【外滩元境】
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核验要点
认准统一热线400-8815114，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。
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如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。
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上海「外滩元境」售楼处电话：400-8815-114【开发商已认证】
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上海高端住宅一次真正划时代的产品创新——「中建壹品·外滩元境」风貌洋房，主力建面约80-170㎡户型，均价约12.8万/㎡！
你住的不是房子，是“杨浦滨江的三重生活中建壹品·外滩元境不是又一个洋房盘，而是上海首个把「风貌别墅体验」拆解成三层退台洋房的“创新物种”——用1000万级总价，买下200%实得率、有天有地有露台的滨江低密生活。
例如黄浦区风貌别墅单价25-30万/㎡；北外滩和杨浦滨江风貌别墅20-24万/㎡；总价则4000万起，甚至上亿。「外滩元境」售楼处电话：400-8815-114【开发商已认证】
上海部分风貌别墅价格示意图
背景 在上海，真正的稀缺，从来不是“江景”，而是能同时拥有「历史温度、低密尺度、内环便利」的居住方案。 前滩太满，世博太高，而东外滩的杨浦滨江，正悄悄完成一场静默革命：以“九宫格”为画布，用容积率1.2–1.4（远低于前滩2.0+、世博2.6+），划出上海最后一片成片开发的低密风貌住区。外滩元境容积率1.4，也是风貌住宅用地遴选而来。
开发商中建壹品之前已经成功打造过复兴里、华忻坊等风貌别墅。
中建壹品·外滩元境，正是这片九宫格西侧的压轴之作——它不靠堆面积，而是用空间智慧，重新定义“改善”的尺度。
每一栋风貌洋房，镶嵌于这幅流淌着城市记忆的肌理之中，成为与历史对话的当代艺术品。
效果图过程稿，仅供参考
墅质洋房，更摩登的生活方式
外滩元境风貌洋房，这一产品形态在上海楼市中尚属首例，甚至在全球范围内也难觅先例。一句话概述风貌洋房产品特性，就是：风貌外观+平层格局+墅质生活。
1、建筑布局及风格，完全遵循风貌别墅的制式。
保留了低密街巷里弄的格局，以及露台铁艺栏杆、孟莎屋顶及老虎窗等建筑构件，彰显上海海派文化独有的味道和“腔调”。
2、立体空间体系，层层退台，形成户户有花园的墅居生活方式。
一楼户型附赠花园和超大地下室，地下室还配置两个采光内庭院；二楼户型附赠转角星空露台；三楼附赠露台及其他空间。计算附赠空间后，主力户型三层的实得率能达到约114-210%。
3、套内户型格局，具备大平层的尺度与舒适感。
我们以主力户型1F建面约170㎡，2F约140㎡，3F约135㎡为例来具体说明。
首层层高约3.6米，第二/三层的层高也有3.3米；
三层户型南向面宽一致，约12.4米，其中客厅面宽约5.2米，主卧面宽约3.9米；三层户型的区别，在于层层退台造成的进深逐层有所减少。
三层洋房本身就公摊少，加上空间的高效拓展，从尺寸数据还是样板房体验，每个主要功能间，都可以对标市面上建面约180㎡以上的大平层尺度感。
