裁判要旨

建设工程施工合同纠纷中的以房抵债协议为诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。建设方与施工方或其指定购房人签订房屋买卖合同并完成合意形成后，对应建设工程价款债权即消灭，建设方负有向指定购房人交付房屋并转移所有权的义务。施工方不得以未办理产权转移手续为由主张协议无效并要求支付已抵顶的工程价款，该主张法院不予支持。

争议焦点

以房抵债协议是否以房屋产权转移为生效要件？

裁判意见

建设方与施工方及施工方指定购房人就17套商铺签订了以房抵债相关确认书和商品房买卖合同，且向购房人出具购房款收据，双方以房抵款的合意已形成，该抵债房款应从欠付工程款中扣除。在协议合法生效的情况下，对应工程价款债权消灭，建设方仅负有转移房屋所有权的义务。原审法院未扣除该抵债款项存在不当，应予纠正。建设方主张扣除的电费未提供发票，购物费、房租等其他款项未举证证明与施工方或案涉工程存在关联，故其该部分上诉理由缺乏证据支撑，法院不予支持。最终建设方欠付工程款应扣减抵债房款后计算。

典型意义

本案明确了建设工程领域以房抵债协议的诺成性合同属性，厘清了协议生效与房屋产权转移的法律边界，填补了该类纠纷的裁判规则空白。既尊重当事人的意思自治，又规范了建设工程价款的清偿方式，避免施工方双重主张权利，平衡了建设方与施工方的利益。同时为司法实践审理类似以房抵债纠纷提供了明确指引，减少同案不同判现象，维护了建设工程领域的交易秩序和司法公信力。

法律评析

以房抵债协议的诺成性认定，是意思自治原则在合同领域的具体体现。根据现行法律规定，只要协议双方具备相应民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律行政法规的强制性规定和公序良俗，协议即成立生效。房屋过户或交付仅是合同履行义务，而非生效要件，这一认定区分了合同成立生效与履行的不同法律阶段，符合合同编的基本法理。

建设工程领域的以房抵债行为具有特殊性，该裁判规则贴合行业交易实际。建设工程施工中以房抵款是常见的价款清偿方式，明确协议诺成性，可有效遏制施工方在签订抵债协议后，又以未过户为由重复主张工程款的行为，防止权利滥用，同时督促建设方积极履行房屋交付和过户的合同义务，保障施工方及指定购房人的合法权益。

本案的裁判逻辑也与现行以物抵债相关司法解释相衔接，债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，在无无效情形下，当事人请求履行的法院应予支持。建设工程领域的以房抵债多为债务届期后的清偿约定，本案裁判与司法解释精神一致，形成了以物抵债裁判规则的体系化适用，为各类民商事纠纷中的以物抵债行为提供了统一的法律适用思路。

案件索引

最高人民法院(2018)最高法民终902号民事判决书