房价下跌，给我们的经济、金融、财政等各个方面带来的影响，我之前已经聊过很多了。今天我从一个被很多人低估的领域说起，那就是租房市场。
以上海为例，根据上海市住房租赁公告服务平台的数据显示，2025年上海住宅平均租金下降了4.4%，其中单位租金下降了2.5%。这个数字虽然比房价降幅要小一些，但依旧很高（作为同比数据而言）。
而且就现在的就业情况来看，之后房租有可能还会降。注意，只是“可能”，毕竟市场变量很多，很难准确预测。
那么，为什么说租房市场被低估了呢?这是因为它的影响面被低估了。你看，按照很多人的设想房租降不降，不外乎是房东和租客之间的事，好像跟外人没多大关系，但事实上，房租变化所引发的涟漪，影响的远远不只是房东和租客。
今天，我们就来说说房租变化，到底意味着什么?会带来哪些影响?
要解答这个问题，我们需要结合两个当前的核心背景来看：一是房地产领域的底层运行逻辑，二是今年7月21日国务院发布的《住房租赁条例》。乍一听，政策文件和行业逻辑交织，似乎有些复杂，但其实这件事的本质并不难理解。
我们可以先从两个常被提及的概念说起——“红利”与“泡沫”。当一个领域快速增长时，有人称之为“红利”，也有人警惕它是“泡沫”。那么，二者究竟有何区别？
以房地产为例：假设一套房的单价从每平方米1000元飙升至10000元，这算红利还是泡沫？不少人会用“涨幅大小”来判断，觉得涨得太猛就是泡沫。但真正的核心不在涨幅，而在于人们买房的钱从何而来、能否承受。
我们可以把购房资金拆成两类来看：
第一类：现有积蓄 + 一笔可偿还的贷款。注意，这里的关键是“能还上”。比如我贷款20万元，但未来数年收入稳定且有增长预期，几年内就能还清，这笔债务是可控的。
第二类：同样是贷款，但金额超出了偿还能力，即现有积蓄 + 一笔还不起的贷款。
表面看都是借贷，但前者用的是“还得上的债”，后者则是“还不起的债”。而区分红利与泡沫的关键，就在于房价的支撑力量来自哪一种：
- 如果成交价主要由“还得上的债”推动，哪怕房价涨得又快又高，也属于红利——因为有真实的收入和偿还能力托底。
- 如果成交价靠“还不起的债”撑起来，哪怕涨幅不大，也是泡沫——因为债务超出了未来收入的承载力。
换言之，一个领域是红利还是泡沫，不看价格绝对值，而看收入增长速度能否匹配价格增长。如果人们本就缺钱，未来也难有可观收入，只是盲目相信房价会涨而不断加杠杆买房，这就是在吹大泡沫。透支的债务越多，泡沫越危险；等到大家发现“这钱我真还不上”时，泡沫就会破裂。
这些其实都是基础的金融常识，道理并不复杂。真正的难点在于，身处其中的人很难即时分辨眼前的高价是红利还是泡沫，因为很多人并不能确切预知自己未来的收入是否足以偿还当下的债务。
一般来说，一个领域都是，先红利，后泡沫。这个过程一般是这样的，我们拿房地产举例。
首先，房地产价格上涨，带动经济的总体增长。就像我们之前讲过的，你可以把房地产当成一个超级商品，而整个社会的很多产业都是它的供应链，包括建材、制造、电子等等。商品大幅涨价，也会带着整个供应链一起涨价。房价涨了，所有人都跟着赚钱。
其次，因为所有人都跟着赚钱，因此人们对未来的预期会变得乐观，认为自己未来还能赚到钱，于是人们就敢于借钱。同时，大家看房地产还在涨借钱的底气就更足了。人们会觉得，这不是贷款，而是把自己未来的钱存到一个利息更高的地方。比如，我贷款20万元买房，我不会觉得自己在借钱，我只是把自己未来要挣的20万元，存到了增值更快的房地产领域。
最后，这个所有人都收入上涨的阶段，并不会一直持续。因为对每个领域来说，低垂的果实都是有限的，容易赚的钱就那么多。因此早期人人都能赚钱，而到了后期钱会越来越难赚。这时，收入的增速就追不上房价的增速。红利就会逐渐变成泡沫。
但问题是，你怎么可能观察到所有人的赚钱情况呢？以及每个领域到底是在“低垂果实”的阶段？还是已经到了“内卷赚钱难”的阶段？这都很难判断。而且作为当事人，往往还会再多想一层，就是“我觉得别人怎么觉得”，很多人都觉得别人觉得房价会涨，早晚会有人出高价买我的房。
从红利滑向泡沫的过程，背后牵涉到众多领域的深层变化，夹杂着无数人的心理博弈与预期摇摆，这让整个过程变得异常复杂，也极难预测。
尽管其中微观变量纷繁复杂，但从宏观视角仍能梳理出一条相对清晰的主线——脱离实际价值。换句话说，从红利演变为泡沫，本质上就是资产价格一步步背离其实际价值的过程。
