谁能料到，当年被斥为“唱衰楼市”的王石，又一次精准预判了市场走向？
2008年那场席卷全国的楼市巨震仍令人记忆犹新——万科率先启动价格调整策略，却招致业内质疑、购房者不满，但事实证明，唯有这家企业成功穿越金融危机风暴，实现稳健过渡。
这般敏锐洞察力绝非巧合，梳理王石过往的地产判断轨迹，几乎每一次发声都与宏观周期同频共振，牢牢扣住中国经济演进的关键节拍。
2016年，全国房价呈现井喷式上涨，多个城市再现“凌晨排号抢房”奇观，大量开发商高调举债拿地、加码杠杆，笃信“房价只涨不跌”的神话永续。
而王石在财新峰会现场冷静指出：“当房价增速持续大幅跑赢居民收入增长，风险已在悄然积聚；人口结构老龄化将逐步削弱住房刚需基础”，他更断言：“房地产的黄金增长阶段已然落幕。”
彼时多数人一笑置之，直至第七次全国人口普查结果公布，老龄化率加速跃升，25—35岁主力购房人群连续四年负增长，那些曾激进扩张的企业才真正意识到：错过预警，代价沉重。
2021年房企债务危机集中爆发，恒大、融创等头部阵营接连陷入流动性困局，王石再度公开表态：“依靠高负债驱动的增长模式已不可持续，回归理性财务管理和产品本位，才是生存底线。”
这一观点随后被监管政策全面印证——“三条红线”调控框架迅速落地，标志着行业正式告别野蛮生长时代，验证了其判断的战略纵深感。
步入2026年，王石早前提出的趋势性判断正加速成为现实，中国房地产市场正经历前所未有的三大结构性跃迁。
第一重跃迁，房企系统性“去杠杆”，高负债扩张路径被彻底封存。
“三条红线”监管机制如同一道制度闸门，迫使习惯于融资驱动的土地饥渴型开发模式戛然而止。
当前，央企系房企率先垂范，多家头部企业资产负债率已稳定控制在60%以内；反观信达地产，截至2025年末仍承担532亿元有息负债，资产负债率达70.83%，净亏损扩大至76.2亿元，凸显出降杠杆任务的严峻性与紧迫性。
越来越多开发主体清醒认识到：靠资本杠杆堆砌规模的时代一去不返，如今重心转向现金流精细化管理、非主业资产剥离、经营性回款提速，“活下去”已成为共识性生存逻辑，“比规模”正让位于“比韧性”。
第二重跃迁，现房销售由试点迈向全域覆盖，“期房烂尾焦虑”正从根源上消解。
过去依赖预售制的运作惯性，导致部分家庭首付付毕却遭遇项目停滞，维权过程漫长艰辛。值得肯定的是，多地已先行探索现房销售机制，2025年全国新建商品住宅中现房销售占比已达35.5%，海南、辽宁、浙江、广东四省市更突破50%大关。
2026年住建部明确要求新供地项目原则上实行现房销售，“眼见为实、所购即所得”正成为购房新基准。
该机制不仅切实保障购房者资金安全与居住权益，还将倒逼行业洗牌——资金链脆弱、工程管控能力薄弱、信用评级偏低的开发主体将加速退出，优质供给主导市场的“良币驱逐劣币”格局全面成型。
第三重跃迁，“好房子”标准全面升级，粗放式建造彻底退出历史舞台。曾经为压缩工期、压低成本，不少项目出现层高低矮、隔声失效、渗漏频发等问题，严重影响居住体验与资产价值。
而“十五五”国家发展规划首次将“安全、舒适、绿色、智慧”确立为住宅建设核心导向，新颁布的《住宅项目规范》硬性提升关键指标：室内净高下限由2.8米上调至3.0米以上，楼板撞击声隔声性能限值由75分贝收紧至65分贝。
当下新建住宅不仅强调结构安全与使用耐久，更将绿色低碳、智能交互、健康人居深度融入全生命周期设计——装配式构件应用率超85%，AI视频巡检与无感安防系统成标配，光伏屋顶、地源热泵、雨水回收等可再生能源技术规模化落地。
北京多个老旧小区经“原拆原建”改造后跃升为全龄友好型智慧社区；福建福州、厦门等地保障性住房项目100%执行二星级以上绿色建筑标准；此类高品质住宅普遍呈现“开盘即罄”态势，平均去化周期较传统项目缩短32.6%，有力印证“品质溢价”正在重构市场价值中枢。
今日楼市生态早已焕然一新。
中央企业依托信用背书与资源协同优势稳居开发梯队前列；民营房企则通过司法重整、战略引资、轻资产运营等方式探索新生路径，金科股份作为首家完成全国性司法重整的A股上市房企，引入国有资本后实现组织重构与债务出清，为行业提供可复制的纾困范式。
区域分化持续加剧，部分三四线城市面临人口收缩与库存承压双重挑战，“鹤岗化”现象确有显现；但鹤岗本身并未止步于被动应对，而是以完整社区建设为抓手，补短板、强配套、提服务，走出一条资源枯竭型城市向宜居宜业型城市转型的创新实践路径。
需特别指出的是，台湾地区房地产运行节奏与大陆存在显著差异，未经历类似规模的政策调整与市场出清，整体保持温和波动、供需平衡的发展态势。
退休后的王石并未淡出公众视野，登山探险与推动可持续发展公益事业成为他生活主轴。2025年出席迪拜COP28气候大会期间，他提出“房企不应困守项目围墙之内做碳中和”，倡导将绿色理念贯穿土地获取、规划设计、建材选用、施工建造及后期运维全过程，强调行业必须肩负起生态文明建设的责任担当。
这位万科创始人虽已离开一线指挥岗位，但他倡导的“长期主义、敬畏市场、回归产品”的价值观，正深刻塑造着2026年中国房地产的新秩序——稳健不是退缩，品质不是口号，可持续才是真正的竞争力。
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