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01内环内=中环外
第七批新房中两个新星很亮眼，普陀区的招商苏河玺、浦东的中企云萃森林，一些朋友想不通的是：两个项目单价竟然都是10.5万。
两个项目品质没有质的区别，苏河玺容积率2.68、中企容积率2.6，又都不是顶级开发商，能差到哪去？
但是地段上差别就大了去了。一个内环内，一个中环外，完全没有可比性好吗？
周边配套差距就更大。
我们一般认为步行可达范围为1公里，苏河玺1公里范围覆盖了3、4、7、11、13、14六条地铁线，真的可以做到畅达全城。而且还有内环线、北横通道两条快速路 ，去市区任何角落都不远。
1公里范围还覆盖了我格广场、889广场以及著名的长寿路商业街，基础的生活所需全面覆盖。
中企云萃森林已经出了中环，又是底子比较薄的浦东 ，周边配套自然是匮乏得多。
一公里范围目前只有运力不大的8号线，规划中的19号线要5年后通车，这还是理想情况。
商业上一公里范围几乎是空白，再加上中企是前滩南首发项目，社区配套也是空白。可能买瓶醋都要开车去杨思，去前滩还未必买得到。
这怎么比？
如果把圆圈扩大差距更大，苏河玺3公里范围已经完全覆盖老静安的核心配套，中企3公里 只能共享尚未完全成熟的前滩——前滩是不错，生活配套与老静安比还是存在不小差距。
苏河玺是内环线，是典型的核心城区面貌，向外看是曹杨、是真如、是万里，是连绵不断的建成区。
中企是浦东中环外，是典型的的城乡结合面貌，向外看是三林滨江未开发的农村、成片的荒地。
这样的两个区域房价竟然一样？？（具体分析见第四部分）
02郊区跑赢了市区
通过自媒体的广泛宣传，大家都知道买房要买市区，郊区风险高、不抗跌。
然而好多朋友分分钟找出一堆反例。
之前环二讲过杨浦区一些小区大跌，现在虹口区也有大跌趋势，比如内环内的双东小区。
2021年5月份，该小区37平一房成交价445万，现在挂牌价只有315万。
一年多时间，130万跌没了。
但是大家看不上的郊区，无论是青浦、松江还是浦东，都有不少小区非常坚挺。
比如青浦新城边缘的动迁房崧泽华城，近两年房价没太大变化，甚至比去年微涨。
不仅青浦，浦东航头的鹤沙航城房价也一直非常坚挺，即使挂牌房源很多。
远郊跑赢了内环，是不是核心地段也不保险了？
03泡沫好像挤不掉
众所周知，临港新房海量供应以来，二手房开始下滑，目前已经滑落至3-4万水平。
不过依旧有小区维持高位，拒不降价，比如滴水湖涟岸。
该小区单价依旧维持着5.5万以上高价，总价达到700万以上。
花700万去临港买套三房，真的需要勇气。而且现在临港有大量单价3万的新房，所以整个2022年，该小区几乎没有成交。
与该小区业主沟通过，他们认为无论地段还是品质，滴水湖涟岸都是当地标杆，所以理应比新房贵。
的确，这个小区离地铁站最近，也位于“二环内”。
不过临港的地铁是没有意义的，即使有地铁，你也不可能去市区上班。
临港真正的刚需客群几乎都在当地工作，当地并没有地铁通达。比如你在特斯拉工作，选103片区还是选地铁口的滴水湖涟岸几乎没有区别。
所以地段上有优势，其实带不来很高溢价。
当然该小区品质也不错，比北侧的万科金域澜湾、保利铃兰公馆高一些。其实在临港这样的远郊，品质也很难卖出溢价，尤其是在其他小区差距并不大的情况下。
滴水湖涟岸可能只是较为适合当地的改善客群，即，十年前就入住临港的“老临港人”。
仅靠这些客户，拉不起房价。
后面新房不断上市，在优势卖不出溢价的情况下，滴水湖涟岸可能还要降。
当然人家已经降过一轮，2021年时挂牌价曾高达7万。花880万去临港买套三房，疯了吗？
现在降到5.5万，业主心态已经不好了。但是大家不接受，只能说明还没降到位，不然不至于一年没成交。
04答案放最后
其实以上“怪相”结合起来，就是上海楼市全貌。
一方面上海楼市的确在下行，部分小区顶不住压力开始降价。
房价下跌就是挤出泡沫
当然楼市早已不是铁板一块，不可能同涨同跌，优先下跌的一定是泡沫很大的地方。
虹口、杨浦学区房就是典型。北上海经济一直较为乏力，并没有太多刚需接盘学区。然而之前凭借学区房 炒作，吸引了大量外区客户托底。
现在学区受到打击，外区客户纷纷逃离，价格就很难绷住。