所谓“实际价值”，对房子而言，最直接的体现就是它的使用功能：买下后自住，或租给别人居住，都是在实现房子的使用价值。而泡沫的一大本质，就是大量购房者买房的目的不再是居住，而是转手倒卖、赚取价差。如果这类投机者只是少数，尚不足以撼动整体房价；但当他们形成规模，就会不断推高价格、催生泡沫。如果再叠加其他因素——例如美国的金融监管存在漏洞、次贷市场失控——房价泡沫就可能引发连锁冲击。2008年的美国次贷危机，正是这种机制下的典型爆发。
虽然过程错综复杂，但应对思路相对明确，其中一个关键路径就是让住房回归实际价值、回归使用价值。
怎样实现这种回归？
- 建设“好房子”：今年7月，住房和城乡建设部发布了《“好房子”建设经验做法（第一批）》。“好房子”的核心，是更能满足人们的居住需求。推动这类房源供给，目的之一就是强化房子的居住属性，弱化纯投机动机。
- 发展租房市场：租房市场的繁荣，同样是在引导房屋回归使用价值。正如前文所说，一个市场越贴近“实际价值”的逻辑，泡沫空间就越小。因此，健全租房体系，不仅能缓解购房压力，更是促使房地产行业走向良性循环的重要一环。
简言之，让房子重新服务于“住”的本质，并用多元化的居住解决方案分散单一买卖市场的压力，是抑制泡沫、稳固行业健康发展的核心方向。
好，说到这，经过前面铺垫的一大圈，我们算是解释清楚了租房市场和整个房地产领域之间的关联。注意，实际关联还要更复杂，前面只是解释了其中的一个关键的角度。
接下来，带着这个视角，我们再看看今年的房租变化。这个变化要分成两方面看。
首先，今年房租下降，不是原因，而是结果——这说明租房市场的供给增加了，这些增量多数来自个人房东，还有一部分来自地方政府的人才公寓，而政策性出租房的入市，又给整个市场提供了一个锚定价格，推动整个租房市场的价格进一步趋向合理。这是现在正在发生的情况。
其次，咱们再看未来。今年7月21日，国务院公布了《住房租赁条例》，这也是咱们国内首部，专门针对住房租赁市场的全国性行政法规。《条例》里的规定非常多，包括对房源真实性的规定，对住房硬件的最低要求，还有对租赁双方利益的保障条款，等等。
有人可能会疑惑：《住房租赁条例》里的不少表述，在常见的房屋租赁合同，甚至中介提供的制式条款里都能找到，为什么还要专门出台这样一部法规？
原因很简单——这部《条例》不仅是给普通租赁双方看的，更是给执法与司法部门提供明确依据。过去，住房租赁纠纷缺乏专门的规范指引，法院审理时往往只能援引《民法典》里的原则性条文，裁判效率和针对性都受到限制。如今有了更具体、更贴合租赁场景的标尺，一旦出现争议，双方的维权效率将显著提升。更重要的是，当市场主体的法律保障更充分，整个租房领域才能进入良性发展的轨道。
这里的“良性发展”，并不是简单地让租金上涨或下跌。如果房租降幅过大，可能传导至房地产市场，引发房价下行，甚至埋下通缩隐患；而租金涨幅过快，则会削弱市场的可持续性。因此，观察租房市场必须兼顾全局性因素，比如市场规模、未来供给增量、关联产业的联动效应等。
在这方面，清华大学房地产研究中心联合多家机构发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》提供了有价值的参考：
- 市场规模：我国目前约有2.6亿租房人口，仅四大一线城市的租房群体就达4000万人，占比接近50%——也就是说，在一线城市里，平均每两人就有一人在租房。预计到2025年底，全国房屋租赁市场规模将达3.2万亿元，2025—2030年的复合年增长率约为7.5%。
- 人群结构变化：以往人们普遍认为租房主力是30岁以下的年轻人，但最新数据显示，在全国40个重点城市中，35岁以上租客占比已超过35%，超半数租客表示愿意接受5年以上的租房生活。这意味着，租房市场的潜在需求仍有较大扩展空间。
租房市场的稳健增长，还可能间接拉动消费。一方面，当租赁关系更稳定、权益更有保障，人们的购房焦虑会减轻，从而更愿意将收入用于日常消费，而非一味攒钱买房；另一方面，租房若能提供一种可靠的安全感，“租房结婚”“租房养老”等生活方式可能被逐步接受，这将推动社会观念的转变——房子不再仅仅是财富象征，而回归到“居住”的本质。
换句话说，推动租房市场转型的关键，或许不仅在于提供更多元的居住选择，更在于塑造一种新的社会共识：让居住方式摆脱单一的“买房=安定”的路径依赖，使租房成为与购房并行且被认可的生活选项。
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