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2026年1月，上海南厢观宁府推出首批42套房源，37分钟内宣告售罄；同月，杭州滨江鸣涛里24套联排叠墅开盘即“日光”。而在北京，安澜北京261套房源入市当月网签率仅30%，深圳1月两个开盘项目平均去化率不足10%。
这是可研智库连续追踪六城市场数据以来，见过最极致的分化切片。同一片天空下，有的项目在被财富追逐，有的项目在被市场遗忘。
2025年12月，五矿地产控股以312.36亿元收购中冶置业全部股权及债权，两大央企地产平台长达十年的“双线并进”格局正式终结。这起并购发生的时间节点耐人寻味——它标志着央国企内部也进入了以优并劣、瘦身健体的新周期。
可研智库创始人贾春晖在2026年1月举行的年度研究成果发布会上明确指出：“所有曾经的安全边际都在消失。从‘空间建造者’向‘城市运营综合服务商’的革命性转型，已经不是战略选项，而是生存必需。”
基于对327家地产开发及物业企业连续6年的追踪研究，可研智库发现：这场始于2021年、在2025年定形、2026年加速深化的排位赛，已将中国房地产版图撕裂为两个近乎平行的世界。新竞争的本质不是增量争夺，而是生存资格的重新认证。
数据裂变：2026开年的三个真实切片
宏观总量仍在探底，但结构性信号已截然不同。
国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，商品房销售面积、金额同比分别下降8.7%和12.6%。但可研智库对重点城市的高频监测揭示出另一组事实：
事实一：上海新房去化周期降至21.3个月，但头部项目与尾部项目“温差”超过80个百分点。
截至2026年2月初，上海商品住宅存量792.31万平米，去化周期降至21.3个月，较2025年中已有明显收窄。然而，2026年1月入市的19个项目中，仅2个网签率突破50%（最高65%），网签率低于10%的项目多达10个，其中2个零网签。高端改善盘仍是市场唯一的确定性——安澜上海以21.83亿元登顶1月销售金额榜首，而同期奉贤、金山多个项目去化率不足5%。
事实二：北京2026开年供应极寒，单盘去化率30%即领跑。
2026年1月，北京全市仅安澜北京1个项目入市，推出261套房源，当月网签率30%。与此形成对照的是，2025年12月至2026年2月，北京2000-2500万价格段共成交410套，套均总价2278万元，整体去化率仅27.3%。可研智库注意到，这并非购买力消失，而是购买力向极少数“确定性资产”的极致收缩——海淀清河与四季青板块的建发海晏、华润臻澐、香山樾三盘，合计贡献了该价格段近四成成交量。
事实三：杭州与深圳出现“日光”与“冰封”并存的平行宇宙。
2026年1月，杭州23盘平均去化率52%，滨江鸣涛里24套联排叠墅开盘即罄；同期深圳2个项目平均去化率不足10%，锦和玉鸣府开盘92折仍去化艰难。同样的月份，同样的政策环境，只因城市不同、板块不同、产品不同，命运便天差地别。
央国企“重甲防线”：聚焦核心、整合求生、效率革命
在由经济基本面与人口流向共同划定的“确定性战场”——一线及核心二线城市，央国企构筑起一道资金密集、资源垄断的“重甲防线”。可研智库基于2026年开年最新动态，识别出三大战略演化特征。
特征一：投资聚焦度达到历史极致。
可研智库土地市场监测显示，2025年北京住宅用地成交金额中，央国企占比超过八成；上海集中供地多次出现央国企“包场”格局；深圳核心地块（南山前海、福田梅林）均由央国企以高溢价竞得。央国企是土地市场的绝对主力，地方国资托底力度已明显减弱。
进入2026年，这一趋势持续强化。2月3日，北京2026年首场土拍成交4宗地、揽金85.62亿元，竞得方为首钢地产、北投&建工&新航城联合体、中国铁工投资集团——全部为央国企，全部底价成交。这一景象传递出两个信号：一是央国企仍在持续补充核心城市土储；二是非市场化底价拿地比例回升，显示民企参与度仍未恢复。
特征二：内部整合取代外部扩张。
2025年12月五矿收购中冶置业的交易，是可研智库追踪央企地产整合以来最具标志性意义的案例。中冶置业曾是驰骋全国的“地王收割机”，2017年杭州地块溢价率高达70%，但截至2025年7月末净负债约162.76亿元，前7个月亏损254.38亿元。
可研智库认为，此次整合的核心逻辑不是规模扩张，而是风险出清与主业聚焦。这揭示了一个被市场低估的事实：央国企并非铁板一块，同样面临生存资格考验。未来央国企地产平台数量进一步精简是大势所趋。
特征三：开发效率成为隐性生死线。
市场对国企“慢周转”的刻板印象正在被颠覆。可研智库开发效率专题研究发现，在核心城市，市场化央国企的平均开工率高达73%，从拿地到开盘的平均周期已压缩至7-8个月。
典型案例是首钢地产在北京石景山的新项目。2026年2月3日拿地，当日即公布案名“首钢·璟瑞长安”，营销中心同步开放接待。从“拿地”到“亮相”的时差压缩至数小时，这是过去民营高周转房企都难以企及的速度。
民企“孤岛战术”：绝对主场、极度挑剔、多元求生
当主战场被“重甲部队”封锁，幸存民企的策略是绘制一幅全新的“游击地图”。可研智库将这种策略归纳为“孤岛战术”——不追求战场宽度，只追求阵地深度。
战术一：绝对主场，构筑深耕壁垒。