其实现在虹口、杨浦学区房已经触底，与非学区房价格差别已经不大。
现在虹口杨浦地区，学区房连单价1万的溢价都卖不出，说明当地学区需求真的非常萎靡。
学区房想涨起来，需要大量外区客户过来清掉“低价盘”，现在大家有心无力。
反过来讲，现在学区房也算到底了，毕竟当下不是学区房需求高峰。
不过不代表就会触底反弹，如果老房子整体下滑，学区又没有利好，前景可能并不乐观。
只是不用担心被学区溢价套住，学区自用客户可以出手了。
当然有泡沫的不止学区房，临港、大虹桥这些高溢价区域都有泡沫，所以现在下跌非常正常。
远郊的动迁房虽然偏远，这轮周期中并没有太多泡沫。鹤沙航城2017年就卖3.5万，2021年的单价4万几乎没有水分，所以现在跌无可跌。
当然房价泡沫小的地方不止以上动迁房，大宁、北蔡大华等优质区域依旧非常坚挺。
慧芝湖花园最近的成交价依旧13万以上，并没有明显下跌，而且交易量也依旧稳定。
所以接下来选房不仅要关注区域前景，更重要的是要分析房价泡沫。
泡沫挤出速度很慢
让大家想不到的是，泡沫的挤出速度非常慢，临港滴水湖涟岸到现在也没跌到应有价格。
这就是我们常讲的，上涨如山倒下跌如抽丝，房价下跌是一个相当缓慢的过程。
前几年都在报道美国底特律城市破产，大量人口流失，房价也才下跌了30%。
大虹桥同理，二手房有泡沫几乎已经成为共识，房价下跌速度却很慢。
最新的价格体系是，万科天空之城已经有单价7万多的成交。目前还有一套单价8万整的房源在售，如果诚意买也可以谈到7万多。
以上房源都不是一楼、临主干路等硬伤房。
所以再给大虹桥一些时间，可能还有一段回调期。
距离天空之城只有几百米的陆家嘴锦绣逸庭成交价6万都不到，有这样的锚点存在，万科只有下滑的趋势。
如果你的目标区域有泡沫，可以再等等，这波行情就是要把泡沫挤出来。只是过程比大家想象得缓慢，要有耐心。
中长期还是要关注区域发展
以上都是短期现象，长期房价还是由区域发展决定，比如浦东与普陀房价差距的扩大。
浦东中环外已经与普陀内环内价格一致，而且这个价格并不是随便给的，是地方政府根据二手市场测算得来。
即，苏河玺周边二手房成交价的确与前滩南相差不大。
本轮周期中，普陀内环的武宁路、长寿路涨幅20%左右，内环垫底。而前滩周边房价大涨，二手品质小区涨幅达到40%以上。
现在政府根据二手房去推新房售价，我们就看到了上面的“怪相”——你没有理由说价格定错了。
而且中企云萃森林再向南，直到闵行浦江镇房价都8-9万。如果进入外环、闵行跳到浦东升两级后，这个价格也不显得过分。
当然领导定价时没有太多考虑周边配套，这也成为中企可能积分不高的核心原因——总要自己住的呀。
如果只看地价，前滩南已经达到武宁路水平，只是需要时间兑现。
如果你还不能理解，就放弃在配套、发展水平这个角度看待地价，回到购买力上来。
上海太大了，大到各个区域像一个独立的城市，这时地价就不能用配套去推算——而是要根据买房人购买力去测算。
配套再好，大家都没钱，房子也买不上价；配套再差，一堆有钱人除了这里没别的选择，价格也低不了。
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2025年，房地产行业从数量扩张转向品质提升的转型步入深水区，“好房子”概念由市场呼声跃升为国家战略，首次写入政府工作报告，并在全国加速实施，转化为制度建设、标准制定和政策激励等具体行动。这一转变标志着行业迈入以产品力为核心竞争力的新发展阶段。
在此背景下，部分前瞻性房企率先启动“好房子”的战略布局与实践探索，将产品力提升作为企业发展的核心战略。这不仅是对抗市场下行的生存策略，更是引领未来的关键决策。这一战略转型正深入贯彻于从产品系全面升级到具体项目精益建造的每个环节，展现出房企对新时代居住需求的深刻洞察和积极回应。
2025年我们继续发布《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》以及《全国十大作品》；同时，新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》两项榜单，以回应行业对好房子的高度关注，为行业树立标杆典范。
PART.1榜单发布
01《中国房地产企业产品力TOP100》
02《全国十大产品系》
