【作者】崔建远（清华大学谭兆讲席教授）
【来源】北大法宝法学期刊库《中国法学》2026年第1期（文末附本期期刊目录）。因篇幅较长，已略去原文注释。
内容提要：《民法典》集物权规范之大成，彰显中国自主的物权法知识体系，如高扬绿色原则，强调和重视国家所有权、集体所有权，独创海域使用权制度，独创土地承包经营权、土地经营权等农地“三权分置”的物权结构，新创集体经营性土地使用权，承认恢复原状请求权具有双重性等。由于人的理性有限，立法难以面面俱到，且随着社会不断发展，新事物、新问题不时涌现，立法或修法跟进很难及时，裁判、司法解释甚至指导性案例在解释、适用《民法典》中发挥着巨大作用，也肩负起填补法律漏洞的重任，贡献不菲，但仍有提升的空间，包括保持谦抑等。尽管学说对法律规定的解释仅为学理解释，但其可为形成有权解释提供参考素材，或是为有权解释扩宽视野、思路，或是直接或间接地涤除裁判者原有的不见得妥当的认知，或是为裁判者提供处理个案的方案，或是增强裁判者下决心的勇气。只有法学才能发展法的具体内容，认识部分与整体的关系。所以，就解释、检讨、完善《民法典》物权编及相关裁判、司法解释，推动物权制度向前发展，学界负有义不容辞的责任。
关键词：民法典； 物权编司法解释； 物权规范； 物权法自主知识体系； 物权法理论
目次 一、《民法典》集物权规范之大成 二、物权编实施的立法、司法情况评述 三、物权编理论完善展望 四、结语
一
《民法典》集物权规范之大成
（一）《民法典》集物权规范之大成的表现形式
《民法典》“第二编物权”（以下简称“物权编”）集中国物权规范之大成。所谓集大成，基本上为一形象的说法，并无全部物权、物权的全部规范都聚集于《民法典》之意。沿着立法技术的视角，针对有些类型的物权，《民法典》设置的规范较为详细、甚至是全面的，能够担负起行为规范和裁判规范的重任，居住权（第366—371条）、地役权（第372—385条）、抵押权（第394—424条）、质权（第425—446条）属于此类。针对另一些类型的物权，《民法典》则仅确立其物权地位，重在设立引致性条款，其物权构成要件和法律效力以及变动规则均交由单行法及司法解释详加规定，海域使用权（第328条）以及探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权（第329条）为其典型。其中，海域使用权由《中华人民共和国海域使用管理法》（以下简称《海域使用管理法》）设置较为详细的规则，探矿权和采矿权由《中华人民共和国矿产资源法》及《中华人民共和国矿产资源法实施细则》《最高人民法院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释》予以全面地调整，取水权则由《中华人民共和国水法》及有关行政规章予以综合规范，养殖权和捕捞权的行政管理交由《中华人民共和国渔业法》及《中华人民共和国渔业法实施细则》调整；更有甚者，《民法典》连其物权地位都未点明，仅有一条纯粹的引致性条款，具体规范完全交由单行法调整，集体经营性建设用地使用权最为典型：《民法典》第361条径直将该权的全部规范引向《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（见《土地管理法》第63—66条）。
《民法典》中介于上述模式之间的物权规范有：集体所有权（第260—265条）、建筑物区分所有权（第271—287条）、国有建设用地使用权（第344—360条）、宅基地使用权（第362—365条）、土地承包经营权及土地经营权（第331—342条）。《民法典》就此仅设部分条文，另外的规范交由下述单行法律、行政法规以及司法解释设置：《土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）、《中华人民共和国农村集体经济组织法》（以下简称《农村集体经济组织法》）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《物权编解释（一）》）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建设工程施工合同解释（一）》）。
