房地产最狠的不是涨跌，而是把情绪做成定价权。
海景房这门生意，就是把“面朝大海”的诗，翻译成“掏空钱包”的合同。你以为你买的是风景，其实你买的是一套被精心设计过的叙事陷阱，而且这陷阱持续了整整20年。
395万买入的海景房，最后法拍只卖了65.5万，这不是个例，这是行业的集体退潮。曾经“中产标配”的度假房，如今变成了“五折都没人要”的烫手山芋。
为什么这么多人会被海景房拿捏？
核心就四个字，稀缺幻觉。
我国很多省市离海远，海天然带滤镜，再配上“春暖花开”，谁不迷糊。
世界上大多数人喜欢海边度假，甚至有海边置业的梦想，开发商最会干的事，就是把“想象”卖给你。
度假地产的源头在欧洲，城市化之后，富人去乡村海滨建小屋，图的是松弛。这个概念传到国内后，味道就变了，变成了金融化的房地产产品。
国内最早起势的是海南，政策红利叠加稀缺海岸线，一度喊出“到海南就要发财”“炒楼花”，别墅动辄千万级，甚至接近亿元。
更典型的玩法是早期开发商用高杠杆滚雪球，有人用高息贷款“空手套白狼”，3000元/㎡拿下项目，最高转手到8000元/㎡，净赚一千多万。
钱这么好赚，当然要复制，于是海南那套“海景标签”，被搬去全国沿海，连日照、威海、乳山这种三四线都不放过。
随后登场的就是最阴的招数，看房团，免费或低价旅游，吃住包了，最后把人塞进售楼处。
很多人看一眼就下定金，有的甚至一买好几套，你以为你在旅行，其实你在被“流水线成交”。
价格怎么被推上去？
开发商搞“分期定价”，每开一期就比上一期贵一点，让你误以为“市场在涨”，但本地产业和配套根本撑不起这个价。
所谓海景价值，本质是拿地成本低带来的利润黑洞，当钱把眼睛蒙住，生态和规划就靠边站。
更致命的是很多地方根本没想过可持续产业，国外成功海岸线往往有支撑产业，比如冲浪、潜水、会展、赛事、电影节，做到生活工作休假一体。
我们不少地方的路径简单粗暴,卖地、盖房、套现、离场，夜里亮灯寥寥几盏，剩下的全是沉默的水泥。
地方为什么会纵容？
财政绑上土地，规划就让位给现金流，于是海景房从产品，变成地方短期增长的“兴奋剂”，还不止过度开发，有的干脆走向违规。
然后泡沫终于撞上现实，2020年初疫情叠加调控，度假房价格滑铁卢。
这不是回调，这是“信仰破产”，最惨的是谁？
两类人，第一类是中产白领，想“既度假又投资”；第二类是老人，被包装成“养老天堂”。
套路我见多了，海景房那套尤其脏，开发商在内陆城市投放广告，甚至去给大爷大妈发传单。
用低价旅游把人拉上大巴，大巴故意深夜到目的地，人困马乏直接拖进售楼处。
接着话术连环炮，养老宜居、为子女减负、找老伴、投资回报高，甚至喊出“托管租金年入3万”。没钱交定金也不是问题，打欠条借给你，贷款方案一条龙。
这像卖房吗，这更像一场“心理战”，更讽刺的是真住进去才发现配套一地鸡毛。很多海景盘远离中心，入住率低，管道没人修，燃气暖气跟不上，物业却能让你肉疼。
还有一个硬伤，很多人根本不知道，海边并不天然适合长期居住。高盐高湿，腐蚀电器、墙体、钢筋，潮冷叠加风浪，北方沿海冬天就是“湿冷套餐”。
这要求建筑材料与工艺更高，可在一轮轮抢跑扩张里，“偷工减料”反而更常见，今天看海，三四十年后可能看的是“维修账单”。
所以别被“海景”带偏，房产价值核心从来不是海，是产业、人口、配套。
投资看地段，地段背后看产业，人流决定流动性，没有人，就没有接盘，没有接盘，就没有价格。
对绝大多数中国家庭，度假海景房就是伪需求，我们的年假结构、工作节奏，决定了你一年根本住不了几天。
你真喜欢海，租酒店、住民宿、分时度假，算账都更划算。把几十万上百万锁在一套一年住几天的房子里，本质是把现金流变成负担。
如果你非要买，把它当消费品，别当理财。别信托管收益，先看医疗、交通、商业三件套，尤其养老，三甲医院距离比海浪声重要得多。
海景房这局，最残酷的真相是海不会骗人，骗人的是我们对“美好生活”的想象，被人拿去标了价。
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