作为风貌住宅，项目土地出让条件并无装修要求。但外滩元境也按照平层顶豪标准，甄选嘉格纳、当代、恩仕等国际一线厨卫品牌，广泛采用维多利亚绿、皇家白玉、贝母板等奢石奢玉，并配置松下六恒（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒风）科技系统，引入华为全屋智能，等等。
总结来说，项目类大平层的户型格局与高配奢装，在尺度感、舒适性及奢华体验上已经足以超越市面上高层与普通洋房；
而层层退台，有天有地的墅质洋房，不仅仅拓展出附赠的空间，而是赋予生活更多的场景，提供一种更加松弛、自然的生活方式与情绪价值。
风貌风骨，可传承的恒久资产
风貌区和风貌住宅，彰显上海海派文化独有的味道和“腔调”。外滩元境在对风貌别墅进行创新破局的同时，保留着风貌别墅的制式与风骨，并将海派风貌的肌理与意境，凝练为可传承、可生活的恒久资产。
1、里弄肌理：重现巷弄间的烟火与温情
项目完整保留了经典的海派里弄格局，以南北主弄为轴线，再现“修仁坊”、“利民里”般的街巷尺度。这不仅是建筑的排布，更是对老上海社区邻里温情与烟火气的复原。
效果图过程稿，仅供参考
每一栋风貌洋房，镶嵌于这幅流淌着城市记忆的肌理之中，成为与历史对话的当代艺术品。
2、建筑风格：七重元素，转译海派美学巅峰
项目外立面通过坡屋顶、红砖墙、玻璃幕墙、石材基座、金属窗、铁艺栏杆、花格砌块七大核心元素，完成“海派基因的当代转译”。
轮廓致敬经典：浪漫的红色坡屋顶，灵感源于马勒别墅的童话轮廓，以现代体量重塑浪漫天际线；清水红砖墙，复刻衡复老洋房风骨，以当代精准砌筑工艺，沉淀出历久弥新的质感。
配色对话城市：蓝灰色玻璃幕墙取意“黄浦江晨雾”，随光变幻；暖灰色石材基座承袭荣宗敬公馆的典雅调性，奠定建筑沉稳内敛的大家风范。
细节升华艺术：金属窗复刻丁香花园木窗的优雅比例与温润感；雕花铁艺栏杆创新运用邬达克时代的装饰语汇；镂空花格砖承袭自经典故居，让光影成为室内的流动诗篇。
3、艺术园林：四重画境，沉浸式归家仪式
园林设计融入莫奈与卢梭的画境美学，精心打造“序-承-转-合”四重艺术园林。
归家动线宛如漫步于立体画廊，一步一景，步移景异，将自然艺术融入日常的每一次往返，让回家成为一场沉浸式的美学熏陶。
我始终认为：
对比工业化量产的大平层或普通洋房，海派恒久镌刻的风貌住宅，更有成为核心资产的资格。
这是因为：风貌住宅只能诞生在市中心的历史风貌区及街坊土壤，主要从旧里改建或翻建而来（极少量新里），供应量的上限已被牢牢“锁死”。
这一轮历史城区的城市更新，孕育了独具上海特色的风貌住宅。可能TA才是真正拥有上海的方式。而一旦错过，可能要等下一个百年。
亲近自然、对话历史、辉映未来的低密胜地，杨浦滨江九宫格在上海楼市中堪称绝版。
杨浦滨江九宫格低密板块规划效果示意图
住在哪？住在“未来生活发生地” -3分钟到江边：步行3分钟即达5.5公里杨浦滨江步道，24处历史建筑沿岸矗立，像一本摊开的工业文明史； - 10分钟通勤圈：距地铁18号线丹阳路站约6–8分钟步行，30分钟直达陆家嘴、南京东路； - 下楼即烟火：东方渔人码头（米其林餐厅）、百联滨江购物中心、在建B站/美团总部——工作与生活，在此自然折叠； - 教育医疗不焦虑：3公里内覆盖平凉路三小、控江中学、上海理工大学附中等优质资源；上海市第一康复医院、新华医院步行可达。
为什么它打动高净值人群不是卖面积，而是卖生活方式的确定性： - 对陈总（设计师）：红砖+坡顶+铁艺栏杆，是老上海的肌理，更是设计人的审美刚需； - 对李老师（高校历史教师）：社区保留工业遗址元素，未来或设文化沙龙空间，让“老上海”不只是怀旧，而是日常； - 对张女士（奢侈品从业者）：4层风貌建筑+业主会所（含茶室/艺术展厅），结识同频邻居，圈层自然生长。