根据简洁、每个制度的规范群宜相对集中并处于相对合理之地的立法技术要求，将有的物权关系规定在债法章节中相对合理。此类例子有《民法典》合同编中的第641条第2款、第745条、第783条、第807条。所有这些，均为物权规范的构成部分。
（二）《民法典》凝集的物权规范相较于《物权法》在向前发展
自《民法典》施行以来，《民法典》本身以及《民法典》凝集下的各物权规范较《物权法》有极大的完善和发展，主要列举如下：
（1）《民法典》所设居住权（第366—371条）、农地“三权分置”（第330—343条），承认的集体经营性建设用地使用权（第361条），创造性地确立土地经营权设立的新颖方式（第339、342条），都是《物权法》所没有的，值得赞扬。（2）《物权法》把转移登记纳入变更登记的系列，物权编沿袭了这一旧制，其实，将转移登记与变更登记分别开来，确定各自的构成要件和法律效果，优点更多。2024年修订的《不动产登记暂行条例》（第3条）及《不动产登记暂行条例实施细则》（第27条），采用了此种更优模式，值得肯定。（3）《物权编解释（一）》就《民法典》第311条关于善意取得的规定，进一步明确了其中涉及的善意、善意所处阶段、对善意与否的举证证明责任分配、无处分权的表现形式、重大过失的认定（第14—17条），十分必要。（4）《民法典》就担保权设置了较为详细的规范，这可赞同，但其中有些需要澄清其意，有些法律漏洞需要填补，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）在这方面贡献不小（第18条、第37条、第39—42条、第47条、第53—61条、第63—70条）。所谓需要澄清其意，如《民法典》第388条第1款第2句所谓“担保合同包括……其他具有担保功能的合同”，其有价值之处是可将所有权保留、融资租赁、应收账款转让等合同纳入担保系列；其缺陷是据其字面意思而言，无法把后让与担保合同、违约金约定、诚意金约定、连带债务约定、债务加入约定、抵销合意等具有担保功能的合同排除在担保之外，但若对它们适用担保规则，无疑会导致负面后果。将保证金合同一律作为担保合同也会出现不适当的结果。有鉴于此，必须限缩第388条第1款第2句的适用范围，使得上述“后让与担保合同”等具有担保功能的合同不适用担保规则。（5）在编纂民法典过程中，立法机关对于非典型担保的态度是复杂的：完全确立之，则对其社会效果如何、是否会带来负面结果等不确定；明确否定它，则对是否没有满足社会生活的实际需要，甚至阻碍了社会向前发展，存在担忧。但十分确定的是，要“扩大担保合同的范围，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能”。尽管如此，《民法典》在融资租赁合同、保理合同的条款设计方面仍未凸显担保规则。有鉴于此，《担保制度解释》尽其所能地明确、细化非典型担保的规则，解释《民法典》有关担保的规定，补充《民法典》欠缺的某些规则，于第68条承认了物权让与担保及其构成、第69条确立了股权让与担保及其构成，使《民法典》第388条第1款中段关于“担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”的规定落到实处，真正发挥规范作用。（6）在有追索权的保理中，应收账款债权人自保理人处取得一定数额的款项（按应收账款的百分比计算所得），相当于借款；应收账款债权人将应收账款转让给保理人，属于一种形态的让与担保。（7）在物权保护方面，原《物权法》第36条表述为“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”，这引起其是否为完整的请求权规范基础之争。《民法典》第237条一方面承继原《物权法》第36条的规定，另一方面在“请求修理……”之前增加“依法”一词，宣明自己为不完全法条，在个案中须结合另外的法律规定共同构成完整的请求权规范基础，这使构成要件甚至法律效果更加明确，值得肯定。
