开始之前，给大家贴张图，这是我一个很喜欢的数据博主做的青岛从2007年到今天的房价变化

其中不难看出，青岛在2018年6月达到房价巅峰，单价达到25989元/平

大家要理解这是青岛城市的均价，也就是说一些热点区域（市内四区）的很多商圈房价远远超过这个单价

自此之后，青岛经历了漫长的房价回调周期

截止到刚刚过去的2026年1月，青岛城市均价已经来到14074元/平，比2025年同期下降约10%

那2026年对于青岛来说，到底是继续下跌路上狂奔，还是止跌回稳的一年呢？

下面我从各个区域来给大家分享一下我的观点

一、黄岛区

新房：黄岛区大多数板块看跌

除了积米崖以东、薛家岛以西、香江路以南这个板块的新房房价相对坚挺，其他板块的新房都存在下降可能，且可能性不小

核心原因很简单，以东方影都附近的灵山湾为例

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这个板块最多的业主构成仍是“候鸟型业主”

即夏天或旅游旺季来青岛短住，其余时间回到自己工作生活的城市

在房价飙升的2015–2018年，这类群体很多，但现阶段，这类新增购买力已大幅减少，失去了最大购买群体的板块

在供需不平衡的背景下，房价大概率继续下行

二手房：整体不看好

除部分品牌开发商的次新楼盘价格相对稳定外，大多数黄岛二手房仍有下探空间

2026年是否见底还有待观察，但至少今年仍处于调整周期

核心原因在于，黄岛区GDP虽高，但高薪工作不多，此前的高房价缺乏持续支撑

在外来人口流入放缓的背景下，房价下探成为必然

二、城阳区

新房：大多数新房已进入止跌回稳阶段

核心原因是前几年供地不断减少，目前市面新房楼盘不多，供需关系趋于平衡

从2022年至今的回调周期，已让城阳房价到达一个临界点

例如保利大国璟未来之城： 开盘价1.6万–1.7万/平，现在1.1万/平还送车位，这个价格已带来销量回升，开发商进一步降价动力不足

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再如高新区北七区 房价不到9000元/平——这毕竟是青岛，再降的话，隔壁高密县城的购房者都可能被吸引过来

二手房：整体仍将继续下降

无非是降多降少的问题

最重要的依据是，城阳当年的楼盘（如今的二手房）多以刚需为主，品质一般、户型偏小（例如80–90平套二）

而当下购房者的核心诉求是可以不用，但不能没有

即便实际需求是套二，也倾向于购买套三户型，这种心态导致老式刚需户型吸引力下降

三、市内四区（合并分析）

新房：房价回稳是起步

部分新开楼盘甚至可能以“产品升级”为契机实现价格回升

例如青特璟誉: 开盘前被说贵，却两次开盘两次售罄

放风价3.8万–4.2万/平的中海青云万里

均价2.3万–2.4万/平的青铁保利都心琅玥

这些楼盘的共性在于： 容积率降低、品质提升、单价不低、总价上行

这实际上响应了“建设好房子”的号召，但也意味着——好房子需要高价格支撑，这本身也是一种变相涨价

二手房：优质商圈的次新二手房基本维稳，下跌幅度可忽略

但大多数市区二手房仍有降价趋势

核心在于，二手房买家更多是刚需，最敏感的仍是价格。只要价格到位，户型、小区品质等因素均可商量

这话虽残酷，却是现实

最后说明

青岛其他城区我平时钻研较少，就不误导大家了

以上三个板块的分析，皆为我个人意见