2026年2月9日，深圳公共资源交易中心的一纸公告，揭示了两宗土地整备利益统筹项目的归属。位于光明区玉塘街道长圳社区的两个大型项目，总投资额高达68.04亿元，最终花落一家成立仅四个月的企业——深圳市玖翔城市开发有限公司（下称“深圳玖翔”）。
更引人注目的是，这家看似“稚嫩”的深圳企业，背后站着一位从山西晋中走来的建筑劳务老板朱亚伟。他从2007年开始在建筑行业耕耘，如今带领一家主营业务为建筑劳务分包的企业，成功切入深圳核心区城市更新领域。
01 项目基本信息
深圳土地整备利益统筹项目，是深圳市为促进城市发展和社区转型、保障公共设施与产业用地而实施的重要路径。此次成交的两个项目均位于深圳市光明区玉塘街道长圳社区，属于深圳市典型的“土地整备利益统筹”类城市更新项目。
长圳社区土地整备利益统筹项目最早于2019年列入《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》。项目整备实施面积20.21万平方米，留用地面积4.38万平方米，规划容积24.09万平方米，规划容积率5.5。
该项目涉及永久性建筑47栋，建筑面积约11.14万平方米，以及大量临时建筑和构筑物。
长圳社区连片产业地块土地整备利益统筹项目则于2022年纳入《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》。项目整备实施面积约33.28万平方米，留用地面积约7.39万平方米，规划总容积为39.89万平方米，规划容积率5.4。
这个项目现状建筑体量更大，涉及248栋永久建筑，建筑面积约24.36万平方米。
02 神秘竞得人浮现
深圳玖翔成立于2025年10月16日，截至项目成交仅约四个月时间。公司注册资本1亿元，法定代表人左文建，经营范围涵盖城市绿化管理、科技中介服务、房地产开发经营等。
股权穿透后可见，深圳玖翔由山西星辰旭日工程建设有限公司全资持股，后者则是山西恒工建筑劳务有限公司的全资子公司。山西恒工建筑成立于2007年，位于山西省晋中市，主营业务包括建筑劳务分包、劳务派遣、机械设备租赁等。
该公司的最终实控人为朱亚伟，他担任山西恒工建筑的执行董事兼总经理，同时也在深圳玖翔担任经理一职。
山西恒工建筑注册资本1000万元，2024年参保人数达1604人。公司大股东为朱亚伟，持股比例35%。从股权结构来看，朱亚伟通过山西恒工建筑全资控股山西星辰旭日工程建设有限公司，再由后者全资控股深圳玖翔，完成了从山西到深圳的业务布局。
03 项目亮点与规划细节
根据深圳玖翔承诺的分配方案，长圳社区土地整备利益统筹项目将提供住宅物业建筑面积33453.00平方米、街铺物业建筑面积356.53平方米、集中商业物业建筑面积24696.00平方米，总计58505.53平方米的分配物业。
长圳社区连片产业地块土地整备利益统筹项目则承诺分配宿舍物业建筑面积23920.62平方米、厂房物业建筑面积88776.59平方米及其他物业建筑面积2000.00平方米，各类型用途的物业建筑面积合计114697.21平方米。
两项目合计可提供分配物业总建筑面积约17.32万平方米，其中产业空间（厂房、宿舍）占比超过六成，体现了项目以产业升级为导向的特点。
从规划角度看，项目包含了多宗二类居住用地及配套设施。例如，长圳社区土地整备利益统筹项目含有13-26-02、14-23两宗二类居住用地，配套建设社区管理用房、社区健康服务中心、邮政所、便民服务站、文化活动室、老年人日间照料中心、幼儿园等公共设施。
04 项目前瞻与意义
这次项目竞标过程不乏实力雄厚的竞争对手。据公告显示，参与此次投标的还有深圳中铁城市更新投资有限公司，该公司由中铁五局集团有限公司全资持股，背后是特大型央企中国中铁股份有限公司。
深圳玖翔能够从这样的竞争对手中脱颖而出，反映了市场对其方案和专业能力的认可。
项目落地后，将对光明区玉塘街道长圳社区的整体发展产生深远影响。两个项目合计土地面积约11.77万平方米，总投资金额分别约为25.45亿元与42.59亿元。
项目的实施将有力推动片区产业升级与空间重塑，解决土地历史遗留问题，保障公共设施与产业用地。
值得注意的是，2月5日深圳市举行了城市更新工作现场推进会，会议强调要“拓展多元化投融资渠道”。在市场调整期，部分深圳本土房企资金承压，一些资金实力雄厚且愿意承担长周期运营的外来产业资本，反而获得了进入深圳核心城市更新领域的窗口期。
05 市场启示
山西恒工建筑成立于2007年，长期深耕建筑劳务领域。2025年，该公司先后成立山西星辰旭日工程建设有限公司、深圳市玖翔城市开发有限公司，将业务范围延伸至工程建设及房地产开发领域。
而在这两家公司成立后不足半年，山西恒工便通过这一布局拿下深圳总投资68.04亿元的土地整备项目，展现出企业战略转型的明确意图和执行力。
这一案例也反映了当前中国房地产市场格局的变化。传统房地产高地的一线城市，开始向有实力、有准备的外来资本敞开大门。而部分二三线城市的企业，也通过积累经验和实力，向一线城市核心项目发起冲击。
对于山西恒工建筑而言，此次成功中标深圳重大土地整备项目，标志着企业从建筑劳务分包向城市综合开发运营的重要转型突破。项目未来的成功实施，也将为企业在全国市场树立品牌形象。
朱亚伟的山西恒工建筑从晋中走向深圳的案例，将成为深圳城市更新多元化的注脚。随着项目推进，长圳社区这片土地上即将拔地而起的产业空间与住宅商业配套，将成为山西民企南下“抄底”的实物见证。
｜本文综合整理自网络公开报道
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