（三）彰显中国自主的物权法知识体系
习近平总书记强调，加快构建中国特色哲学社会科学，归根结底是建构中国自主的知识体系。2024年11月，习近平总书记对新时代马克思主义理论研究和建设工程作出重要指示，指出要坚持“两个结合”，扎根中国大地、赓续中华文脉、厚植学术根基，深入研究以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业实践中的重大问题，加快构建中国哲学社会科学自主知识体系。将习近平总书记的重要指示落实到中国物权制度及学说上，就是要加快构建中国自主的物权法知识体系。
中国自主的物权法知识体系必须有中国独创的物权制度规则以及相应的物权理论；假如全照搬境外的，则无所谓中国自主的物权法知识体系。事实上，中国物权制度独有的规则不乏其例，举其要者如下：（1）《民法典》高扬绿色原则（第9条、第326条、第346条、第509条第3款、第558条），仅物权编中就有第326条和第346条具化宣明，符合潮流。（2）《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）及《民法典》都强调和重视国家所有权、集体所有权（《宪法》第9条等、《民法典》第246条等），为中国特色社会主义制度奠定坚实的法制基础。（3）独创海域使用权制度（《海域使用管理法》第19条以下、《民法典》第328条），开世界立法史上物权制度的先河。（4）独创土地承包经营权、土地经营权等农地“三权分置”的物权结构（《民法典》第330—342条、《农村土地承包法》第9条等），兼顾了农民的生存权保护，使“种田能手”有作为的舞台、金融机构放贷有保障，社会效益明显。此外，《民法典》第339—342条的规定新创了土地经营权产生的机制。（5）新创集体经营性土地使用权，并允许其进入土地交易市场，规定其出让及最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行（《土地管理法》第63条）。《农村集体经济组织法》再次重申农村集体经济组织依法代表成员集体“使用集体经营性建设用地或者通过出让、出租等方式交由单位、个人使用”（第5条第4项），农村集体经济组织成员大会“对集体经营性建设用地使用、出让、出租方案等事项作出决定”（第26条第1款第9项）。这与国有建设用地使用权的转让性（让与性）是一样的，是2019年之前的立法所不具有的，《民法典》第361条将集体经营性建设用地上升到民事基本法的层面进行规定，意义深远。这可减少甚至避免集体所有土地成为商业性建设用地时须经征收集体土地所有权的现象。（6）未沿袭罗马法及德国法系国家采取的地上权模式，而是创设宅基地使用权（《民法典》第362—365条、《土地管理法》第62条），以符合农村住宅建设的客观实际。该制度在立法进程中略有微调：根据2019年修改的《土地管理法》，宅基地使用权只存在于集体所有的土地上，其主体限于本集体经济组织的成员，以户为单位配置（第62条）；如今，整体解释《农村集体经济组织法》第13条第6项与第17条的规定可知，非本集体经济组织成员在一定期限内也可拥有宅基地使用权。（7）《民法典》第352条承袭原《物权法》第142条，用法律条文明确建筑物、构筑物及其附属设施的所有权归属于其所在地的建设用地使用权人，同时设有例外。这既符合法理，又可使百姓大众易于知晓房地权属之间的关系，能在社会及经济层面满足避免不必要的纷争、追求效率的要求，绝非画蛇添足。基于此，《民法典》第356、357条又专设“房随地走”“地随房走”的房地权属在变动上原则一体的规则，无缝衔接、体系自洽，值得肯定。