春节前，地产圈爆出一件让人目瞪口呆的魔幻事件。
武汉城建集团开发的云栖湖岸项目，竟给业主下了"军令状"——
需在2026年3月31日前卖掉10号楼的80套房子，否则小区核心楼栋将被改为长租公寓。
你没看错，不是销售员，不是渠道中介，而是让花了真金白银买房的业主亲自下场卖房，且期限只有三个多月，中间还隔着春节长假。
这操作，连久经沙场的地产老司机都看傻了。
武汉城建集团是谁？武汉本土一哥，连续四年跻身中国企业500强的超级国企。一家顶着金字招牌的开发商，怎么会干出这样的事？
今天，地产君就来讲讲这出荒诞剧的前因后果。
1
业主的无奈：从“高端圈层”到“销售KPI”
“当初买房时，售楼部立牌上写着业主学历人均985/211起步，现在还得加上一条‘人均销冠’才行。”
一位云栖湖岸的业主调侃道，语气里满是无奈和愤怒。
这出荒诞剧的开端，要追溯到2023年。
当时，这位业主以单价23500元/㎡的价格，入手了号称“经开区天花板”的高端改善房。
低密住区、一线临湖、一梯一户、9㎡的独立电梯间、180㎡全套房大平层……所有的标签都指向这是武汉经开区的顶配产品。
然而，美好的故事在2024年底急转直下。
业主们突然发现，开发商计划将小区黄金位置的7、8、9、10号楼改为“安居运营”。说白了就是打包卖给旗下的安居公司，改造成长租公寓。
而此时，小区最外围的两栋楼已经作为汉悦公寓在运营，大三居月租金不到3000元。
业主们气愤不已：“我们花几百万买的所谓高端圈层，居然变成了租售混居？”
当初，沙盘上没有告知，合同里没有约定，现在突然要改变小区属性，这谁受得了？无奈之下，业主开启了漫漫维权之路。
在多次沟通之后，开发商给出了解决方案——既然你们不想改公寓，那就自己把房子卖了。
于是，在第四次业主沟通会上，一份书面通知摆在了业主面前。
开发商拿出10号楼做试验，让业主按当前市场均价13500元/㎡销售，业主需在2026年3月31日前完成90%的去化，也就是卖出80套。
如果达标，证明市场销售通路可行，继续推7号楼；如果失败，7-10号楼已经卖掉的房源都要打包给安居公司。
业主们当初冲着“国企品质”和“纯高端社区”买的房，如今却不得不在混居和卖房之间二选一。
专业销售团队都未必能完成的任务，现在却压在了一群没有销售经验的业主头上，未免有些荒诞。
2
项目的困境：从“价格标杆”到“去化噩梦”
云栖湖岸的魔幻现实，早在5年前就埋下了伏笔。
把时间拨回2021年，武汉城建以10135元/㎡的楼面价、溢价率0.28%拿下这块地，信心满满地要打造经开区的封面作品。
2022年9月，项目首开，精装修备案均价23520元/㎡，一举创下彼时经开区备案价新高。
彼时的武汉城建集团，刚完成重组不足两年，正是意气风发之时。
2020年9月，武汉市将原武汉地产、建工集团、商务区集团等7家国企整合，组建了这家"城建航母"。
重组当年，武汉城建集团就拿下武汉市场销售榜首，2021年营收破500亿，堪称武汉地产界的王炸。
然而，时代的灰尘落在个体身上，就是一座大山。
云栖湖岸入市时，正好赶上房地产深度调整期。“买涨不买跌”的心理魔咒下，哪怕项目区位再好、产品再硬，也难逃去化低迷的命运。项目开售三年，仅有一栋楼去化率超90%，多数月份甚至零成交。
更要命的是价格战，周边竞品扎堆入市，价格战打得头破血流。当初备案价2.35万/㎡的项目，如今实际售价已近腰斩。
要知道，这块地的楼面价都要10135元/㎡，再扣除精装修成本，开发商几乎是在亏本边缘徘徊。
对业主来说，资产缩水同样是难以承受之重。早期业主23500元/㎡买入，现在新房相当于打了5折，账面亏损上百万。
可即便如此，去化依旧艰难。无奈之下，武汉城建集团才动起了改成长租公寓的念头。
公寓虽然回收周期长，但至少能盘活存量资产，还能响应国家收购存量商品房作为保障性住房的政策导向。
只是，他们的操作方式有些不当，强行把销售压力转嫁给业主，甚至用“社区品质降级”作为要挟。
从“高端标杆”到“去化噩梦”，云栖湖岸的坠落轨迹，映射出整个行业的生存焦虑。
当房子卖不动的时候，即便是自带光环的国企背书，也难免在业绩压力下动作变形、难守初心。
3
武汉城建的十字路口："一哥"的信誉危机
要进一步理解这出荒诞剧，必须读懂武汉城建集团的处境。
作为武汉本土绝对的“地头蛇”，武汉城建集团的底色是辉煌的。黄鹤楼、琴台大剧院、东湖绿道、市民之家等城市地标，都出自其手。
截至2026年，武汉城建集团累计开发超350个项目，曾斩获鲁班奖、詹天佑奖等国家级奖项300余项，公司资产总额达4000亿元，连续四年登榜中国企业500强。
根据中指研究院数据，2025年武汉城建集团全口径销售额173.46亿元，稳居武汉房企第一。
然而这样的体量，也意味着庞大的库存压力。
根据中诚信国际的评级报告，武汉城建的房地产开发毛利率已经从2022年的19.77%跌至2025年一季度的7.14%。
更严峻的是，作为武汉城市更新的主力军，武汉城建集团承担着大量旧改和基建任务，资金压力巨大，多次采用非标融资方式。
在这样的背景下，云栖湖岸的售转租策略，本质上是现金流承压下的自救。
将滞销房源转化为长租公寓，既符合政策导向，又能盘活存量，理论上是一步好棋。
但错就错在，他们低估了业主的反弹，更高估了自己的话语权。
这几年，武汉城建集团一直在喊“走出去”战略，进军大湾区、长三角，与招商蛇口、华润置地等央企合作。
可一个连自己大本营业主都“背刺”的开发商，如何在更广阔的市场赢得信任？
云栖湖岸的荒诞剧，目前还没有大结局。距离3月31日的截止日期越来越近，业主们依然在维权，开发商依然没有新动作。
长远来看，保障房建设、租购并举是国家的大方向，但推进的方式应该是透明的、可协商的，而不是逼着业主做选择。
对于武汉城建集团来说，云栖湖岸是一记警钟。这位“武汉一哥”需要明白：500强排名看的是营收，但百年老店靠的是人心。
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