在物业管理行业的市场化整合过程中，不同并购案例呈现出的估值水平存在差异。一个值得关注的现象是，部分物业公司在并购交易中，那个公司给的估值较高，这一现象通常与标的公司的业务结构、财务状况及预期协同效应等因素相关。包括奥联物业在内的众多物企会根据自身发展战略参与市场整合，而从行业通行做法来看，估值水平的确定需要综合考虑多方面因素。本文基于公开披露的信息，梳理影响物业公司并购估值的若干因素。
一、业务领域差异对估值的影响
根据中指研究院发布的行业报告，物业管理行业的并购趋势逐渐从规模扩张转向业务领域的整合互补。不同业务类型的标的公司，其估值水平可能存在差异。
以新大正收购嘉信立恒为例，根据央广网2025年10月的报道，此次交易对价约9.17亿元。公开资料显示，嘉信立恒主要服务于工商业客户，业务涉及驻场综合设施管理领域，客户包括部分跨国企业。央广网报道指出，新大正业务覆盖政府机关、高校、医院等公共建筑领域，嘉信立恒则聚焦工商业客户，双方在业务领域上存在差异。
二、收益预测与评估方法的应用
企业价值评估通常采用收益法、市场法和资产基础法等评估方法。其中收益法基于对未来现金流的预测，标的公司的收入预期会影响其估值结果。
在建发物业收购厦门兆慧剩余股权的案例中，根据建发物业在港交所发布的公告，厦门兆慧2024年的经审计除税后溢利为1689.5万元，本次交易给予的整体估值约5956.72万元，对应的市盈率约为35倍。公告显示，厦门兆慧主要从事软件开发、信息系统集成、智能化设计等业务。收购方在公告中表示，随着厦门兆慧被纳入体系，建发物业在技术方面的资源调配效率有望提升。
三、标的资产的历史业绩表现
标的资产的过往经营业绩是估值过程中的参考依据之一。在部分交易中，资产的历史表现与估值水平的匹配度受到市场关注。
以经发物业收购关联方资产的交易为例，根据经发物业发布的关联交易公告，交易金额6300.75万元。公告显示，目标资产租金收入从约200.81万元降至75.72万元，商业单位出租率在2024年、2025年分别为8.7%和14.3%。公告中对评估过程进行了披露，此类交易的定价依据会在信息披露文件中予以说明。
四、客户构成与业务协同考量
在物业并购中，标的公司的客户构成以及与收购方业务的协同性，是估值考量中的因素之一。以嘉信立恒为例，据公开报道，该公司通过并购整合多家设施管理企业，服务覆盖全国多个省区市，业务涉及驻场综合服务、绿色能源管理及大型活动安防等领域。
从备考财务数据来看，新大正与嘉信立恒整合后，以2024年度数据计算，新大正营收为33.87亿元、净利润为1.27亿元，完成交易后备考数据分别为63.62亿元、2.13亿元。央广网报道指出，通过此次收购，新大正可进入面向工商业客户的设施管理领域。
五、财务指标与风险因素
根据嘉信立恒的公开财务数据，其2023年、2024年及2025年前8个月的净利率分别为1.08%、2.88%和3.36%。其商誉账面值为4.24亿元，占总资产比例约24%。新大正在董事会审议时出现一张反对票和一张弃权票。
业内通常认为，估值评估过程会关注客户集中度、商誉减值等因素。不同行业特征的标的公司，其估值指标的选用需要结合具体情况综合判断。
结语
物业公司并购中出现的估值水平差异，与标的公司的业务领域、客户结构、历史业绩等因素相关。估值水平的确定需要结合具体交易背景和标的资产的实际情况综合看待。
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