03《全国十大作品》
04《中国好房子》
PART.2榜单解读
01
2025房企好房子战略特征
2025年，保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略。其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地闭环。
各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖物理空间到服务生态，均体现精细化管理思路。越秀好房子体系以"4X4好产品理念"为核心框架，包含4大维度和16个产品主张，从品质、温度、智慧到成长，全面覆盖现代人居需求；招商蛇口七大“技术体系”以“安全、舒适、绿色、智慧”4大基础维度，叠加“精工、美学”2大品质提升项，最终落地为“贴心服务”，细化出27项可感知亮点；建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项，覆盖从建筑材料到社区服务的全流程。电建地产明确以“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度为核心，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数，覆盖设计、建造、服务全周期。 房企好房子战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证。中海地产通过自研“Living OS系统”达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70%等量化指标。
房企好房子战略智慧全链化，智能化从设备层向服务场景延伸。华发股份以“数字化、智能化”为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化，搭载“智慧家居大脑”，支持业主自定义场景。中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现“一键呼叫电梯”“快递无人配送”“周边商圈优惠推送”等跨场景服务串联。
在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地"三好十二优"体系，通过活力街区、疗愈景观、灵动户型等十二大生活场景，落地健康、智慧等8大价值。
房企正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒。未来，能以用户痛点驱动创新、能在成本与品质间精准平衡、能够将政策纲领转化为自主技术语言的企业，方能实现从“造房子”到“造生活”的跨越。
02
2025住宅项目产品趋势
1、外显高颜值和内修高性能
外显高颜值层面，大门，尺度突破与文化融合；会所，“会所+泛会所”功能性更全面，并与自然融合；景观，上抬下沉打造立体景观，在地化从形式到内涵；车库，地下落客区、艺术装置、顶部管线等品质设计。内修高性能层面，科技配置注重全屋净水、降噪、安全；环保用材 “近零污染”交付，用材更加绿色。
（1）大门：尺度突破与文化融合
大门尺度进一步突破
部分品质项目大门宽度突破70米，部分高端项目甚至达到120米，高度部分突破米，营造出强烈的仪式感与归家尊崇感。这种尺度的突破并非盲目追求宏大，而是基于社区入口的功能需求——既能容纳多人同时进出、车辆便捷通行，又能在视觉上形成社区与外部城市空间的自然过渡，成为展示项目气质的第一视觉焦点。同时，大尺度的大门设计也为后续融入文化元素预留了充足的空间，让功能性与文化性得以有机结合。
在地化打造趋势明显
在地化打造趋势明显，通过非遗技艺、门头造型、用材选取等方式演绎地域文化基因。用材上，不少项目优先选用本地原生材料。这些在地化设计并非简单堆砌符号，而是与大门的尺度、功能深度融合，让每一处细节都成为地域文化的生动表达，既强化了项目的独特标识，也让归家动线成为一场沉浸式的文化体验。
（2）会所：“会所+泛会所”功能性更全面，并实现与公区景观融合
“会所+泛会所”渐成标配，空间拓展性更强，承载的功能更丰富
