自同策研究院启动《2025年中国持有类资产优秀案例研究工作》，征集全国各地优秀的持有型资产项目，资产类别包括但不限于特色长租公寓、商业功能含改造项目、办公功能含改造项目、康养功能含改造项目及其他特色类如产业园、仓储物流项目等。本期发布第一期长租公寓特色资产测评报告：北京昌发展旗下的回家理想乡龙域中心社区。报告分为三部分：一、长租公寓测评体系；二、测评项目概况；三、项目测评，以下为部分内容节选。
一、长租公寓测评体系
测评方法
“5+1”优秀特色资产案例评选模型
优秀特色长租公寓的测评依据为“5+1”评价模型，“5”包含产品力、运营力、品牌力、服务力、可持续发展力五大类及21个细分指标，“1”是指1个特色，包含特色产品、模式创新、政策制度改革及突破等，项目需符合在同期项目中具备开创性、引领性的要求。通过“5+1”评价模型过滤筛选出值得行业内后期推广的优秀标杆项目，为从业者输出核心借鉴，为投资者与租户提供参考依据。
测评标准
采用计分制+组委会评选制综合评选
五力测评标准采用计分制，总分为5分，5大类指标权重各占20%，21小类指标分为5级计分，1分为起始分，5分为满分，计算出项目平均分。特色测评标准采用组委会评选机制，此项为附加分，权重占比20%，被评选上特色项目则计5分，不符合则不得分。项目最终得分=五力测评得分*100%+特色测评得分*20%。
二、测评项目概况
项目简介：项目位于北京昌平区回龙观龙域中心创业生活示范区，2018年7月开业，地处昌平区与海淀区的交界处，是村集体联合开发商业街配套集中式青年人才公寓项目，项目总面积6500平米，总套数144套，户型面积20-50平米，租金4500-5800元/月，公共空间面积500平米，周边配套商业、教育、医疗、休闲、交通完善。
项目背景：昌平区作为国家第二批双创（小微企业创业创新）示范区，“回+双创”是昌平区重点打造的项目，龙域中心则是“回+双创”社区中首个集智慧办公、大型体验商业、人才公寓、小型社区商业于一体的双创服务综合载体，总建筑面积约13.8万平方米。龙域中心二期由万科携手昌发展联合投资，昌发展为北京市昌平区国资委全资控股的产业园区运营服务机构，由于地块为村集体用地流转出来，双方从村集体手中长租租赁，昌发展为了解决科技人才创新创业过程中的职住失衡问题，将底商+办公的楼宇部分改造为人才公寓，委托给回家理想乡运营。因此，回家脱胎于回+，是北京市昌平区回+双创社区的内涵延展，理想乡(英译Avalon)则代表着社区是国际人才理想居住之所，也是实现理想之乡。目前回家理想乡有极客从林、龙域中心、奇点中心、冠军生物昌平生命谷产业基地四个项目共计1100余间。
项目特色：回家理想乡旨在满足当地科技人才的安居需求，龙域中心社区项目依托昌发展整体产业综合体的生态优势，通过产业+商业+公寓的模式构造7*24H生活居住圈，产城融合、职住平衡的经营理念得以完整实现。目前社区内居住的国际人才年龄结构以23-35岁为主，科技公司任职占比70%，平均月收入在12k-25k区间。企业客户是回家理想乡租户的重要来源，龙域中心项目的客户主要是百度、小米等大厂职工，企业客户占整体租户的30%。
图：龙域中心社区7*24小时生活圈
三、项目测评
1、产品力测评
4.25分
产品力测评结果如下：
1、生活便利性4分。项目生活便利强，周边3条地铁轨交线，同时邻近医院、商场、公园等生活配套；
2、装修标准4分。项目装修标准在1000-2500元/平之间，改造成本略高于市场价，主要由于入市时间早，基于酒店标准改造，所以合规性成本投入较多；
3、家具家电品质4分。家具家电品质在25000-45000元/套，品质较高，全屋配备先进智能系统，实现了公寓居住自动化的居住体验，如智能灯光、空调、窗帘等，居住体验便捷；
4、公区空间占比5分。项目总面积不大，但公区面积占比达10%，尺度舒展，配备路演厅、休闲咖啡吧、健身房等生活空间丰富。
运营力测评
3.8分
运营力测评结果如下：
1、平均租金4分。项目运营7年，已实现持续盈利，日均坪效在3.8-6元/平/天，项目周边三公里内无竞品(集中式），高于北京白领公寓日均坪效4.93元/平米（2025年第三季度）；
