、绿色、智慧等核心内涵，打造适配现代生活的高品质住宅产品；广东系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四级建设体系，从住宅单体到城市片区进行全维度品质提升；云南探索“好房子”建设标准与实践路径，通过绿色生态小区打造、第四代生态住宅试点等创新模式，将“好房子”理念转化为具体项目落地，截至2025年底，全省已建成43个绿色生态小区项目，为全国提供了可复制的经验。
三是城市更新，激活存量空间与城市发展新动能。在新型城镇化进入内涵式发展阶段的背景下，城市更新取代传统棚改，成为优化城市空间布局、提升居住品质的重要抓手。各地两会均对城市更新作出具体部署，呈现出“规模化推进、市场化运作、精细化治理”的鲜明特征。天津创新央企与民企参与模式，完善多元化投融资机制，加快意风区—东西里等重点片区更新，全年启动15个城市更新项目并推进老旧小区与危旧房改造；福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房，通过规模化推进实现城市面貌与居住环境的同步提升；北京、河南则分别聚焦城市更新条例落实、完整社区提质扩面，将城市更新与智慧化治理、历史文脉保护相结合，实现“留改拆”并举与城市功能品质提升的有机统一。
四是风险防控，政策托底与市场化化解形成合力。各地立足“防范化解重大风险”要求，构建起“政策托底+市场化处置”的风险防控体系。广东、河北明确提出稳妥化解房企风险，发挥城市房地产融资协调机制与中小金融机构风险处置作用；天津、福州等多地则用好房地产融资“白名单”制度，为合规项目提供资金支持等。
五是模式转型，制度创新筑牢行业长期发展根基。加快构建房地产发展新模式，是中央对行业发展的明确要求，也是各地两会部署的核心任务。从各地政策来看，新模式构建聚焦“融资、开发、销售”三大核心环节的制度创新：融资端推行主办银行制，确保项目资金封闭管理、专款专用；开发端做实项目公司制，规范企业资金运作，防范项目交付风险；销售端逐步推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上维护购房人权益。北京、河南、福州等多地均明确提出加快构建房地产发展新模式，通过制度创新推动行业从“高杠杆、高周转”的传统模式，向“高质量、可持续”的新发展模式转型，为房地产行业长期健康发展奠定制度基础。
总体来看，2026年地方两会的房地产政策既保持了与中央政策的高度协同，又结合区域实际呈现出差异化、精准化的特征。在“稳市场、优供给、促租赁、推更新、防风险”的五维主线引领下，随着各项政策的落地见效，房地产市场有望逐步筑底企稳，行业转型加速推进。未来，随着房地产发展新模式的逐步成型，行业将更加聚焦民生保障与品质提升，为国民经济稳定增长与民生福祉改善发挥更重要的作用。
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