关于顶级豪宅操盘，新年第一盘安澜北京正在交出答卷，你给打多少分，欢迎投票。
1.关于态度，20分
态度一栏满分是20分。
时间拉长，会看出一个人对你的感情，楼盘也是。
从去年3月18日拿地，到今年1月11日直接顺销，整整300天。怀胎10月，足月呱呱坠地，创下北京高端住宅开盘时长之最。
2.关于节点，20分
去年12月11日公布案名，21天后，即1月7日开放实景示示苑区和275样板间；
5天后，即1月11日顺销。
细心的小伙伴可能会问，既然12月中旬就公布案名，为何不抢在年底前开盘网签，冲一冲2025年的业绩？
甚至有人据此揣测，可能蓄客不足，网签签不出来。
Rose得到的消息是，网签签不出来是真的，原因倒不是蓄客不足。
有信源透露，高净值客户年底去三亚或国外度假，不在北京，直接导致不能签约。
可能还有人推问，为何不更早公布案名，提前开盘？
可能有人会猜，原因就在实景示范区的交付上。Rose也是这么猜想的，实景示范区赶不出来。
有一个佐证是，样板间只开出洋房275。占到主力货值的上叠和下叠都没有开出来，可以想象安澜北京的开盘时间有多么紧张。
所以说，中海这次操盘还是很有战略定力，坚持要把样板间和实景示范区先开出来。
这就意味着，安澜不再是过去卖户型逻辑，而是卖实景园林。
这在北京高端市场，又是头一回，抢不了节点，就顺延开盘，哪怕错过冲刺业绩，也要保证实景开盘。
所以，关于节点，Rose要给到20分。
可能有人问，上下叠样板间没开出来，是不是分阶段策略，即先推洋房，后推叠拼？
Rose也问了，当时是真没有抢出来。抢不出来，就不抢了，还是要保证品质。
而且，从这一次顺销来看，即便是没有样板间，中海也在推售上下叠。
所以说，在品质面前，时间往后靠，即便是错过年终业绩节点，也要牺牲时间，这是安澜北京让Rose感动的地方。
3.关于去化率
网上有很多版本，民间有很多说法，Rose拿到的其中一个版本是：
268套房源，不含关系户订房的话，去化33套，去化率12%
具体分解如下：
洋房
210㎡四居71套，首开去化17套，去化率24%；
275㎡四居76套，首开去化8套，去化率11%；
310㎡四居61套，首开去化1套，去化率2%。
平墅
370㎡平墅12套，首开去化2套，去化率17%
上下叠
315-365㎡叠拼48套，首开去化5套，去化率21%
此版本共计认筹约220组，解筹33组（不含关系户），解筹率15%。
原因前面也提到了，业主离京度假了。
还有关户系，肯定是要拖一拖，等一等，这个道理懂的都懂。
关于这个版本，Rose也同样给到20分。
原因在于，对塔尖项目，去化率是放在第二位的。
如果说改善盘的首开去化率在30%，高端盘差不多是10%，超过行业估值2个百分点。
之前Rose听到内一个机密版本，是认购88套，真金白银交钱的那种。
Rose还听到一个版本，约是120套。
各种说法都有，我们以网签为准，接下来看网签。
4.关于单价
整体备案价区间：14万-18.7万元/㎡，其中平层210㎡户型83折，其余平层87折，叠拼9折。
成交均价14万/㎡，成交金额约12亿。
备案价区间是意料之中，地价在那里摆着。
关于折扣，之前市场有各种说法，比如9个99折啥的。
Rose觉得，中海对地段和产品力两件事都非常有信心，价格相当公允，没有走过去中海的价格策略，顶着上限卖。
具体来说，
洋房
210㎡四居71套，单价12.8万，总价2680万
275㎡四居76套，单价14万，总价3850万
310㎡四居61套，单价14.5万，总价2150万
平墅
370㎡平墅12套，单价15万，总价5550万
上下叠
315-365㎡叠拼48套，单价16万，总价5000-5800万
这个单价，其实在当下市场里还是相当高，这也说明中海艺高人胆大，和朱房拉开了合理的价差，没有只顾自己跑。
所以，Rose也给到20分。
5.关于产品力
Rose去看过实景示范区，给到满分20分。绝对不是棒杀，真的相当优秀。
刚拿下这块地时，Rose都不知道怎么解题？
中海居然坚持给到洋房南向三面宽，还有海淀最大尺度的0.5米进深阳台。
下沉会所更是罕见尺度，约有2800㎡。
关于精装标准，中海这次绝对是下了本，洋房6000元/㎡，叠拼7000元/㎡。
洋房样板间看过了，真是没得挑。
综上，Rose给到满分100分。
100分的背后，慢即是快，慢即是赢，慢即是溢价。
Rose也看到了中海北京的变化。至少在纯新盘上，是真的在改变。销冠100
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