2025年十大作品测评入围项目中，配套采用“会所”+“泛会所”的项目个数占比68.3%，会所与泛会所功能互补。会所作为传统的社交和休闲场所，提供专属的会员服务，而泛会所则进一步扩展了这一概念，融入更广泛的功能和开放性。空间设计上注重拓展性，使区域能灵活适应不同场景需求，从而承载更丰富的功能，如社交聚会、健身娱乐、工作办公等，满足多元化生活方式。
将会所打造与景观深度融合，实现功能与美学的深度统一
超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观进行深度融合，通过打破传统会所相对封闭和独立的运营模式，将其转变为社区中具有开放性与参与性的公共空间。
这种设计策略不仅弱化了建筑与环境的界限，更将会所打造为整个社区景观体系的核心节点和视觉焦点，进一步增强了空间的连贯性与层次感。在功能层面，融合景观的会所提供了更多可互动、可停留的场所，提升了社区的活力与归属感；在体验层面，则通过自然元素的引入与空间节奏的变化，强化了用户的情感共鸣与生活质感，最终显著提升了项目的整体产品力与客户体验感。
（3）景观：上抬下沉打造立体景观，“在地化”打造从形式到内涵
新规支持下项目整体抬高成为新趋势，实现“空间立体” 的景观升维
在本次测评的入围项目中，立体景观的配置比例达到了83.3%，显示出该设计理念在当前高端住宅产品中的广泛普及与应用。尤其值得注意的是，头部房企如保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产等，其项目几乎实现100%立体景观覆盖，反映出领先企业在产品精细化与人性化体验方面的前瞻布局。
在具体打造手法上，立体景观不仅限于植被的层次搭配与高低错落，更强调对场地空间的高差重构与功能整合。通过乔木、灌木与地被植物的有机结合，形成丰富而立体的绿化视觉层次；同时，结合地形营造、台地处理、架空层花园及垂直绿化等方式，重构空间秩序，增强场所的体验性与互动性，从而实现从单纯的绿化到空间情感化、功能化的全面升级。
景观风格不仅是与在地文化相呼应，也是对原生态延续
测评入围项目中，景观在地化的项目占比达到61.6%，显示出该设计策略在当前行业中的显著影响力。选择在地文化作为景观设计的前提，往往取决于所在城市对“文化”本身的认知敏感度，即是否具备清晰的文化定位和公众文化认同；其次则与项目开发的成本密切相关，包括文化挖掘、材料选用及工艺传承等方面的投入。从所填报的项目统计结果来看，在地文化结合频率最高、表现最为突出的三个城市分别是北京、杭州和西安——它们不仅文化资源丰富，也更善于将传统元素转化为现代景观语言。
（4）车库：地库颜值焕新，功能 + 美学 + 细节的三重升级
功能升级方面，人车分流提升车库安全与便利，使其成为第二归家玄关；地下落客区提供便捷上下车，减少拥堵，提升社区品质；95%配置率体现行业认可。美学升级方面，采用高档石材、金属饰面等材料，结合现代或艺术风格，创造高辨识度视觉，提升档次，营造温馨归家氛围。细节升级方面，管线设计优化，平衡成本与美学，采用隐藏式布线和集成管理，确保整洁功能；顶面设计使用吊顶和美化管理，实现成本可控和视觉美观。
（5）科技配置：响应“好房子”回应客户高敏感点，项目多注重全屋净水、降噪、安全三大维度
入围项目科技系统提及率达100%，体现了科技集成在现代化住宅中的全面应用。在净水技术方面，以全屋净水系统、末端直饮设备和智能水管理系统为核心，当前精装交付项目普遍在室内配置全屋净水系统，采用高精度过滤标准，能有效去除水中的有害微生物、重金属和杂质，确保饮用水安全与健康。静音技术广泛应用于环境降噪、居室降噪和设备降噪，通过优化建筑结构、使用隔音材料和低噪音设备，显著提升居住舒适度和隐私性。安全方面则全面覆盖燃气安全、入户安防和儿童保护等环节，包括智能燃气报警系统、门禁监控以及防撞设计，为家庭提供多层次的安全保障。
（6）环保用材：“近零污染”交付，用材更加绿色
入围项目中，“绿色”与“环保”的提及率均达到100%。越秀“环境试验室”凭借其显著超越欧盟标准的装修污染控制措施，涵盖甲醛、TVOC、氨、苯、甲苯、二甲苯、氡、PM2.5、PM10以及臭氧等十项指标，实现了室内“近零污染”的精装修标准；在设计阶段，通过采用污染物模拟系统，预先计算主材与辅材叠加后所产生的甲醛、TVOC、苯系物等污染物的综合释放量。绿城装配式内装体系选用工厂标准化生产的环保材料，例如铝蜂窝复合岩板、3D打印木纹地砖等，通过干法安装工艺减少湿作业，从源头有效控制有害气体的释放，从而确保室内空气的健康品质。
