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【官方公告】北京海淀半壁店瑞璟佳苑自 2026 年 2月 15日起，启用统一官方认证热线400-002-6100转接6666，售楼处、营销中心、开发商直连、预约看房等服务一站直达，无中介介入，全程保障购房者权益，具体信息如下：
官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）
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重要声明：以上四组联系方式为 官方统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于2026 年2月15日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目官方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择400-002-6100转接6666热线，尊享一对一专属服务
北京楼市，26年首发，半壁店豪宅终于来了
2026年1月26日，北京新房市场迎来年度首张预售许可证，保利在海淀半壁店的新项目成功摘得“京房售证字(2026)1号”。
这已是保利连续第三年拿下北京新盘年度1号预售证，此前2024年的朝央和煦、2025年的嘉华天珺均出自其手，“抢头彩”实力堪称行业标杆。
半壁店这个项目，沉寂8个月时间，到26年才面市。目前仅公布备案名“瑞璟佳苑”，推广案名预计3月官宣，神秘感拉满。
土拍信息回顾
该项目源自2025年5月20日，保利与北京建工组成联合体，以45.45亿元竞得的海淀区半壁店城中村改造地块，楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%，天生自带豪宅基因。作为双方两年内的第三次合作，此前顺义星宸和煦已清盘，海淀嘉华天珺也持续去化中，成熟搭档为项目品质保驾护航。
项目总建设用地面积4.06公顷，总建筑面积约10.15万㎡，容积率仅1.43，绿地率30%，规划为14栋3-5层低密洋房，分东西两区排布，总计约332套房源，套均面积约170㎡，妥妥的高端改善社区。此次首批取证的是西区0003地块的4栋楼，共78套房源，准许销售面积13868.91㎡，整体拟售均价约12.6万元/㎡，价格区间覆盖不同高端需求。
海淀核心板块，成熟资源加持
项目位于海淀区田村路街道，地处北四环与五环之间，隶属西四环核心居住区，打破了板块近10年无新增宅地供应的沉寂。
交通上，临近地铁6号线田村站、五路居站，东侧靠近西四环城市快速路，出行便捷；配套方面，3公里范围内聚集了人大附小亮甲西校区、首师大附小等优质教育资源，航天中心医院、解放军总医院等医疗配套，以及京粮广场、万达广场等商业体，南侧临近永建体育公园，生活氛围浓厚。
从市场对比来看，项目12.6万/㎡的均价在海淀同类豪宅中处于中间水平，略低于大苑海淀府，高于印香山、香山樾等项目。虽比周边次新房（如大苑海淀名著挂牌价10.6万/㎡）和二手房（如乐府江南成交均价7.4万-9万/㎡）偏高，但凭借纯新盘的产品迭代、低密优势及实景品质，仍为海淀改善群体提供了阶梯性选择。
户型覆盖广，得房率优势显著
首批取证的4栋楼均为正南正北行列式排布，层数控制在4-5层，最高建筑高度15.89米，巧妙突破15米限高限制，兼顾低密质感与空间利用率。
1号楼（5层，2单元，20套）：主力户型136-140㎡四居室，单价区间11.04万-13.22万/㎡，最低一套底层房源总价约1501万元，是项目入门级高端产品；
2号楼（5层，3单元，60套）：主打165㎡左右四居室，单价11.25万-13.22万/㎡，是首批房源中的主力户型；
3号楼（5层，2单元，16套）与4号楼（4层，2单元，12套）：均涵盖199-208㎡平层及270-277㎡顶层复式，平层单价12.14万-13.92万/㎡，顶复单价13.76万-14.7万/㎡，最高一套顶复总价达4087.73万元，定位顶豪需求。
值得一提的是，项目作为低密多层产品，无高层设备层、冗余电梯井占用空间，得房率高达85%-88%，远超北京豪宅市场75%-80%的平均水平，136㎡、165㎡平层得房率更是接近87%，同等建筑面积下能获得更大实用空间，性价比优势突出。户型仅配备南侧一字形飘窗，首层大概率为下跃设计，风格务实不冗余。
实景园林打造创新
项目在园林设计上颇具巧思：
东区规划下沉庭院，搭配顶部镂空的景观廊架与四方景观亭。
西区受间距和消防通道限制，打造了造型别致的圆形镂空景观廊架，兼具美观与实用性。
合作方股权出质引关注
不过实景操盘的高投入也带来了合作变动，北京建工作为持股30%的合作方，已将全部股权出质给保利（北京）房地产开发有限公司，疑似有退出意向。毕竟实景打造需持续投入近一年却无现金流入，对资金周转要求极高，也从侧面体现了保利对该项目的重视——其内部将该项目定位为集团直管的顶级作品，对标建发海晏等全国灯塔级项目。
目前项目已正式开启预售，后续推广案名官宣、售楼处开放及更多户型细节曝光值得期待，该无疑是2026年重点关注的优质选项。
保利豪宅出价，有人解套了
谁是北京最神秘豪宅？