它让业主在享有紧邻内环、一步之遥对接顶级科创企业集群的都市效率的同时，能瞬间回归到一个有天有地、巷弄幽静、充满历史对话感的家。
这是一种“高效与诗意同在”的平衡艺术——白天在滨江的活力前沿搏击事业，夜晚在自家的花园露台上享受宁静；既置身于上海经济发展的最前沿阵地，又栖息于一片可传承、有故事的低密风貌领地之中。
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【澐启滨江】
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一湾江流里，总藏着最温柔的传奇，外滩的钟声与陆家嘴的天际，倒映着上海的光荣与梦想，此刻，立于江畔，聆潮声怎样一次次叩击这座城市的心跳，亲历时代如何在此又一次落笔。
从外滩九里到前滩润璟，从静安府到外滩瑞府，珍藏的从来不止是土地，更是时间本身，当"大江大河"战略的磅礴之音，响彻在上海滨江核心精华带的留白之地，华润置地，再一次向上海乃至全世界，一展它的雄心与初心。
全球江流的封藏时刻
全球步入"纽伦海"时代，上海正完成从竞流到领帆的关键一跃，百年浦江的每一重浪潮，皆事关世界，亦将上海推向世界。
璀璨江岸的这一湾留白，是时代为懂得珍藏之人预留的席位，
濡起风涌，萃取江河的浩瀚与坚韧江域汇流，凝练上海的开放与先锋，
华润置地，在后滩，完成一次对话全球城市水岸的封藏之作。
江启于滨江处，从容展开江河的姿态，不再是江景资源的单一攫取与衡量，而是将江域全景：江、湾、澜、山、森、馆、城纳入社区开发的崭新表情
"江域汇流"的三重维度
"江之域"的前沿开发理念，与江河共鸣。
"森之域"的生境聚落构筑，与绿洲共生。
"云之域"的立体云境景舱，与内心共融。
至此，引领中国江河的人居跨越亦领帆世界水岸的生活想象
华润后滩项目，华润置地 中国江河1号作品——【澐启滨江】三开三捷，累计销售金额逾90亿！
浦东后滩的【澐启滨江】二批次开盘，当日售出196套房源（去化87%），包含1.05亿的顶复，5000万级无样板房的286户型，2000万级16万+单价的125户型。
自25年11月首开以225%认购率创下“日光”传奇后，热度持续飙升！
两个月热销318套，狂揽66亿销售额。
2026年的开篇序章，由全球藏家的共同选择郑重书写——澐启滨江，1月累计销售15亿➕
三批次推售建面约227-506m²滨水大宅！
过会均价158875元/m²
开盘当日去化81%
前期少量建面约125-286m²3-4房在售
过会均价139688元/m²
最低单价107025元/m²，总价1332万起！
户型图赏鉴
建面约125㎡户型以6米南向超大面宽，打破了市场对同级产品的所有想象；
超级边厅：6米宽厅，可延伸至9米，独立岛台10人社交餐厅
超配收纳20立方收纳，豆包告诉我能放200个行李箱；
超级厨房 独立大金空调6件套嘉格纳
离江最近的120级户型。类一梯一户
可变空间 柔性定制 皮肤可选
高性能中枢：搭载好风好水好安静
建面约245㎡户型则凭借约60㎡的S湾私人会客厅，以碾压级的空间优势，成就了上海楼市中毋庸置疑的“孤品”。二者的登场，无疑将重塑滨江生活的价值标杆。
全上海唯一拥有60平米的S湾私人会客厅，客厅+主卧+主卫，15米瞰江面
户型设计强调空间实用性，仅用5根外置立柱支撑，颠覆性做到了270°超级无界平层结构，室内实现了墙体消失术；
X空间可选，3房4房自由切换。
地块详情及规划
7月31日，华润置地以底价244.7亿元，通过100%股权转让的形式，接手了浦东后滩04-1和07-1两幅住宅用地与黄浦余庆里住宅+商办地块。
04-1地块，用地面积41891㎡，容积率2.9，住宅下限1010套，限高80米；
