最近群里讨论房地产的话题越来越多了，很多人都在说房地产快见底了，说是预计中国房价2027年三季度见底，理由是对标美国楼市，美国跌了六年，所以中国也得跌六年。
这种测算方法怎么说呢，简单是简单，但总觉得哪里不太对。美国一年新房卖不到100万套，中国卖1000多万套，差了十几倍，这两个市场能直接对标吗？
而且关于土地市场的新闻，尤其是多地土拍以底价成交为主，比如北京、上海开年首拍的地块，基本都是底价成交的，全国范围内看也是这个态势。
再看数据，今年1月全国300个城市的土地成交金额，同比降幅达到了59%。缩量信号挺明显的那这能说明市场更健康了吗？现在买房是不是更稳当一些了呢？我们来逐一分析。
先回答买房是不是稳了？答案是：结构性机会在显现，但并非所有区域都普涨。
因为土地底价成交，会降低房企的开发成本，为未来房价提供一定支撑，但不会立刻引发大涨。市场的稳定性，正从依赖整体快速扩张的模式，转向依赖核心城市、核心地段为主导的结构性行情。
对于买房来说，一个参考的视角的保值率，像深圳、上海、成都、北京、杭州这些城市，保值率相对靠前。
这些城市的共同点在于，要么有强大且持续的人口流入和产业活力，要么享有顶级的、不可复制的资源，要么像上海本身土地就极其稀缺。
所以如果你在考虑买房，可以更聚焦这些机会。那些拥有持续人口流入、高科技产业、核心地段稀缺资源的城市和区域，可能率先企稳。而对于多数普通城市，尤其是人口流出、库存高的区域，市场可能还需要更长的调整时间。
那为什么说开始稳了呢？
我们自己来梳理一下，地产底部其实有六种口径，新房市场的销量、销售额、房价，二手房市场的成交量、成交额、房价。
这里面最关键的是哪个？我觉得是新房销量。
为什么？因为开发商只有在房子卖不动的时候才会降价，新房销量见底了，开发商的降价压力也就解除了，新房价格稳住之后，二手房价格才有对标。
所以核心问题就两个：量什么时候见底，价到时候会怎么走。
先看需求。商品住宅总需求可以拆成三块。
第一块是新进城人口的需求，我们咱们现在城镇化率大概66.2%，按照14亿人乘上城镇化率，再乘上人均40平的居住面积，每年大约是2.8亿平方米。
第二块是城市更新需求，前些年棚改是绝对主力，但2021年之后政策转向了，原则上不允许大拆大建。现在每年棚改产生的需求，全国大概也就1亿平左右，而且往后会越来越少，再往后就基本清零了。
第三块是存量人口扩大居住面积的需求，很多人觉得这个空间不大了，但我觉得还是可以再看看对标，台湾地区人均居住面积从2017年的47平涨到2021年的51平，就算保守一点，我们每年就是8.1亿平的需求。
再看供给。
十四五期间全国规划筹集保障性住房870万套，覆盖2600万人，人均按30平算，总面积7.8亿平，每年1.56亿平。这部分是政府主导的供给，要优先保障。
问题在于，过去几年房企是按照每年15亿平的规模来储备土地，这几年合理库存大约是31亿平。
现在怎么样？现房库存来看，2025年的待售面积绝对值已经和2016年相当，增速显著收窄，如果2026年新开工继续低于销售，现房库存大概率会掉头向下。
那么问题来了，供需恢复平衡之后，房价会怎么走？
很多人觉得，只要不是供不应求，房价就不该涨。但这个逻辑其实有漏洞，一个有地铁的房子和一个没地铁的房子，不是同一个产品。一个周边有就业机会的房子和一个周边荒芜的房子，也不是同一个产品。
所以随着土地生产力的提升、地均GDP的增长、租金预期的改善，这些都是房价定价模型里的分子端。
分母端呢，折现率。美联储已经进入降息周期，亚太地区香港、日本、韩国、越南的房价都在陆续回暖。2027年前后那个时点，供需平衡了，库存消化了，房价会怎么反应？
伴随各家房企的土地储备也不够，库存消化之后，能选的路径可能只剩下一条。拐点一旦确认，弹性会比上一轮更大。
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