观点网 潮水褪去，才知道谁在裸泳；周期轮回，才明白优质资产的珍贵。
近日有市场消息称，英国玩具商人James William Hesterberg拟将其持有的香港石澳道19号“巨无霸”大宅放售，意向价约20亿港元，呎价11.7万港元。
资料显示，这个项目并不是一套普通的豪宅，而是一座占地16.89万平方呎，相当于2.2个足球场大小的私人庄园式大宅，涉及地下及低层地下两层，提供酒窖及专属健身室等。
同时，该顶豪大宅共包含两宗地块，其中一幅地皮为乡郊建屋地段第256号，占地约4.36万平方呎，另一幅地皮为花园地段第68号F分段，占地约12.53万平方呎。
但比项目更有意思的是石澳道19号背后的楼市故事。
顶豪交易流转
常言道，顶豪的交易，不止是一买一卖，更是两段人生、两个时代的起伏与交接。
石澳是香港公认的超级富豪居住区，隐匿于港岛南区的山海之间，背靠翠绿山峦，面朝蔚蓝海景，私密性极强，每一栋大宅都独占一方天地，拥有独立的地块与产权。
70年代以前，大浪湾道和石澳道一带共提供22座洋房，一直由英资洋行大班占据，拒绝华人置业。直到今天，新贵富豪想要在此置业，除了要身家雄厚，同时还须获石澳发展有限公司或称为石澳业主委员会批准后才可以进驻。
石澳业主委员会会审核新买家的背景、社会地位等条件，才会批准交易，整个审批过程往往需耗时数月。
当年，马化腾购置大浪湾道13号时，也曾因身份未明被拒，直至亮明腾讯创始人身份才最终获准。
据悉，这22栋顶豪的主人分别有李嘉诚之子李泽楷、信置黄志祥、九龙仓吴光正、腾讯主席马化腾、其士集团已故创办人周亦卿、南丰集团董事长陈慧慧、染料大王汤恩佳等。
据查阅，石澳道19号的上一任主人是人称“十二少”的荣丰国际主席——钟斌铨。
1997年是香港楼市的巅峰，也是历史上最著名的泡沫顶点。这一年，意气风发的钟斌铨豪掷2.01亿港元买下了石澳道19号，这座独占山海的大宅不仅是身份勋章，更是家族实力的彰显。
但命运的伏笔早已在巅峰时埋下，亚洲金融风暴骤至，“八万五”建屋计划冲击、高息压顶，香港楼市断崖式崩盘。
2000年，荣丰国际业绩触底，营收腰斩、巨亏1.5亿港元；正是这一年，持货不足三年的钟斌铨不得不将石澳道19号以1.03亿港元的“割肉价”转卖给现房主，即英国玩具商人James William Hesterberg，这场交易也被称为“豪宅市场最震撼蚀让案”。
早在1978年，James William Hesterberg便在香港创立了Lanard Toys(兰纳德玩具)，专门为美国Kmart等巨头代工玩具。2000年“捡漏”后，他将原住宅推到重建，从原来的3000平方呎扩容至如今的超级宫殿。
按市场分析，若这巨无霸大宅能以20亿港元成功易手，将成为继2023年初山顶马己仙峡道30至38号屋地以约50亿港元成交后，香港近三年来最大宗二手超级豪宅交易，账面升值约19倍。
香港楼市窗口
别人恐慌时贪婪，别人贪婪时离场。不同于此前钟斌铨被动割肉，James此次离场，或许是看到了香港顶豪市场的窗口。
进入2025年底，香港顶级豪宅市场早已暗流涌动，多宗大额成交频频涌现，打破了此前两年的低迷沉寂。
2026年初，中原地产高级资深营业董事何兆棠表示，2026年将是“香港超级豪宅年”。
据最新统计，单在1月份，亿级豪宅成交宗数就高达26宗，涉资超53亿港元，较去年同期增幅高达七倍，平均每天就有一宗亿元交易诞生，几乎呈现“供不应求”的态势。
港岛区是成交主力军，占比近九成。其中，由恒地与新世界合作的西半山天御表现最突出，1月份单盘就录得10宗成交，涉及金额逾17亿港元，平均每宗成交价高达1.7亿港元。
浅水湾1 South Bay Close项目更是上演了“大手扫货”名场面——该项目仅设10伙，1月份推出6伙单位，被同一组买家一次性购入，涉资高达8.6亿港元，呎价最高达10.27万港元。
除了一手顶豪市场火爆，二手顶豪市场也同样活跃。
近期，随着香港楼市回暖，不少富豪开始出售房产套现。其中，富商刘銮雄家族及相关人士刚以1亿港元出售中半山The Albany一套三房单位，按照12年前0.88亿港元购入价计算，该笔交易账面盈利0.12亿港元。
该物业为中半山雅宾利道1号的The Albany高层A室，实用面积1948平方呎，连车位以1亿港元成交，呎价约5.13万港元。剔除内部转让后，此次成交价为该楼盘近5年来新高。
顶豪市场火爆从来都不是孤立存在的，背后是香港整体楼市稳步回温等多重利好因素叠加的必然结果。
何兆棠在2月11日发布的楼市点评中指出，豪宅成交急增主要有三大原因。
首先是股市回暖，资金气氛改善，部分老牌家族及高资产人士趁势调整资产配置，套股换楼。2026年1月，香港已有13家新上市公司，集资金额达393亿元，较去年同期约60亿元大幅上升约555%，为高端物业市场提供了充足的购买力。
其次，过往优质二手豪宅多由业主自住或长期持有，市场放盘有限，但如今随着部分业主减持套现，市场供应有所增加，引发了“寻宝式”入市热潮。
最后一个原因是购买力的累计。过去几年，香港豪宅市场受制于高息环境及整体经济不明朗因素，观望气氛浓厚，但近年来部分豪宅价格已从高位回落10%至30%，带动购房及置换需求回升，其中不乏从海外回流香港的购房者，也有不少内地资金趁低位入市抄底。
香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。
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