2、不同档次各有差异
品质项目高效利用空间，小面积户型空间的高效利用，从局部收纳提升至整屋收纳体系。轻奢项目聚焦场景创新，室内居家办公、亲子互动、社交会客等场景功能融合，景观公区场景创新（亲子成长、教育学习）。高端项目关注人文与艺术，强调在地文化系统性融入，高定服务体系和圈层服务。
（1）品质项目—高效利用
户型空间设计
利用可拓展空间，增加使用面积。广州越秀珑悦西关68㎡三房户型，实现130%使用率，实际到手面积约88㎡，增加赠送面积，配备入户花园和LDKG一体化客厅。北京通州招商朝棠揽阅69㎡2+1户型，12㎡主卧配转角落地窗，北向15㎡可变两间儿童房，得房率高达91%。广州地铁珑曜上城约73㎡三房户型，项目全系户型实用率130%，通过入户花园、阳台及飘窗优化，使用面积达90㎡。
从局部收纳提升至整屋收纳体系
品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，品质入围项目中有收纳体系的项目占比70%。绿城5S收纳体系。如上海绿城沁香园：从玄关、餐厨房、卫浴、卧室、家政区（阳台及其他）五大收纳空间，提炼出体系化的「5S魔方收纳系统」。金茂棠系收纳系统。通过体系化收纳，空间利用率提升25-40%。成都东城金茂晓棠柜体“应交尽交”，建面约129㎡样板间，收纳空间约23651L。
（2）轻奢项目—场景创新
室内功能区设计“场景化”，融合居家办公、亲子互动、社交会客等多维度
与2024年相比，入围项目的客餐厅功能描述已经发展成以场景化和尺度为核心的双重格局，场景化强调通过设计营造出具体的生活或使用情境，增强空间的体验感和功能性，而尺度则注重空间的尺寸、比例和布局优化，确保实用性与美观性的协调统一，从而提升整体空间的品质和用户满意度。
社区配套功能聚焦“儿童”，探索式、亲子型、自然型三大主题占比超6成
在轻奢测评项目中，“儿童主题”功能配置占比高达79.4%，这一数据充分体现了该主题在整体功能设置中的主导地位和广泛普及程度。
（3）高端项目
人文艺术：强调在地文化系统性融入
门头方面，北京建发・海晏飞檐在设计上深度融合地域文化，将传统匾额、门钹、影壁等元素通过抽象化处理手法，既保留古典韵味，又融入现代建筑语言，营造出兼具历史感与当代性的入口形象，彰显出文化传承与创新融合的设计理念。
立体景观方面，西安金茂璞逸东方以“山、丘、屿、岭”为灵感，通过精心的地形塑造和植物配置，重构秦岭微缩景观，再现自然山峦的层次与气势，为社区带来沉浸式的生态体验，体现了人与自然和谐共生的设计哲学。
会所方面，广州保利玥玺湾以珠江地图和 historical商船为创意来源，运用非物质文化遗产的錾铜工艺，精心创作大型铜雕作品，细腻展现珠江流域的商贸文化与 maritime 历史，成为空间中的艺术核心，传递出地域特色与工艺美学的完美结合。
生活方式：产品柔性定制+服务高端定制，定义高端生活方式
“柔性定制”是今年部分高端项目提供给客户的定制化精装模式。如广州琶洲樾充分满足住户多样化的居住需求。该项目在建筑结构设计阶段便充分考虑灵活性，最大程度释放了传统住宅的结构限制，实现了空间形态的可变化与功能组合的多样化，通过不同的排列与组合方式，最终呈现出12种差异化户型交付方案供用户选择。
高定服务体系专注于为高端客户提供高度个性化和专属化的服务体验。在成都，LACADIERE ·天览项目充分体现了这一理念，设有7大专业部门，配备180名服务人员，精准服务256户业主，涵盖103项基础及高端定制化服务项目，确保每位业主的需求得到细致满足。与此同时，成都嘉佰道以服务团队为核心，结合CARE四大高定服务体系——包括定制化关怀、专属响应、精致体验和持续优化——全面提升服务品质，并正式发布《嘉人生活指南手册》，为居民提供全方位的奢华生活指导和贴心建议。
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