（8）《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）全力保障商品房消费者以居住为目的购买房屋的权利，使其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》）第11条对之予以承继。这一规定突破了物权优先于债权原则，体现着优先保护生存权、人民至上的理念，在世界法制史上独具特色。（9）《民法典》第807条及《建设工程施工合同解释》第35—42条规定了建设工程价款优先受偿权，这一权利随着建设工程施工合同生效和承包人施工结晶而当然产生，无需当事人约定，这对保护农民工实际取得劳动报酬而言极为重要。与此相关的实际施工人地位及权利规则更具有特色。（10）《民法典》第234—238条规定了若干请求权，其中，第234条的物权确认请求权（或称确认物权的请求权）比较新颖。其虽为保护物权的方法，却不属于物权请求权的范畴；《民法典》第237条规定的恢复原状具有自己的构成要件和法律效果，存在独自的适用领域，在物权的保护方面发挥着独特的作用。（11）《民法典》对善意取得设置了严格的构成要件，不但要求善意取得只发生在交易领域，而且强调交易的价格合理（第311条第1款），这明显不同于德国等国家和地区的民法允许在无偿行为场合适用善意取得制度的规定。
（四）构建中国自主的物权法知识体系时须防“两个极端”
构建中国自主的物权法知识体系，必须遵循习近平总书记关于“广泛借鉴世界一切优秀文明成果，不能封闭僵化，更不能一切以外国的东西为圭臬，坚定不移走中国特色社会主义道路”的指示，应当防止两种极端：
一种极端是全盘照抄西方的民法及民法学、奉行西方民法及民法学的原教旨主义。众多的中国民法学者专家都积极反对这种极端。其原因和道理不复杂，法律受制于特定社会的经济基础、政治结构、文化传统和风俗习惯，中国自主的物权法知识体系是新时代中国特色社会主义本质要求的反映，是新时代中国特色社会发展状态和中华传统文化及新时代文化的综合表达，蕴含着中国的文化密码、价值取向、核心理论，必然有别于西方社会的政治、经济、文化和法律及法理。《民法典》第366—371条设计的居住权，以无偿为原则，明定不得转让、继承，体现出此类居住权为生活性居住权，这颇有囿于早期罗马法的模式之嫌。其实，这种模式不敷使用，这在奉行严格的物权法定主义的背景下显得尤为突出。如果立足于中国实际，就应当另外再承认投资性居住权。
另一种极端是“闭门造车”，排斥一切西方的民法及民法学，“孤芳自赏”。这不符合习近平总书记关于打造融通中外的新概念、新范畴、新表述的指示精神；也违背马克思主义关于经济基础决定上层建筑的基本原理，因为市场经济有其自身的、内在的规律，反映市场经济本质要求的交易法已经且应当具有共通性；还背离了列宁关于“马克思主义同‘宗派主义’毫无相似之处，它绝不是离开世界文明发展大道而产生的故步自封、僵化不变的学说”的论断，无法满足中国社会的本质要求。绝大多数中国民法学者专家也不赞同这种极端。闭门造车致立法瑕疵的例子之一是，修理、重作、更换本为合同领域的救济方式，《民法典》却将之作为物权保护措施（第237条）。这非常需要反思：其一，如果物权继续存在于被损坏之物上，那么重作之物、更换之物上存在的物权实属新设立的物权，该物权与原物权并列，只不过物权人是同一个主体罢了。新设物权没有“医治”原物权的“创伤”，而是另立门户，即不是对受侵害的原物权的救济，因此，这种场合的重作、更换不是原物权的救济方式，不是保护原物权的方法。其二，如果被损坏之物上已无物权存续，那么，重作之物、更换之物上存在的物权同样属于新创设的物权，完全异于原物权。既然原物权已经不复存在，那么重作之物、更换之物上存在的物权就不是在救济受侵害的原物权，而是相同的当事人双方新为之交易。自主知识体系的建构不排斥借鉴、吸收一些有积极意义的境外民法规则及理论，并努力发展出中国特色，《民法典》设置的善意取得制度、物权对抗效力，都具有代表性，值得发扬。
