2025年北京商业办公10大成交盘点｜企房房解读：韧性复苏下，市场分化与价值重构并行
【企房房讯】2025年已圆满收官，北京商业办公市场在行业调整周期中走出了独特的韧性曲线。企房房通过梳理全年市场成交数据、整合世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际、仲量联行等权威机构报告，结合全年重点商业办公成交案例复盘，独家总结出2025年北京商业办公10大成交亮点，深度解读市场供需变化、区域分化特征与行业发展新趋势，为企业选址、业主运营及投资者决策提供专业参考。
2025年，北京商业办公市场迎来“供应收缩、需求稳健、空置下行、租金调整、大宗分化”的关键一年。据企房房监测数据显示，全年办公楼新增供应创2015年以来历史新低，净吸纳量持续保持正向增长，推动空置率连续四个季度下降；大宗交易虽总量收缩，但小额交易活跃度不减，企业自用、捡漏型投资成为成交主力，同时公募REITs扩围政策落地为市场注入新活力。整体来看，成交呈现明显的行业集中与区域分化特征，TMT、金融科技行业需求突出，中关村、丽泽等核心及新兴商务区表现亮眼，传统商务区则面临一定去化压力，市场竞争焦点从区位溢价转向综合性价比与长期价值博弈。
2025年北京商业办公10大成交核心亮点（企房房独家梳理）
亮点1：全年净吸纳量稳健，空置率连续四季度下行
企房房了解到，2025年北京商业办公市场净吸纳量表现亮眼，不同机构统计数据均印证了需求端的支撑力度。其中，世邦魏理仕数据显示全年办公楼净吸纳量达43.8万平方米，戴德梁行统计全市甲级写字楼净吸纳量为32.8万平方米，与2024年持平；高力国际则指出全年净吸纳量达33万平方米，连续两年实现超30万平方米的规模性去化。在此带动下，空置率持续回落，年末全市办公楼空置率降至19.1%-19.2%区间，甲级写字楼空置率最低降至15.89%，同比均有明显下降，市场去化成效显著，核心区域优质项目空置率更是降至全市低位。
亮点2：新增供应创十年新低，去化压力大幅缓解
供应端的收缩成为2025年市场的重要特征。企房房梳理发现，2025年北京办公楼新增供应总量仅18万平方米（世邦魏理仕数据），甲级写字楼新增供应量约18.8万平方米（高力国际数据），均创下2015年以来的历史新低。其中，第四季度无新项目入市，全年供应主要集中在上半年，有限的新增供应与稳健的需求形成良性适配，有效缓解了市场去化压力，为空置率下行提供了重要支撑，也为核心区域优质存量项目提升了价值竞争力。
亮点3：TMT行业稳居需求主力，人工智能成核心增量
从成交行业分布来看，TMT（科技、媒体、电信）行业持续领跑，成为全年商业办公成交的核心驱动力。企房房监测显示，TMT行业全年租赁成交占比达36%-38.5%，其中以算力、人工智能、大数据/云计算为代表的细分赛道表现尤为活跃。值得注意的是，人工智能企业承租能力强，且因人才密集、注重办公环境，人均占用面积显著高于传统互联网企业，为市场带来了结构性增量需求；同时，未来科学城保利未来科学城项目，更是吸引多家信息类、云计算企业联合收购，成为科技企业集聚成交的典型案例，成为推动写字楼去化的重要力量。
亮点4：搬迁升级成需求主流，占比高达七成以上
2025年北京商业办公市场需求结构呈现明显特征，搬迁类需求成为市场去化的主引擎。企房房从世邦魏理仕获取的数据显示，全年搬迁类需求占比高达76%，主要来源于原非甲、非乙级办公楼及品质较低、位置偏远园区的租户。随着甲级和优质乙级写字楼可租空间增加、租金持续下行，租赁性价比显著提升，吸引大量有实力的租户进行办公空间升级，这类“升级需求”构成了全年净吸纳量的主要部分，同时也推动了核心区域优质项目的成交活跃度。
亮点5：区域分化显著，中关村、丽泽成年度双亮点
企房房观察到，2025年北京商业办公市场区域分化态势尤为明显，呈现“科技核心区领跑、新兴商务区崛起、传统商务区承压”的格局。其中，中关村、望京、奥体为代表的科技中心子市场表现突出，承接了大量头部科技企业的扩租、整合与升级搬迁需求，贡献了全市超过70%的净吸纳量；尤其是中关村板块，甲级写字楼全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录，空置率降至全市最低水平。此外，丽泽数字金融科技示范园表现亮眼，全年完成18-2#整栋及部分房源成交，面积达5万平方米，由大红门建设（南森公司与金隅地产联合组建）收购，彰显了新兴商务区的成交活力，与中关村形成年度双亮点。
亮点6：传统核心商务区承压，CBD法拍成交成焦点
与科技核心区、新兴商务区形成鲜明对比的是，CBD、金融街等传统核心商务区面临较大去化压力。企房房了解到，受部分金融和TMT企业整合退租影响，这些区域的写字楼净吸纳量甚至出现负值。从租金表现来看，金融街受行业需求疲软影响，租金跌幅居前；CBD则因租户结构调整，去化节奏放缓，但核心资产成交仍有亮点——CBD核心区世茂大厦通过司法拍卖成交，被北京扬子江置业（扬子江药业旗下）以22.5亿元“抄底”拿下，折合单价约3.2万元/平方米，相当于市场价七折，成为全年最受关注的大宗成交案例之一，也为核心区资产划定了新的价格锚点。