07-1地块，用地面积39577㎡，容积率3.2，限高100米。
两块地都是规划高层产品，预计首开07-01地块产品。
其中，07-1地块位于世博后滩“九宫格”，距离黄浦江约400米。地块占地面积39577方，容积率3.2，总建面126646方；总价886896万元，楼面价69989元/㎡。
根据项目规划设计方案，07-01地块拟建9幢超高层住宅，其中7幢百米高层住宅（28-32层）、1幢83米高住宅（25层）和1幢86米高住宅（26层），若干社区配套用房以及部分商业设施，共计规划约794户。建面120㎡以下中小套型占比要求不低于40%。
01、全上海规模最可观的下沉庭院与会所
下沉式庭院+会所将是项目最醒目的标签之一。用地图红线标注的庭院范围来看，其占地近地块总面积的1/4——按整个地块约4万方计算，下沉会所面积将近1万方。
如此体量的地下空间究竟会规划何种功能？是容纳多元社区活动的复合场所，还是融合休闲、健身甚至文化展示的特色空间？目前虽未揭晓，但仅凭这“万方级”的规模，已足够让人对其最终呈现充满期待。
02、上海首个“梯田式”集中景观？！
项目的景观设计同样独树一帜。从中央庭院旁的景观线望去，三条景观带呈层叠排布，虽未明确标注等高线，却以递进的视觉效果传递出“山形”韵律，仿佛一座微缩的山坡或梯田镶嵌其中。
搭配一旁的水景设计，“山水相映”的画面感油然而生，为社区增添了自然野趣与灵动气质。
03、社区内部采用“纯人车分流”设计，且细节处理尤为考究。
主入口处，人行通道与车行通道相隔数十米，完全独立设置，从第一步便切断了人车相遇的可能，安全性大幅提升。
更关键的是地块东侧的“双出入口”设计——这里不仅设有机动车出入口，还单独规划了非机动车（电瓶车、自行车）出入口，车辆无需进入小区内部即可直接驶入地库。双重设计叠加，彻底实现了“全社区不通车”的纯粹性，为地面留出了更多活动空间。
04、首层全部架空+风雨连廊
首层全架空的设计，则为社区生活场景的延伸提供了“超级画布”。所有楼栋的一层均规划为架空层，粗略估算，总架空面积近4000㎡。
参考华润置地此前在中环置地中心的“架空层狂魔”操作（曾打造十几个功能分区），这个后滩项目凭借“万方下沉庭院+超尺度架空层”的双重优势，未来交付后可开发的功能场景极具想象空间——无论是亲子互动、邻里社交，还是运动健身、艺术展览，都有足够的空间承载。对业主而言，下楼即能融入丰富的生活场景，社区活力将被充分激活。
05、社区的城市界面与归家仪式感同样可圈可点
地块方正的布局让整体开口设计更显大气，结合楼栋排列、商业配套、大面积玻璃幕墙，形成了极具辨识度的城市形象面。
最值得关注的是人行主入口的“三进式”设计：一进为迎宾过渡空间，以仪式感铺垫归家情绪；二进转入室内，由物业管家提供贴心服务；三进则直接连通巨大的下沉庭院景观，层层递进间，将“回家”变成一场穿越风景的旅程。这样的居住体验，无疑为后滩板块的高端住宅树立了新的标杆。
生活配套
交通方面：原有7号线后滩站，串联徐汇滨江、静安寺等核心商圈，但相对来讲，站点近后滩商办，离九宫格略远；
但19号线的建设，真正打通了后滩任督二脉，不仅后滩站双轨交汇，还规划了德州路站，就在九宫格门口。
19号线作为上海市未来将落成的最具价值的轨道交通线，弥补了浦东滨江地区轨道交通不足的问题，串联了宝山站、北外滩、陆家嘴、前滩、三林等重点板块，将后滩地区的轨道交通连通度提升了一个台阶。
自驾上，东面不远就是南北高架路，通勤市中心方便；同时邻龙耀路隧道，一脚油门就是徐汇滨江。
商业方面：世博-后滩一带商业不多，世博源也不温不火，但好在前滩商业调性上佳，氛围也逐渐成熟。
