家中长辈居住在老旧小区的亲属，长期面临墙体开裂、管线老化、无电梯出行不便等问题，一直关注房屋改造相关消息。2026年住建部、自然资源部联合发布城市更新相关政策，福建、山东、河南、安徽等多个省份陆续出台实施细则，对老旧破损小区原拆原建启动严格筛选程序，不再实行普惠式改造，重点面向存在安全隐患、居住功能缺失的小区推进。政策全程公开透明，兼顾居住安全与民生需求，本文依据官方公开文件与真实案例，用通俗语言梳理准入条件、筛选标准、居民收益与注意事项，帮助50岁以上房主清晰掌握政策要点，合理规划住房改善事宜。
一、2026原拆原建政策核心：从严筛选，精准改造
2026年城市更新政策明确，原拆原建不同于以往大规模拆迁，也区别于普通老旧小区墙面翻新、管线更换的微改造，是针对符合条件的危旧住房，在原址范围内拆除后重新建设，保留原有土地性质与产权关系，提升房屋安全等级与居住品质。多省份执行统一原则，不搞大拆大建、不搞平均分配，通过严格筛选把资源投向最需要改造的小区，从源头避免盲目推进、资源浪费等情况。
政策实施突出安全优先、民生导向，所有纳入原拆原建范围的小区，必须经过专业机构鉴定、居民意见征询、规划审核等多层流程，缺一不可。改造资金以政府补助、居民自筹、金融支持相结合的方式筹措，优先保障低收入老年家庭、住房困难家庭的改造需求，减轻50岁以上房主的经济压力。改造完成后，房屋抗震标准、消防设施、无障碍配套全面升级，同步加装电梯、优化户型，大幅提升老年群体居住便利性与安全性。
与普通旧改相比，原拆原建解决的是房屋结构安全、功能缺失等根本性问题，改造后房屋价值、居住体验实现质的提升，是针对老旧危楼的专属改善路径，也是2026年住房保障领域的重点工作。
二、全国统一筛选标准：50岁以上房主对照自查
2026年多省份执行的原拆原建筛选标准基本统一，设置四项硬性条件，符合条件的小区方可纳入计划，50岁以上房主可对照自家房屋情况初步判断。
第一项为房屋安全等级达标，这是最核心的准入条件。房屋需经甲级资质第三方机构鉴定，达到C级局部危房或D级整栋危房标准，存在墙体开裂、地基沉降、承重结构受损等问题，且无加固维修价值。2000年以前建成的预制板房、老旧砖混房、石混房，因建设标准低、老化严重，纳入重点排查范围。
第二项为房龄与建筑类型符合要求，多数省份明确优先支持2000年以前建成、房龄超过26年的老旧住宅，这类房屋普遍存在设施陈旧、管线老化、无适老配套等问题，普通改造无法彻底解决居住痛点。
第三项为居住功能严重缺失，主要针对无独立厨房、独立卫生间，共用上下水、燃气管道的非成套住宅，以及无电梯、无消防通道、无障碍设施空白的楼栋，重点保障老年群体日常居住需求。
第四项为居民同意率达标，各省普遍要求小区内业主同意率达到90%以上，部分城市核心片区、危房集中区域要求同意率达到95%及以上，充分尊重居民意愿，避免强制推进。
以上四项条件需同时满足，方可进入原拆原建项目库，经过公示、审批后组织实施，普通老旧小区仅能通过常规旧改改善环境，无法纳入原址重建范围。
三、多省份落地案例：50岁以上房主真实受益
北京西城区三里河一区28号楼，建成于1978年，楼内住户以50岁以上老年群体为主，房屋被鉴定为D级危房，存在墙体开裂、管线老化、无电梯等诸多问题。2026年该小区纳入原拆原建试点，全程严格按照筛选标准执行，居民同意率达到100%。改造采用模块化建造技术，46天完成主体结构施工，整体工期仅6个月，改造后房屋满足8级抗震要求，加装电梯与无障碍坡道，户型优化扩容，每户面积增加约10%，交房同时办理不动产权证，老年居民不用远离熟悉的生活环境，直接住进安全舒适的新房。
福建泉州2026年2月起施行老旧危旧房屋更新改造政策，明确2000年以前建成、C级D级危房、预制板结构三类房屋可申请原拆原建，政府开通审批绿色通道，给予资金补助与规划支持。当地一个老旧砖混小区，楼内60岁以上老人占比超60%，通过严格筛选纳入改造计划，居民自筹部分资金，政府给予专项补贴，改造后新增电梯、公共休闲区，房屋结构安全彻底改善，老年居民出行、居家安全得到全面保障。
山东2026年计划推进15万户老旧小区改造，将原拆原建作为危旧楼改造的主要方式，筛选环节重点核查房屋安全鉴定报告与老年住户比例，对老年人口集中、住房安全隐患突出的小区优先安排。多地对50岁以上房主实行费用减免、提取公积金支持等政策，切实降低改造负担，让老年群体住上安心房、放心房。
这些案例均来自各地官方公示信息，真实反映原拆原建的改造效果与惠民价值，也体现政策从严筛选、精准落地的执行思路。
四、50岁以上房主必知：政策红利与常见误区
原拆原建为50岁以上房主带来多重实际红利，改造后房屋安全等级提升，彻底消除墙体开裂、漏水、结构不稳等隐患，居住寿命大幅延长。楼栋统一加装电梯、无障碍坡道、扶手等适老设施，解决老年人上下楼不便、出行困难的问题。房屋户型优化、面积适度扩容，配套设施完善，房产保值性与居住舒适度同步提高。改造全程政府监管、规范操作，产权清晰延续，不用搬迁至偏远区域，保留原有生活圈子与邻里关系。
同时，50岁以上房主需厘清常见误区，避免误解政策。房龄老不等于能原拆原建，只有鉴定为C级、D级危房且无加固价值的房屋，才符合筛选条件，单纯墙面陈旧、装修老化的小区不在范围内。原拆原建不是免费拆迁，费用由政府、居民共同承担，政府给予补助与政策支持，居民需按规定承担部分成本，经济困难家庭可申请减免。业主同意率是硬性门槛，只要有一户未达成一致，项目就无法推进，邻里之间需充分沟通、达成共识。产权性质保持不变，改造后仍为原有产权类型，土地使用年限延续原有期限，不会改变房屋产权属性。
各地在执行过程中，会结合本地实际细化补贴标准、费用分担、改造流程等内容，50岁以上房主可通过社区、住建部门窗口了解精准信息，避免听信不实消息。
五、理性看待与合理规划：住房改善稳妥推进
2026年多省份推进老旧小区原拆原建，核心是消除住房安全隐患、改善老年群体居住条件，从严筛选的目的是让政策资源用在刀刃上，保障真正有需求的家庭受益。50岁以上房主无需焦虑等待，也不要盲目期待，先对照筛选标准自查房屋情况，主动参与社区意见征询，与邻里保持沟通，形成统一改造意愿。
经济条件有限的家庭，可提前了解公积金提取、政府补助、困难减免等支持政策，合理规划资金安排。对改造流程、费用分担、户型设计等有疑问的，及时向街道、住建部门咨询，获取官方解答。不符合原拆原建条件的小区，可通过普通旧改、加装电梯、维修加固等方式改善居住环境，同样能提升生活品质。
住房改善关系切身利益，2026年原拆原建政策坚持公平、公正、公开原则，严格筛选、规范实施，既保障居住安全，又兼顾民生需求，让符合条件的50岁以上房主真正实现安居宜居。
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