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不动产转移登记和变更登记的核心区别在于是否改变不动产的权利主体，在此基础上，二者在适用情形、申请主体、法律后果等方面也存在明显差异，具体如下：

1. 核心性质与权利主体不同

【转移登记】

核心是不动产权利主体的更替，本质是产权在不同主体间的流转。登记后不动产的所有权、使用权等核心权利会从原权利人完全转移给新权利人，原权利人丧失对应不动产权利。

【变更登记】

核心是不动产相关信息的调整，权利主体始终不变。仅针对不动产自身状况或权利人相关附属信息修改，不涉及权利归属的转移，权利人的核心不动产物权保持延续。

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2. 适用情形不同

【转移登记】

适用于权属发生转移的各类场景，常见的有不动产买卖、互换、赠与、继承、受遗赠；以不动产作价出资入股；法人或组织合并、分立导致不动产权利转移；因法院、仲裁委员会生效法律文书致使不动产权利转移等。

【变更登记】

适用于权利主体不变前提下的信息变动，比如权利人姓名、名称或身份证明号码变更；不动产的坐落、界址、面积、用途等自然状况变更；不动产权利期限、抵押担保范围等权利内容变化；共有不动产的共有性质变更等。

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3. 申请主体不同

【转移登记】

通常需要权利人和义务人双方共同申请，像房产买卖就是卖方和买方一同办理；不过继承、依据生效法律文书取得产权等特殊情况，可由权利人单方申请。

【变更登记】

因仅涉及权利人自身或不动产的信息变动，一般只需当前不动产权利人单方申请即可。

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转自：铁岭市不动产登记交易中心

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