后滩九宫格直线前滩太古里只有约1.5公里，地铁1站路（19号线德州路站→东方体育中心）。
我倒觉得这个距离恰到好处，是真正的出则繁华、入则宁静。
娱乐休闲：当然，相比其它滨江段，后滩国际文化休闲配套独树一帜，相应地，以后住在这里，生活方式更休闲、更亲近自然，看演唱会、各种展览也很方便，生活接轨国际。
比如，这里有13座高规格文体场馆一路连缀，打造上海独树一帜的文化icon。
世博-后滩浓缩了全上海规格最高的文体配套，梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等都在这里，形成一条上海独具一格的文化艺术带。
如此高密度的国际文体场馆，让世博-后滩成为上海承接演唱会、音乐节、新品发布会等国际水准活动的“首选地”。
据公开资料显示，世博将承接浦东40%、上海18%的文体活动，每年700余场大型文体活动，接待千万人次客流。
事实上，世博-后滩的文体场馆及表演已接近伦敦西岸、纽约百老汇。
又比如这里落地了上海的中央公园——世博文化公园，赋予了后滩更为休闲的价值底色。
在CAZ范围内，上海市仅有2个大型的城市中央公园。
相比建成年代较早的人民公园，世博文化公园有诸多后发优势：
世博文化公园的面积更大，共计近2平方公里，相当于25个人民公园，是中心城区最大的公园绿地。另外，世博文化公园旁边还有面积达2.5平方公里的黄浦江水域，公园可与这一广阔水域相融。
世博文化公园的工程斥资力度更大，滨江机动车道下穿、两座观景生态山，成为上海中央活动区内唯一的登山区、引黄浦江水成湖，工程难度大，并且对水循环方案的研究使得湖内水质也极有保障。
除了规模和形制外，世博文化公园还有三大优势，将使之成为上海市最具标识性的公园。
一是人造“双子山”：
作为上海市区的“高地”，人造双子山项目，是世博文化公园最大标志性景观，建设用地面积为30万平方米，由两座高度不等的山体组成，最高峰48米，次峰37米，目前已成为大众周末休闲的打卡胜地。
二是公园内部有超大文化设施集群：
上海大歌剧院（中式折扇）
上海大歌剧院将打造国内乃至亚洲首个集演出交流、创制排演、艺术教育等功能为一体，“白天开放+晚上演出”运营的歌剧艺术中心，预计2025年试运营。
上海久事国际马术中心
久事国际马术中心是国内首座符合国际顶级马术赛事标准的专业场馆。主体建筑包括竞赛场地、热身场、训练场和马厩等竞赛设施以及5000座的观众看台。山、水、谷的设计理念。目前已完成地上、地下结构、钢结构、升降灯架等重要工序。
除此以外，世博场馆的保留建筑将使世博文化公园成为全市范围内不可替代的文化高地。
比如法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆这4个原世博会欧洲片区场馆，都进行了保留改造。
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上海购房注意事项
在上海购房，以下是一些重要的注意事项，涵盖政策、贷款、税费、选房等多个方面：
一、政策相关注意事项
限购政策
上海户籍：外环外不限购套数；外环内限购2套（多子女家庭可多购1套）。
非上海户籍：外环外需1年社保/个税，不限购套数；外环内需3年社保/个税，限购1套（多子女家庭或持有居住证积分达120分可多购）。
特殊情况：非沪籍置换住房（出售上海唯一住房后购买）可不受社保限制，但需满足网签时间等条件。
房产税政策
首套房免征房产税；二套及以上住房按家庭人均面积计算，人均60㎡免税，超出部分按税率征收（0.4%或0.6%）。
非沪籍持有居住证满3年或积分达120分可免征房产税。
二、贷款相关注意事项
