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1、新房遇冷：历史同期最低，淡季叠加政策真空
2026年1月，东莞新房市场交出了一份令人担忧的答卷。全市商品住宅网签仅689套，成交建面不足10万平方米，同比下滑超三成。
这一数据创下历史同期最低水平，甚至低于疫情初期的2020年。春节前的传统淡季效应被放大，开发商推盘意愿低迷。
更值得关注的是，1月最后一周新房供应挂零，市场几乎陷入停滞。购房者观望情绪浓厚，交易活跃度降至冰点。
这背后既有季节性因素，也有政策真空期的影响。2025年底到期的契税补贴新政未能及时延续，导致需求被暂时冻结。
不过，就在1月底，东莞官方宣布推出3万元购房补贴，为市场注入了一剂“强心针”。这或许能为2月及后续市场带来转机。
价格微涨但分化加剧
尽管成交量惨淡，1月新房均价却达到24940元/平方米，环比上涨约18%。这一看似矛盾的现象背后，隐藏着深刻的市场逻辑。
高端项目集中网签拉高了整体均价。
南城、东城、松山湖等核心区域价格稳居3万至4万元/平方米以上，而外围镇街则普遍在1万至2万元/平方米区间。
这种结构性分化反映了购房者向核心区集中的趋势。即使在市场低迷期，优质地段的房产仍具备较强的价格支撑力。
2、二手房逆袭：量价齐升，成为市场绝对主力
与新房的低迷形成鲜明对比，1月东莞二手房市场异常活跃。网签3043套，是新房的4倍多，同比大幅上涨28%。
成交均价13607元/㎡，环比12月份13797元/㎡稍微下滑，但整体还算平稳。
这一现象并非偶然。自2025年以来，二手房月度成交量持续超越新房，彻底改变了东莞楼市的供需格局。
购房者心态日趋理性，更关注房产的实际居住价值与性价比。二手房配套成熟、即买即住的特点，恰好满足了这一需求。
核心区引领复苏
二手房市场的回暖并非全面开花，而是呈现出明显的区域分化特征。南城、东城、松山湖等核心区域表现最为抢眼。
以松山湖为例，1月二手房成交175套、环比大涨约95%，成交均价23029元/㎡，价格却环比下滑超15%，；南城、东城成交皆超过220套，成交量环比微涨，价格几乎持平。
这些区域产业集聚、教育医疗资源丰富，需求持续旺盛。即使在市场调整期，也展现出较强的抗跌性和流动性。
相比之下，外围区域价格仍有下行压力。
但整体来看，“核心区稳价、外围区降价”的分化格局正在稳定市场预期。
3、市场分化背后的深层逻辑
购房者心态的根本转变
过去几年的市场调整，彻底改变了东莞购房者的决策逻辑。从盲目追逐新房到理性选择二手房，反映了消费观念的成熟。
二手房的性价比优势日益凸显。同等预算下，购房者能在核心区域买到更成熟的社区、更好的配套和更大的建面。
这种转变不是短期现象，而是长期趋势。随着人口结构变化和居住需求升级，二手房将成为市场主流。
产品力竞争取代价格战
2026年，东莞楼市正从“量的扩张”转向“质的提升”。新规产品的推出，对得房率、户型动线、收纳系统等细节提出了更高要求。
例如，松山湖推出的容积率1.2低密住宅项目，以及东莞CBD片区学校、商业、轨道交通等配套的集中兑现，都体现了市场对高品质居住体验的追求。
开发商也在调整策略，从单纯降价促销转向产品优化。户型设计、社区配套、物业服务成为新的竞争焦点。
政策效应逐步显现
广东省率先优化楼市调控，首套住房商业贷款首付比例最低降至15%，房贷利率降至3.05%的历史低位。
换房退税政策延续至2027年底，为改善型需求提供了有力支持。这些措施精准覆盖刚需、改善等群体。
东莞本地推出的3万元购房补贴虽力度有限，但传递了积极信号，有助于修复市场信心。
4、未来展望：小阳春可期，但需理性看待
随着春节假期结束，东莞楼市即将迎来传统的“小阳春”。政策效应有望在3月集中释放，带动市场进一步回暖。
但需要理性看待的是，市场全面复苏仍需时日。新房库存压力依然存在，去化周期长达30多个月。
购房者应根据自身需求做出决策。对于刚需和改善型买家而言，当前或许是不错的入市时机。
投资客则需更加谨慎，重点关注核心区域的优质资产。外围区域的投资价值仍有待观察。
你认为东莞楼市的“小阳春”会如期而至吗？欢迎在评论区分享你的观点和购房计划！
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文章来源:乐居买房
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