2、入住率3分。入住率全年平均在80%-95%之间，优秀项目入住率稳定在95%以上，入住率处于行业平均水平；
3、自获客比例5分。自获客比例为100%，高于行业平均水平；
4、续租率5分。项目续租率50%，续租率高于行业平均水平；
5、人房比2分。人房比为1:72，低于行业平均水平
品牌力测评
3.75分
品牌力测评结果如下：
1、品牌粉丝量2分。品牌粉丝量总数4000多，低于行业平均水平；
2、新媒体渠道及建设与推广频率3分。项目新媒体渠道全面铺设包括小红书、微信、小程序，推广频率较高，小红书推广频率一周1-2次，微信平均一周1-2次，品牌营销推广社群活动1个月一次
3、品牌舆情5分。黑猫投诉平台上关于回家理想乡的投诉记录为0；
4、获得奖项5分。获得政府单位、行业协会的奖项超过10项，近期荣获《新质生产力创新案例集》、“ICCRA中国住房租赁品牌价值评估前30”和“中国住房租赁年度租赁式社区优秀项目”等
服务力测评
4.25分
服务力测评结果如下：
1、服务满意度4分。服务满意度打5分满分的客户占比90%以上，满意度较高；
2、增值服务渗透率3分。增值服务渗透率为10%左右，主要为基础服务费，如公区保洁、网费等，项目宠物友好，可以饲养猫不可以养狗，可以提供基础的猫猫寄养、喂食服务，其次针对社区内的青年人才提供一站式知识产权服务「理想-智权A小站」，对于个人客户申请会收取部分费用；
3、维修响应周期5分。维修响应周期一般在十分钟之内，响应及时；
4、智能化普及程度5分。公寓智能化普及程度较高，线上支付、智能家电、智能化公寓管理系统都配备
可持续发展力测评
4.25分
可持续发展力（ESG)测评结果如下：
1、环境保护4分。ESG践行先锋力量，环境保护采用垃圾分类、节能灯具、节水器具、室内采用环保建材共四项，开展废电池回收、招募菜地主理人等绿色健康生活方式；
2、党建活动4分。社会责任方面，产业园区内季度开展党建活动，提升社区关怀；
3、社群活动参与度5分。发展社群经济与共创空间，举办行业交流、知识共享课堂等活动，根据租户的偏好设置各类生活体验活动，社群活动参与度20%左右，高于行业平均水平；
4、法律诉讼4分。无司法诉讼，公司治理法律诉讼及失信信息0条，自身风险0条，关联风险13条
特色测评
5分
项目在以下四个方面符合符合引领性、开创性要求：
1、响应国家发展模式，积极探索城乡土地流转制度改革。2017年两部门出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，龙域中心（2018年开业）是第一批响应国家土地体制改革的项目，项目通过长期租赁村集体土地改造入市，作为城镇功能性的补充；
2、低效用地重新盘整。将低效商办楼宇改造成人才安居新空间，助力楼宇效率提升，由于”商改住”存在限制政策，项目完成土地转性难、审批手续多、改造标准少等多方面困境的突破；
3、带动农民就业，推动城乡一体化。项目后期发展过程中返聘农民工作，比如项目物业及万科商场中部分保安、保洁工作，带动农民就业，提高农民收入；
4、符合十五五规划“高质量发展”要求。项目旨在服务实体产业，推动产城融合，形成长租公寓新质生产力，搭建人居育才”大舞台”，通过组织各类产学研用大赛和人才技能评比等活动，推动区域-企业-人才-居住空间四维一体连接，将长租公寓从服务产业转变为生产资料，进而推动区域产业升级
总体测评分
5.06分
加上权重计算。项目五力得分4.06分，特色模式1分，总分5.06分。五力模型指标上项目整体运营良好，处于行业中上水平，特色模式上，项目在制度改革上突破、盘整低效楼宇提升效率、发展长租公寓新质生产力、带动农民再就业等方面，在一线城市中具有风向标的作用。因此，我们认为回家理想乡龙域中心社区符合持有类资产特色案例，对于其他城市具有借鉴意义，值得同行参考和后期推广。
获奖证书
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