滨江集团是可研智库长期追踪的民企“点状突击”最极致样本。可研智库2025年企业研究专题报告显示，在全国房地产开发投资同比两位数下降的背景下，滨江集团销售额稳居行业TOP10，净利润同比激增120%。
这一逆势增长的核心密码是极致的区域聚焦。2025年上半年，该企业新增16宗土地储备，14宗落子杭州、2宗布局金华，杭州区域土储占比高达73%。当同行在全国摊大饼时，滨江选择将杭州这口井打到最深。
深耕带来的是实实在在的财务回报：综合融资成本实现“五连降”，从5.2%降至3.1%，优于部分国有房企；现金短债比高达3.14倍；老业主复购及推荐成交占比超过96%。滨江证明：在一个能级足够高的城市做到市占率第一，足以跑赢全国性布局。
战术二：极度挑剔，只打确定性战役。
可研智库土地市场行为研究发现，民营企业的拿地行为已高度数据化、纪律化。它们只参与满足严苛前置条件的地块——成熟核心区、规模适中、配套完备、价值无需培育。
2025年12月，龙湖集团竞得深圳光明区住宅用地，成为年内少数摘得住宅地块的纯民营房企之一。地块位于马田街道核心区域，周边教育、商业、公园、交通配套成熟。这不是冒险，而是精确计算后的“补仓”。
战术三：多元求生，从开发商到服务商。
可研智库企业转型研究专题指出，民企正在两条新路上寻找生机。
一是轻资产代建。龙湖旗下的“龙湖龙智造”2025年上半年新增代建面积852万平方米，营业收入同比增长65%。其核心能力是将三十年积累的设计、建造、运营经验，转化为可对外输出的数字化解决方案。
二是长租公寓。首创城发集团在朝阳区十八里店打造的“首创和园·繁星社区”，是国企深耕运营赛道最具说服力的样本。作为北京市目前最大的保障性租赁住房社区，繁星社区总建筑面积超40万平方米，2025年已入市房源达6500余套，整体出租率高达98%，其三期2252套房源入市仅一个月便高效去化千套，堪称大型租赁社区运营效率的标杆。这一成绩并非一日之功——2023年5月繁星社区首期2300套房源入市时，前100天签约率即超85%，两个月突破90%，已展现出国企系租赁社区的市场化运营潜力。
更深层看，繁星社区所代表的转型方向，本质上是国企对自身核心能力的重新定位——不再是简单地将存量资产出租变现，而是在资产持有、产品标准化、社区运营、客户关系等全链条建立专业化能力。从“盖房子的开发者”到“运营社区的生活服务商”，国企正在用市场化语言，重新书写长租公寓的价值逻辑。
核心数据对比：央国企与民企的二元生态剖析
可研智库基于连续6年对327家地产开发及物业企业的跟踪研究，整理出以下两组对比数据，清晰揭示了这场分化竞争的底层代码。
表1：2025-2026年央国企与民企战略核心差异（可研智库监测）
表2：2026年开年重点城市市场指标与企业布局关联（可研智库监测）
可研智库观点：新的竞争，刚刚开始
基于对327家地产开发及物业企业连续6年的追踪研究与2026年开年核心数据的穿透式分析，可研智库创始人贾春晖在2026年1月的研究成果发布会上，正式提出对中国房地产行业未来的三大核心判断。
第一，转型不可逆。
“3-5年内，单一开发销售模式将基本退出历史舞台。”贾春晖明确指出。她预测，综合服务能力在企业估值中的权重将超过60%，行业估值逻辑将彻底改变。
从“空间建造者”向“城市运营综合服务商”的革命性转型，已经不是企业的战略选项，而是生存必需。可研智库事业合伙人陈涵进一步阐释，企业成功的关键在于完成四大核心能力重构：从规模到质量、从开发到服务、从增量到存量、从传统到科技。
第二，聚焦是必然。
“高能级城市是未来主战场，唯有匹配其发展能级的产品与服务，企业才能生存。”贾春晖强调。
土地市场的数据已清晰印证这一趋势——2025年TOP20城市住宅用地出让金占全国比重高达57%，2026年北京首拍4宗地全部位于市场需求突出、配套完善的区域。全国300多个地级市中，能够持续产生确定回报的不超过10个。这决定了央国企的“重甲防线”与民企的“孤岛战术”将长期并存。
第三，机遇在运营。
贾春晖判断，在“十五五”周期中，城市更新与运营一体化将催生万亿级市场。具备“投、规、建、运”一体化能力的企业将获得历史性机遇。
2026年1-2月，10只商业不动产REITs密集申报，拟募集资金377亿元，底层资产覆盖酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心等多元业态。这是行业融资模式转型的标志性信号——从依赖主体信用的债权融资，转向依赖资产信用的权益融资。能够沉淀优质经营性资产、具备跨周期运营能力的企业，将率先打通“投融管退”的完整闭环。
结语
“所有曾经的安全边际都在消失，”贾春晖在可研智库2025年度研究成果发布会上总结道，“这场竞争不再是百米冲刺，而是一场考验战略耐性、产品匠心与运营内功的马拉松。能够穿越周期的，不会是那个在旧地图上跑得最快的人，而是那个最先绘制并适应了新地图的探险家。”
央国企与民企，正在两个平行赛道上接受同样的终极拷问：你为社会和客户提供的独特价值，究竟是什么？
能回答好这个问题的企业，无论体量大小，都将找到属于自己的未来。
新的竞争，刚刚开始。
End
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