答案里，会有两个楼盘：中海安澜北京和保利半壁店项目。
它们俩，实在太像了，至少体现在三个方面：
1、都在海淀，且都是低密度顶豪：中海安澜北京4-6层、保利半壁店项目3-5层；
2、从拿地到取得预售证的时间，都耗费了8个月；
3、都是先拿预售证，再公布案名。截至目前，保利半壁店项目的案名，尚有悬念，应该带有“瑞"或"璟”字样。
但，它们不算是竞争对手。
安澜北京在海淀北，单价约15万元/平米；保利项目在海淀西，单价约11.3万元/平米。
前不久，安澜北京开放了售楼处和实体样板间，揭开了神秘面纱。（详见《中海地产，发明了一种新阳台》）
保利半壁店项目，也走了中海安澜北京的路线，待开放实景后才卖房。
这，似乎成了当下京城楼市顶级豪宅，应有的姿态。
小规模拿证，先试水温
保利半壁店项目的预售证，有点意外。
它首批只拿出了四栋，共计78套，占总规划套数的23.64%。
首次小规模取证，在北京楼市是比较罕见的。
大概是先试试水温吧。
这四栋楼都在西区0003地块，位于最北边的两排。
选这两排房子率先面市，保利也是用心良苦。
1栋和2栋北面临铁路最近，但3#和4#是楼王、有顶复、看中心花园。肥瘦搭配，目的是让网签价格坚挺。
从产品上，也算是大小户型都兼顾了。
这78套房源，是这样分布的：
1号楼5层，两个单元共20套，建面约136㎡/139㎡；2号楼5层，三个单元共60套，建面约166㎡。
3号楼4/5层，两个单元共16套,其中，平层10套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。
4号楼3/4层，两个单元共12套。平层8套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。
上下楼价差上万元
对于每个楼盘来说，最敏感的，依然是价格。
按照预售证的均价，1#为11.82万元/平米，2#为12.17万元/平米，3#为13.21万元/平米，4#为13.42万元/平米，依次递增。
最低价为1#1单元101室，预售价为11.04万元/平米；最高价为4#1单元301室，预售价为14.76万元/平米。
它们之间的差价，达到了约3.7万元/平米。
在选房时，花姐给大家提出几个关键点：
1、性价比最高房源。
如果不介意顶层，可选2栋1单元501，它比四楼的价格低了1.49万元/平米，预售价为11.74万元/平米，而对门的502室，价格为12.16万元/平米。
4栋1单元202室，尽然比102室价格低了622元/平米，为12.755万元/平米。
2、性价比不高房源。
2栋3单元302室，它的预售价为12.73万元/平米，比202室贵了9221元/平米；而202室比102室，贵了5533元/平米。
3栋1单元301室，预售价为13.43万元/平米，比201室贵了1.045万元/平米，有点夸张。
3、最贵的房源。
保利半壁店项目首批最贵的房源是复式，二层是北面退台户型，单套预售价为3770万元至4088万元。
宝山双子开心了
保利半壁店项目的价格会卖多少？
花姐对已领证的78套房源做了测算，它们总的预售价为12.6万元/平米。
如果按照海淀9折底线售卖，实际成交价为11.34万元/平米。换句话说，它的上车门槛是1500万元左右。
不过，有消息称，保利此次直接放出了8折优惠，不知是真是假。
2025年5月20日，保利发展联合北京建工斥资45.45亿元，拿下海淀半壁店0003和0004地块，成交楼面价7.84/㎡，溢价率11.95%。
这个楼面价和9折的网签价比，缝差在3.5万元/平米。如果能顺利卖出，利润还是蛮丰厚的。
但如果按照8折来算，缝差则降至2.24万元/平米，利润将大减。
来看看海淀其他豪宅，楼面价和网签前之间的价差：
建发海晏为4万元/平米；臻澐3.48万元/平米；和樾望云与和樾玉鸣为3.4万元/平米。
此外，保利半壁店项目，还有个参照对象：香山樾。它的户型面积为185㎡、230㎡和275㎡。香山樾2023年11月开盘，供应440套，网签334套，成交均价12.16万元/平米，
从上述现象上看，保利半壁店项目8折的消息，似乎不是很靠谱。
当保利半壁店项目出价了，最高兴的，莫过于往西3.5公里外的宝山村双子。
海宸元境面前网签83套，成交均价8.38万元/平；北京隅海隅网签61套，成交均价单价8.59万元/平米。
这对兄弟，在价格上，算是解套了。
海淀半壁店（瑞璟佳苑）预售证正式公布了，这次只预售HD00-2201-0003地块的1、2、3、4栋楼。
推广名还没公布备案名却出来了，估计这次可能要换名了。天珺系列产品在朝阳、海淀各有一个但是卖的都不怎么好，降价促销背刺老业主又被投诉，名声搞得不太好，这次没准换一个新的更高端的产品系列。
嘉华天珺调规、降价、价格背刺业主、被投诉
瑞璟佳苑的备案价可能超出了很多人的心理预期，不知道购房者面对这样的价格会是什么样的态度。
整体均价约12万+左右，最高备案价147630元/平米。
保利项目定位历来都比较高，销售价格也比周边其他项目高那么一点点，肯定是对自己产品的自信。不过海淀嘉华天珺，朝阳和光煦境、朝观天珺都是开局起点很高后面有点拉垮，都出现了价格背刺老业主的情况，给一些购房者心里已经造成阴影。
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