上周跟一个做规划的老同学吃饭，他手机里开着好几张人口流动热力图，一边划拉一边感慨：
“以后中国一半人，恐怕都要挤到这几条线上的城市。”
他指的那几条线，其实就是现在常说的几大城市群：
京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈，再加上长江中游这一串。
我本来以为他夸张，回来翻了一遍最近的报告和数据，发现这话还真不是吓唬人。
先来看下人口流向的大趋势。
国家统计局的数据，2024年末，我国常住人口城镇化率已经到了67%，城镇人口大约9.435亿，比上一年又增加了1083万。
但这只是“平均数”，真实的人口地图，早就严重“偏科”了。
别的不说，咱们就来看看春运的数据。
2026年春运已经开始，本次春运期间全国跨区域人员流动量预计达到95亿人次，而长三角、京津冀、成渝、珠三角和长江中游五大城市群，占到春运流动量接近一半。
这五大城市群面积只占全国不到10%，却承载了全国近一半的人口到发量。
换句话说：人不是在往城市走，而是在往少数几个“城市带”走。
国家发改委2026年初的一份文件，把这件事说得更透：
京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈，被明确列为城际铁路建设优先支持区域，这背后就是在顺应人口向核心城市群集聚的规律。
到2025年底，这四大城市群已经建成了近1800公里城际铁路骨干网，主要城市间1-2小时通达成为常态。
轨道拉到哪里，人就流到哪里，钱就流到哪里。
我们再看哪些城市在“抢人”。
从常住人口总量看，2024年我国人口前十的城市是：重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、天津、杭州、长沙、合肥。
深圳、广州、合肥一年新增人口都在十多万级别，长沙、杭州也在十万上下。
从人口净流入看，形势更极端。
所谓“净流入”，就是常住人口比户籍人口多的那部分。
2020年时，人口净流入前十的城市是：上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波、杭州。
像广州，2024年末人口净流入822.78万，占全市常住人口的43.4%——相当于每10个在广州生活的人，就有4个是“外来人口”。
我有个做HR的朋友，在杭州一家互联网公司，她说现在校招简历里，来自中西部省会和县城的孩子越来越多，
“很多人毕业后，不是回老家，就是去杭深广蓉，中间地带的城市，越来越难留人。”
这其实就是人口版“用脚投票”。
那房价呢？是不是人来了，房价就一定涨？
也不是。但人来了，钱来了，产业来了，房价的“底盘”就稳了。
最近一轮楼市调整，全国房价整体还在下行，但一线城市已经率先出现“止跌回稳”的信号。
国家统计局的数据显示，2025年1月，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，其中北京、上海、深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%，只有广州略降。
北京二手房价格自2024年10月转涨后，已经连续4个月环比上涨。
再看更长一点的时间，2024年全年，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，环比连跌31个月，但到四季度，核心城市房价跌幅明显收窄，深圳、成都等城市环比率先转涨。
换句话说：
这一轮房价调整，一线和强二线城市先跌、先止跌；多数三四线还在慢慢往下磨。
这跟人口流向高度重合：
人往城市群和核心城市跑，这些地方的房价就更有韧性；人往外流的收缩型城市，房价只能跟着往下找支撑。
那未来哪些城市更有可能“承接”全国超50%的人口，房价又更有机会率先反弹？
我结合政策规划和人口数据，大概有这几类：
第一类：四大城市群的核心城市
京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝，这四大城市群被国家发改委明确为重点发展区域。
其中，京津冀、长三角、粤港澳大湾区，本身就是经济、产业、交通的高地，成渝则是西部最大的人口和经济蓄水池。
这些区域的核心城市，比如：北京、天津、上海、杭州、南京、苏州、宁波、广州、深圳、东莞、成都、重庆等，
既有产业基础，又有政策倾斜，还有轨道和公共服务加持，未来人口只会“进多出少”。
第二类：都市圈里的“卫星城”
国家发改委在城际铁路政策里明确，重点满足1-2小时通勤需求，让卫星城和核心城市“同城化”。
比如上海周边的昆山、嘉善、太仓，到上海市区基本都在30-60分钟通勤圈内。
这些地方，人口增速远高于全国平均水平，有些县常住人口一年能增长7%以上。
对年轻人来说，在这些卫星城买一套房，可能只相当于核心城市一套房的首付，
同样的钱，换来的是更大的房子、更近的通勤、更好的生活节奏。
第三类：中西部强省会和区域中心城市
像武汉、长沙、合肥、郑州、西安、贵阳等，这几年人口增量都很可观。
一方面，这些城市教育、医疗资源相对集中，产业也在承接沿海转移；
另一方面，对周边县城和农村人口来说，这些城市“离家不远、发展机会还不错”，是很多家庭的首选。
我有个读者，老家在河南一个县城，两口子在郑州打工，孩子也接到了郑州上学。
她说：“郑州再不济，也比县城机会多，以后孩子读书、找工作，都在这一圈。”
当然，说“超50%的人流入这几个城市”，不是一天两天的事，而是一个长期趋势。
在这个过程中，房价也不会“一夜暴涨”，更可能的是：核心城市群和强二线城市的优质资产，率先止跌、慢慢回升；多数三四线和人口收缩城市，继续去库存、慢慢磨底。
所以，如果你问我：未来买房，到底该往哪儿看？
我会说：一看城市群，二看产业，三看人口净流入。
能在这三个维度上都拿高分的城市，未来大概率是“人越来越多、房价越来越稳”的地方。
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