鉴于善法应当是各项制度及规则相互衔接、内部自洽的法律，物权法学说应当是符合特定物权制度本质要求、弥补甚至消除某个或某些缺陷的规则的、阐释周延的理论总汇。中国物权法学说借鉴境外的物权制度及理论必须满足这些要求，方与中国自创的规则及理论契合无间。也只有依此标准吸纳进来的境外的物权制度及理论，才可以构成中国自主的物权法知识体系的有机部分。那种游离于中国物权法学说体系之外的、仅为装点门面的境外的物权法学说，不应成为中国自主的物权法知识体系的组成部分。可取的理念和路线是，立足于中国实际，解决中国社会的问题，把新时代中国特色社会主义的本质要求“翻译”成中国物权制度及规则，汲取中国传统文化和现代文化的精髓，同时借鉴域外已被证明是合适的物权规则及学说，最终形成中国自主的物权法学说及体系。
二
物权编实施的立法、司法情况评述
（一）立法的担当
没有党中央编纂民法典的决定，没有全国人民代表大会启动立法程序，就不会有《民法典》；《民法典》的可歌可赞，是对立法机关的充分肯定。就此说来，立法机关确有担当、贡献巨大。但如此评价不意味着既有立法没有改进的余地。例如，在已经具备物质、技术手段的背景下，对国有自然资源有必要改为权属登记制度。又如，寺庙财产数额庞大，其归属却不清，利用权的界分也不统一，《民法典》第92条第2款不能担负起全面调整的重任。再如，《民法典》未设典权规则，弊大于利。典权为中国独特的不动产物权制度，保留典权有利于维持中华优秀传统文化，充分彰显中华民族崇敬祖先及济弱扶贫的道德思想，贯彻习近平总书记关于“继承和弘扬中华优秀传统文化”的要求。
（二）裁判、司法解释在解释和适用《民法典》中贡献甚巨
立法者提出的法律规范只是一个核心，仅有立法者依程序制定的法律规范是不够用的，这些规范需要有次要规范来明确解释和补充。随着社会及经济的发展，法律在客观上难免具有滞后性，人的理性有限亦使法律难以达至完善，只能通过个案的法律适用妥当分配权利义务于诉争当事人之间，从而在实质上完善法律。最高人民法院出台司法解释以及整理指导性案例，都是在解释和适用法律。
这些司法解释和裁判在解释和适用法律方面贡献甚巨，在法律规定适合社会关系时，符合规范意旨和社会关系要求的解释和裁决可以宣传法治、推动社会物质生活和精神生活不断向前；在法律规定容易产生歧义时，它们澄清紊乱、揭示真意，助力法律与社会的契合；存在法律漏洞时，通过个案判决、指导性案例或是司法解释可予以填补，使法律体系健全、社会发展健康。例如，依据《民法典》第229条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书生效时径直引发物权变动，但若对各种类型的法律文书都赋予这样的效果，就有些过度避开物权公示原则之嫌，不见得是最佳的设计。有鉴于此，《物权编解释（一）》特设第7条，其基本精神和解释目的是将直接引发物权变动的法律文书限缩至形成性法律文书，依此，给付判决、确权判决的生效本身尚不足以引发物权变动，这是正确的。再如，《担保制度解释》第65条第2款的规定，将本诉和反诉合并处理，可一并解决租赁物折旧后的价值与租金数额之间的平衡关系，同等对待各方的利益，体现了效益原则、意思自治原则和公平合理的精神。
（三）司法应当谦抑
所谓司法谦抑，是指司法机关必须遵守《立法法》关于立法权限分配的强制性规定，司法机关无立法权，只有法律解释权，且只有在法律规定的射程内解释法律、适用法律，才具有正当性；假如其解释超越了《立法法》的授权范围，就不应被允许，甚至不能发生法律效力。当然，所谓司法谦抑并不是说司法只得拘泥于法律条文的字面意思适用法律，“不得越雷池一步”，致使不完善的法律制度及规则依然如故，甚至自觉不自觉地扩张了固有弱点，导致无法妥当地处理当事人之间的纠纷、背离公平正义、不利于社会及经济的健康发展。司法谦抑要求司法不得僭越立法权，不得篡改《民法典》的基本规则。据此衡量，有些司法解释不符合《立法法》的要求，谦抑不够，主要列举如下：
