房价还会回暖吗？看看日本就知道了。
2005年后，日本房地产市场逐步回暖，熬过2008年金融危机，2013年至2023年，日本住宅价格指数上涨36.1%，东京二手公寓价格回升62%。
时隔“失落的30年”，全国新建公寓均价重回巅峰时期的300万人民币，东京、大阪、京都的房价也恢复到了1990年的水平。这似乎让人疑问：是不是房价有跌就有涨，仰卧之后必定会起坐？
要搞懂这个问题，得先看清当年日本房产大崩盘的来龙去脉。
现在很多人觉得，日本泡沫经济就是房价泡沫，房价涨就繁荣、跌就泡沫破裂，但其实房地产并非核心，真正让日本陷入困境的，是其赌上国运的经济政策。
二战后，日本千疮百孔，为了恢复经济，定下了“贸易立国”的国策——说白了就是以出口为导向，给美国当“牛马”、做世界工厂，贸易赚来的钱再投入产业、升级设备，继续扩大生产，这套循环在当时堪称全球经济史上的传奇。
1980年，日本汽车总产量突破1104万辆，首次超过美国，成为全球最大汽车生产国，当年出口597万辆，占总产量的54%，相当于每两辆日本车就有一辆销往海外。
除了汽车，日本消费电子也极具竞争力，最具代表性的就是1979年索尼推出的Walkman随身听，即便比竞品贵20美元，1985年仍拿下美国5%的市场份额，4年后全球累计销量突破1亿台。
可日本的风光，却让美国犯了愁——全世界都买日本货，美国商品没人要了。更关键的是，当时美国对日本的贸易逆差，占了自己总逆差的40%以上。
所谓逆差，就是从外国买的东西比自己卖出去的多，就像开超市的家庭，总去邻居家消费，长期下去根本撑不住。于是1985年，美、日、德、法、英五国财长在纽约广场饭店签署了改变日本命运的《广场协议》。
此后短短三年，美元对日元汇率翻了一番，从1:240飙升至1:124，日元大幅升值。这就意味着，一件10万日元的日本商品，卖到美国的价格从400多美元涨到800多美元，性价比骤降，美国商品的竞争力则随之提升。
可谁也没想到，这份本为解决美国经济困境、打压日本的协议，竟意外让日本房价开启了疯狂的6年——出口产品变贵，“贸易立国”难以为继，日本必须寻找新的出路。
1986年，日本银行前总裁提出的“前川报告”给出方案：学习英美，将日本30多年积累的财富，通过投资转化为海外金融资产，打造“全球收租的世界帝国”。
可问题来了，日本出口赚的钱，大多用来升级设备、修建基建和申请专利，根本没有多余资金搞投资。于是，日本政府使出了大招——资产金融化。
所谓资产金融化，简单说就是改变房子的属性：在“贸易立国”时代，房子主要是用来住的，没人把买房当作人生追求，房子难卖还容易贬值；而资产金融化，是把流动性差的房子，变成能增值、好流通的资产。
只要银行认定房产是优质担保品，企业和机构就能用手里的房子抵押贷款，比如一套1亿日元的房子，能贷出几千万日元，这些钱就成了海外投资的“弹药”。
要实现资产金融化，必须让房价持续上涨、人人追捧。于是从1985年起，日本央行推行量化宽松和低利率政策，还大幅降低法人税和所得税，导致金融机构、企业手里都攥着大量闲钱，这些天量资金很快涌入股市和房地产市场。
土地越买越贵，房子越贵越抢，短短5年，房产融资就从150万亿日元飙升至350万亿日元，资产盛宴正式开启。
1985年末，东京银座地价开始暴涨，短短4年就达到每平米3000万日元的天文数字，普通人工作10年，连一块地砖都买不起；整个东京的土地总资产，也从1000万亿日元涨到1638万亿日元。
在海量资金的推动下，“地价只涨不跌”成了社会共识，房地产彻底从居住属性转向金融投资属性，居民的房子，变成了能轻松从银行贷款的优质抵押物。
据不完全统计，泡沫经济时代，日本机构和企业靠房地产抵押等方式，总共贷款超过4000亿美元，相当于当时日本GDP的1/10，为海外投资提供了源源不断的资金。
可这场盛宴的代价极为沉重：狂热的6年里，数百万日本人掏空“六个钱包”，背上20年房贷，硬扛最高8%的房贷利率，用一生去供养一套房子。
但从1991年开始，房价一泻千里——当年日本住宅地价指数达到435点的历史峰值后，像断了线的风筝般坠落，1992年暴跌14.6%，1993年再跌13.4%。
叠加1997年亚洲金融危机和银行业坏账危机，到2005年，日本地价仅为峰值的37%，部分偏远地区跌幅超80%，无数豪宅变成“鬼城”，东京公寓价格从300万人民币，跌至2003年的75万。
那日本房价后来为何能回暖？首先，1990年的日元和现在完全不同——当时日本地产总值达20万亿美元，是全球股市市值的两倍，东京地价甚至能“买下美国”；而现在，日本地产总值不过是英伟达、微软等几家巨头企业的市值之和，规模早已不可同日而语。
其次，很多人想不到，日本政府过去并不热衷于推高房价。因为日本没有土地出让制度，政府无法从土地中直接获得巨额收入，最多只能征收固定资产税和都市计划税，反而会因高房价面临诸多经济和民生问题，所以长期以来，日本政府都在抑制房价。
直到2013年，安倍重返首相官邸，一上台就推行“三支箭”政策：增加货币供给、量化宽松、财政刺激，吸引外资、加大国债投资和基建投入，核心就是推高资产价格。
这套政策推高了物价、股市和楼市，让安倍深受财阀和资本家支持，成为过去20年日本任职时间最长的首相，至于民众买不起大米、房价高企、生活成本翻倍，就不在他的考虑范围内了。
最后一个原因，90年代日本推行的是20-25年的房贷政策，也就是说，90年代楼市崩盘时的“接盘侠”，在2010年后逐渐还清了房贷。为了让这部分人有新的奋斗目标，日本政府顺势推高房价。
这也印证了一个道理：永远不要买溢价过高的房子，能为一场资产金融化解套的，往往只是另一场更大的资产金融化。
纵观日本房价大崩盘，其本质是政策失误、资产金融化、产业空心化和人口结构恶化共同导致的系统性危机。它留给世人的教训是：任何脱离实体经济和居民收入基本面的资产泡沫，终将破裂；而挽救一场资产金融化的，往往是另一场更大的泡沫。
虽然中国的城镇化仍有空间，政府的市场调控能力更强、对金融风险的警惕性更高，但我们仍要警钟长鸣——让住房回归居住本质，让经济建立在坚实的产业基础上，这才是避免重蹈日本覆辙的根本。
不过话说回来，那些完整经历了日本房价崩盘与复苏的“失落一代”，他们的一生是怎样的？又如何熬过这场危机？如果你觉得自己也是“没吃到红利、却次次挨打的一代人”，不妨继续往下看，看看我们能从他们身上学到哪些教训。
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