亮点7：租金全年下行，甲级项目性价比优势凸显
在企业降本增效诉求持续、业主价格竞争加剧的背景下，2025年北京商业办公租金延续下行态势。企房房监测数据显示，年末全市办公楼平均租金面价降至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%；甲级写字楼有效租金最低跌至205.62元/月/平方米，同比降幅达16.0%，北京也成为全国租金降幅最大的城市。值得关注的是，部分核心区域甲级写字楼成交单价击穿3万元/㎡，创下2010年以来核心城市新低。不过，租金跌幅呈现结构性差异，中关村率先实现租金降幅收窄，甲级项目通过积极的租金策略，成功吸引乙级及老旧项目租户升级搬迁，性价比优势进一步凸显。
亮点8：大宗交易总量收缩，自用、捡漏成主力
企房房梳理大宗交易市场发现，2025年北京商业办公大宗物业交易呈现“总量收缩、结构分化、主体清晰”的特点。据仲量联行、世邦魏理仕数据显示，全年大宗物业成交总额约180亿-232.7亿元，同比下降37%-58%，成交笔数下降13%，但小额交易活跃度保持。成交主体呈现明显分化，自用型、捡漏型客户成为绝对主力，合计占比超85%，其中自用型客户交易额占47%，多为企业购置总部资产，如光线传媒以12.2亿元收购朝阳区北苑路奥林NOE（面积28504.51㎡）、玫德集团以4.8亿元收购朝阳工体101大厦（面积10703㎡）；捡漏型客户以地产基金、专业投资者为主，72%通过核心中介获取信息，捕捉价格错配机遇。
亮点9：租户结构多元化，文体娱乐、金融科技异军突起
随着市场竞争加剧，北京商业办公租户结构呈现多元化渗透趋势。企房房注意到，除了TMT、金融、专业服务业三大传统主力行业外，两大板块表现亮眼：一是文体娱乐板块，在年度新租面积排名中跃升至第四位，成为市场需求的新增长点；二是金融科技板块，丽泽数字金融科技示范园全年入驻企业突破1520家，金融与科技企业占比超六成，税收首破百亿，13栋楼宇跻身“亿元楼宇”，形成扎实的产业集聚效应。此外，专业服务业以中资律所和咨询类企业的升级换迁为主，金融业复苏缓慢，新租多为小面积成交。
亮点10：公募REITs扩围落地，2026年市场迎新机遇
企房房结合权威机构预测及政策动态了解到，2025年年底，公募REITs底层资产范围扩围至商业办公与酒店项目，政策重磅落地为北京商业办公市场注入新活力，有望提升资产流动性、盘活存量资产，缓解部分资产持有者的流动性压力。同时，2026年北京办公楼市场将迎来一轮供应小高峰，预计有近53万平方米优质项目集中入市（世邦魏理仕数据），其中甲级写字楼新增供应或达126万平方米（戴德梁行数据），且多位于核心区位、具备超高品质。这将为租户提供更多升级选择，也将加剧市场竞争，推动竞争从单一价格竞争转向物业综合价值竞争，预计2026年中下旬首批商业办公公募REITs项目将上市，进一步激活市场活力。
企房房总结：存量时代，价值博弈成核心
综上，企房房认为，2025年是北京商业办公市场“挤泡沫、优结构、稳复苏”的关键一年，市场在供应收缩与需求稳健的双重作用下，实现了空置率持续下行、供需结构逐步优化的良好态势。从成交特征来看，TMT、金融科技行业的强势表现、搬迁升级需求的集中释放、区域分化的持续加剧、大宗交易主体的结构性转变，共同勾勒出全年市场的核心脉络，而租金下行、价格重构则推动市场竞争从区位溢价转向综合性价比与长期价值的深度博弈。
对于业主而言，2026年新增供应的集中入市与REITs政策红利并行，精细化管理、定制化服务、租户结构优化将成为提升项目竞争力的关键；对于企业而言，当前租金下行期正是办公空间升级、优化选址布局的窗口期，可依托区域产业优势与项目性价比，优先考虑中关村、丽泽等核心及新兴板块，实现降本增效与资源聚合的双重目标；对于投资者而言，需重点关注科技核心区、新兴商务区的优质项目及存量改造带来的投资机会，把握捡漏机遇，同时规避传统商务区的去化风险，关注公募REITs落地带来的新增机遇。
未来，随着“十五五”规划中“发展高精尖产业、推动重点产业提质升级”政策导向的落地，以及基础设施领域REITs扩围带来的存量资产盘活机遇，北京商业办公市场有望逐步实现高质量复苏，存量时代的价值重构将成为行业长期发展的核心主线。企房房也将持续关注市场动态，为行业各方提供最新、最全面的市场解读与专业服务。
来源：企房房综合世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际、仲量联行等机构报告及公开成交案例整理
编辑：企房房市场研究部
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