商业贷款
首套和二套商业贷款利率不再区分，目前执行利率约为3.05%（首套）、3.09%（二套）。
首付比例：首套15%，二套25%（临港、嘉定等区域二套可低至20%）。
公积金贷款
贷款额度最高可达184万（首套）、149.5万（二套），多子女家庭额度更高。
需满足连续缴存公积金6个月以上，且公积金状态正常。
三、税费相关注意事项
增值税：满2年免征，不满2年按房价×5.3%征收。
个人所得税：满5年且唯一免征，否则按房价×1%或差额×20%征收。
契税：首套住房面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按1.5%征收；二套住房面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按2%征收。
四、选房注意事项
地段与配套
关注交通便利性（如地铁距离）、学区资源、周边商业配套等。
避免盲目追求“规划概念”，需核实规划落地可能性。
房屋品质
核查开发商资质和项目口碑，关注房屋质量、装修标准等。
样板间与实际交付可能存在差异，需仔细查看合同条款。
房龄与贷款年限
商业贷款房龄一般不超过40年，公积金贷款对房龄限制更严格（如房龄＞35年，贷款年限不超过15年）。
五、其他注意事项
摇号政策：新房摇号采用积分制，基础分和社保缴纳时长影响入围概率。
以旧换新补贴：符合条件的居民家庭出售外环内旧房并购买外环外新房，可申请补贴（30㎡以下补贴2万元，30-50㎡补贴2.5万元，50-70㎡补贴3万元）。
建议购房前仔细核对自身资质，结合政策和实际需求选择合适房源，并咨询专业机构或律师，
在上海购买新房，主要有以下几方面原因：
1. 产品力与居住体验优势
户型设计更优：新房普遍采用高得房率设计，如多阳台、飘窗整合等，实际使用空间更大。例如部分120㎡新房通过合理布局，可实现相当于传统130-140㎡的空间感，且功能分区更合理，减少空间浪费。
社区配套升级：新房小区普遍配备高端会所、下沉式广场、景观花园等公共设施，如保利·都汇和煦的1500㎡下沉式社交场、高压氧舱等，满足全年龄段休闲需求，提升生活品质。
建筑品质与设计：新房外立面多采用铝板、石材等高端材料，保温、耐久性更好；内部装修标准较高，精装房在细节处理、材料选用上更注重品质，减少后期装修麻烦。
2. 市场与投资价值考量
板块标杆效应：新房往往成为所在板块的新标杆，带动周边二手房价格重估。例如大宁、唐镇等板块的新房入市，使周边次新房价格有所调整，新房自身因产品优势更具保值潜力。
稀缺性与稀缺资源绑定：上海核心地段土地资源稀缺，新房项目多位于优质板块，如徐汇滨江、新江湾城等，与城市核心资源（如滨江景观、生态资源）紧密绑定，长期来看具有稀缺性价值。
政策与市场预期：上海作为经济中心，城市吸引力强，人口持续流入支撑住房需求。尽管市场存在波动，但长期来看，上海房产仍被视为相对稳健的资产配置选择，尤其对于有长期居住或投资需求的群体。
3. 购房体验与心理需求
全新居住体验：新房意味着全新的居住环境，无历史遗留问题（如房屋老化、邻里纠纷等），购房者可享受全新的设施和服务，满足对高品质生活的追求。
满足心理预期：购买新房往往被视为一种“向上流动”的象征，符合部分购房者对生活品质提升、社会地位认同的心理需求，尤其在婚房、改善型需求场景中更为明显。
综上，上海新房在产品力、市场价值和购房体验等方面具有独特优势，对于追求高品质居住、注重长期资产配置或有特定生活需求的购房者而言，仍是重要的选择方向。
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