丙午马年
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大潮滂滂，“十五五”新局已开。潮水，裹挟机遇而来。创变者，于变化中锚定价值。谨以此辑，记录过去一年那些推动潮水的力量，与发出新声的瞬间。望向前方，依然是不息的潮水，与无限的可能。此为系列第2篇·专家前瞻。
新春回顾系列：《》
2025年中国商业世界，在存量时代的深度调整中呈现出鲜明的分化格局，赢者通吃的竞争态势持续深化，行业底层逻辑迎来结构性重构。
赢商网特设《》，邀一线专业人士，享行业底层逻辑和实操方法论，激发深度思索，推动商业向上生长。
在行业专家的共识中，以下趋势，正成为主流。
存量改造成为生存必修课，全流程精细化管理成为改造核心抓手；大宗交易摆脱单纯的稀缺性定价逻辑，REITs成为资产估值的重要锚点。
轻资产模式则从跑马圈地的扩张期进入深耕运营的深水区，行业对资产管理的专业要求与价值认知迎来新考验。
展望2026 年，行业从价格内卷转向价值竞争，具备强运营能力与资本整合能力的企业将成为市场主流。在分化与重构中，真正能够穿越周期的，不是规模最大的，而是最懂资产、最善闭环的玩家。
未来，
“百货化”的购物中心才能赢？
理清购物中心的市场竞争关系，需从“市场” 与 “竞争” 两大核心要素切入，二者共同决定了项目的外部竞争压力与竞争态势演变逻辑。
“市场” 的容量和活力，由消费人口数量与消费力水平两个关键指标决定。其中，消费人口数量主要指向购物中心核心客群——25-45 岁人群。
上阶段：商场间更多呈现“竞合关系” 而非单纯竞争
此阶段市场景气，消费容量相对充足，多个项目间的竞争并非绝对对立，而是分阶段呈现不同态势：
■竞品筹备开业阶段：品牌争夺强度较低，客流基本不受影响；
■竞品新开业1-5年内：品牌争夺仍属低强度，但客流量出现波动；
■竞品开业5年后：品牌资源与客流量重新分配并趋于稳定。
现阶段：“赢者通吃” 的竞争格局特征鲜明
2022-2023年疫情黑天鹅的出现，消费人群结构调整、消费力增速放缓及外部行业竞争加剧，原有竞合平衡被打破，呈现 “赢者通吃” 的格局特征。
一二线城市非标商业兴起，分流25-30岁年轻客群。
二三线城市本地自有品牌运营商凭借对区域客群的熟悉度，吸引30-40岁家庭客群。
三四线及以下城市电商覆盖全年龄段，进一步挤占线下市场。
奥特莱斯等行业竞争者则精准吸引具备消费意愿与能力的人群。
未来，“百货化”的购物中心才能赢？
购物中心这样改，
想不赚钱都难！
据赢商大数据，目前国内超2300座购物中心开业时间已超10年，超720座开业时间超过15年。购物中心存量改造不再是“可选项”，而是关乎生存的“必修项”。
从甲方资管视角深入剖析，购物中心存量改造需要关注的全流程管理要点有三：
规划阶段：需要“战略规划”来思考和定性每次改造动作
根据不同的约束条件或判断原则，合理设计改造方案，并持续进行可行验证，直至其在商业判断、财务回报、流程合规、资产生命周期等方面都满足各方要求，这样才可在规划的前期最大程度的规避“改造失败”的发生。
执行阶段：不同部门各司其职，密切配合有序进行
一个有序进行的改造管理，需要工程团队（设计、工程、造价）、业务团队（项目总、招商、营运、市场、物业），以及总控角色（例如领导层，资管，或计划运营）密切配合，因为不同部门承担的角色都有其重要价值。
复盘阶段：经验总结和教训反思，封装成册日后参考
数据复盘完成后，如果与回报目标相差甚远，就需要有对应的改造开业后“提升举措”。改造成本已经是过去式，管理团队、经营团队需要重新坐下来讨论符合项目现状、市场现状的最新客流、销售、租金目标等，形成一整套的经营提升举措，通过新一轮的经营管理落地，形成动作闭环。
购物中心这样改，想不赚钱都难！
变了！
未来，这样的商场最抢手
过去的2025，大宗交易市场普遍关注“价格是否触底”“交易是否回暖”。但如果仅停留在交易数量或名义价格层面，容易忽略一个更关键的问题——决定商业地产大宗交易价格的底层逻辑，正在发生结构性变化：资产不再仅仅以“稀缺性”被定价，开始被系统性地纳入“收益-风险-退出”的金融框架之中。
黄金时代（2005-2014）：
地产思维主导,以“成本与区位稀缺定价”
在这一逻辑下，交易价格往往围绕以下因素展开，本质上都指向一个判断——资产是否稀缺、是否不可复制。考虑的维度，有四个：
项目拿地成本及累计开发投入；
所处城市能级与商圈稀缺性；
项目体量、建筑品质及品牌背书；
是否属于区域性“标杆项目”
过渡期（2015-2023）：
向投资收敛，收益视角在市场中“试运行”
收益与现金流开始被更频繁地讨论，在退出路径不清晰的背景下，其可投资范围仍主要集中在一线与强二线核心商圈——不是因为其他城市没有现金流，而是因为“难以被市场定价、难以被再次交易”。
过去依赖主体信用与结构条款的“非标高估值”更难持续，市场开始更现实地回到租金、出租率、费用率、资本开支等经营变量。
REITs上市后（2024年至今）：
收益率锚的形成与估值重构
参照欧美成熟市场，商业物业并不依赖模糊的“好资产/坏资产”判断，而是形成了一套高度实务化的投资分层体系。
开发或深改阶段以机会型资本为主，追求15%以上回报；
运营改善阶段由增值型资本介入，目标回报约11%–15%；
进入稳定运营后，真正决定估值上限的，是养老金、保险与公募REITs等核心型长期资本，其关注的是5%–7%区间内长期、可预测、可持续的现金回报。
这意味着，商业物业的定价并非由某一类投资人决定，而是最终由长期资本可接受的收益率所锚定。
变了！未来，这样的商场最抢手
进退两难！
中国轻资产的未来，在哪里？
行业已从“跑马圈地”的上半场，进入“深耕运营”的下半场。在新的行业周期中，一个核心问题摆在所有运营商面前——轻资产的未来究竟在哪里？
“资产轻”到“增长难”：黄金期的终结
原本依靠品牌授权、标准化管理体系即可持续扩张的轻资产逻辑，在新的周期中逐渐失效。行业进入“从插旗到精耕”的深水区，唯有能够真正提升NOI（净物业收入）与资产价值的运营商，才能穿越下一个周期。
步履维艰，缘于结构性困境
轻资产模式的本质，是通过品牌、团队和标准化体系为商业项目赋能。然而存量竞争时代，这套模式暴露出深层的结构性矛盾。表面上，它似乎是“轻投入、高效率”的商业模式；但在实际运行中，却因利益结构、投入机制与市场环境的不匹配，形成了运营方、业主方与资产之间的多重矛盾与相互制约。
国际对标：轻资产的“第二形态”
核心不在于“轻不轻”，而在于运营必须与资本深度绑定，最终目标不是项目出租率，而是资产的NOI、估值与退出路径。以下两个典型模式，展现了轻资产的“第二形态”。
■新加坡的“基金+REITs”生态闭环
以凯德集团（CapitaLand）和丰树（Mapletree）为代表，新加坡商业地产的核心不是“托管”，而是围绕资产价值的“四段式闭环”：募资—收购—运营/改造—退出（REITs 注入）。
■美国的“系统化与平台化运营”
以Simon Property Group（SPG）为代表的美国商业地产集团，则依靠系统化和平台化优势实现资产价值最大化。Simon并不追求“轻”，而是依托超大规模与数字化体系，将商业运营提升为一项可复制、可量化、可资本化的能力。
进退两难！中国轻资产的未来，在哪里？
为什么“封神”的凯德资管模式，
在中国复制不了？
当前，商业地产资产管理行业面临诸多困境，且受到的重视程度大幅下降，主要体现在以下两方面：
一方面，受市场环境与政策调控双重影响，企业普遍缩减商业地产领域的重资产投入，转而大力发展“轻资产输出”模式。
另一方面，随着地产行业整体下行，零售消费市场呈现疲态，众多商业地产企业面临较大经营压力，将“保温饱”、维持企业基本生存与运营定为首要目标。
回归本质，资产管理是专业机构或个人依据委托人（投资者）的资金与资产状况，结合既定投资目标及风险偏好，通过研究、配置与运作，助力委托人实现资产保值、增值或稳定收益的过程。其核心价值不仅在于保障投资人财富安全与增长，更在资本市场中发挥着优化资源配置的关键作用。
凯德模式的核心逻辑，清晰明确：
首先，项目从拿地起，由集团内部或通过开发基金开展开发与孵化工作；
其次，项目开业后注入私募基金进行培育；
最后，借助REITs实现价值兑现与稳定收益。
该模式兼顾开发、运营与资本退出，是典型的地产金融化思维体现。为支撑这一模式，凯德总部早早设立投资与资产管理部门，将其作为核心职能部门，统筹投资、融资及基金管理工作。在此架构下，资产管理团队并非运营部门的“助手”，而是串联基金运作与资本市场的 “牵头人”。
为什么“封神”的凯德资管模式，在中国复制不了？
当“三新”浪潮从政策东风中蓄势而来，消费的新航道已然开启。
2026年5月，由赢商网发起的第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会将在广州举行，以“潮起新声”为大主题，打造一年一度的资源对接与思想共振平台。
大会将汇聚全国百强开发商与商管公司、1000+活力标杆项目、2000+创新&连锁品牌，并邀请实力合伙人、行业专家及政府代表共同参与，联动超百家权威媒体，构筑品牌传播强声场。活动现场设立五大资源展区，推动产业链精准高效衔接与合作落地；围绕前沿趋势与热门议题展开深度探讨，揭晓行业年度标杆“金坐标奖”。大会期间将同期举办中国商业加盟与投资领域首个“趋势发布+平台赋能+交易撮合”的中国商业共赢合伙人大会，致力打造品牌方+代理商+商场方「三方合作生态闭环」。
广邀中国零售商业人循潮而聚，与变革者同频；闻声前行，为创新者定调。5月共探全球商业新知，奏响新未来。
时间地点：2026年5月丨广州
商务洽谈/媒体合作/咨询热线
020-37128283
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