1.《物权编解释（一）》第7条
虽然如上文所述，《物权编解释（一）》第7条有值得夸赞之处，但其将“在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的……调解书”纳入《民法典》第229条所称法律文书之中存在以下问题：（1）该条所言调解书并未将给付性调解书、确权性调解书排除在外，而是笼而统之地规定调解书直接引发（其指向的不动产或动产的）物权变动。这与给付性调解书、确权性调解书的实际功能不符；（2）和解协议产生债权债务，只有在履行债务、实现债权时才会发生物权变动，而不是和解协议直接引发物权变动。这种产生债权债务的和解协议即使采取调解书的形式，也不会质变为形成性文书，故此类调解书不应径直引发物权变动。
2.《担保制度解释》第62条
借鉴《合同编通则解释》第1条第1款关于“以词句的通常含义为基础”来确定词句含义的理念及思路，《民法典》第447条第1款所谓“债务人的动产”，首先是指债务人所有的动产，其次是债务人拥有处分权的动产。但是，《担保制度解释》却未如此解释，其第62条第1款关于“债务人不履行到期债务，债权人因同一法律关系留置合法占有的第三人的动产，并主张就该留置财产优先受偿的，人民法院应予支持。第三人以该留置财产并非债务人的财产为由请求返还的，人民法院不予支持”的规定，蕴含着“第三人所有的动产”亦为“债务人的动产”之含义。这种对《民法典》第447条第1款规定的解释并不妥当，其理由不仅在于它不符合“债务人的动产”的通常含义，而且在于它处理债权人、债务人与动产所有权人之间的权益关系时严重失衡，过度地牺牲了第三人的所有权，背离了所有权神圣、所有权绝对、保护“静的安全”诸原则。其实，通说关于留置权成立要件之一是债权人合法占有债务人的动产，若是留置权成立于债权人合法占有第三人的动产之上，则应增加下面的构成要件：债权人不知其合法占有的动产非属于债务人，且债权人对该不知没有重大过失。这种模式较好地顾及了债权人、债务人、第三人之间的利益关系，更加合理。
《担保制度解释》第62条第1款的失当还表现在其思维方式及解决个案的路径上，它误把个别情形当作一般规则来对待。该款形成所依赖的典型案型是：港口、码头的仓储者明知其仓储的货物非属仓储人，可该货物的所有权人又迟迟不来付费，委托人也欠债不予偿付。这十分不利于仓储人，为改变这种局面，便赋权债权人留置债务人以外的第三人的动产，即使债权人明知此种事实也是如此。其实，就此作例外规定完全能够解决问题。从理念、信仰的层面思考，这实质上关涉对法律的态度，若遵循法释义学蕴含的精神，就自然尊崇法律。由此决定，处理特例时，应当尽可能地寻觅既有制度规则以及法理并据此裁判，或是借助于举证责任的分配来达到保护无辜权利人的目的，或是通过恶意抗辩不具有法律效力来获得妥当的结果，或是援用基本原则作出有利于无辜权利人的裁判，而不是置它们于不顾，新创一个与普遍现象不符且会带来负面结果的一般规则。
3.《担保制度解释》第64条
《担保制度解释》在落实《民法典》第641、642条设计的所有权保留规则的前提下，还增加了程序性和实体性的规定（第64条第1款但书、第2款后段），可谓有利有失。其不足表现在：无正当性地弱化甚至消除了所有权的法律效力，不符合《民法典》的设计，这显然超越了司法权限。由此带来的后果是：当拍卖、变卖所得价款低于买卖物的实际价值时，若在出卖人不急于出卖该物、欲等待有利时机，则会不利于无辜的出卖人，在买受人赔偿能力不足的情况下更是如此；而且拍卖程序复杂、耗时费力，远没有出卖人径直取回买卖物有效率。
4.《担保制度解释》第66条第1款
《担保制度解释》第66条第1款落实《民法典》第761—769条规定的保理规则，明确规定同一应收账款同时存在保理、应收账款质押和债权转让时，参照《民法典》第768条规定确定优先顺序，即登记的优先；均已登记的，先登记的优先；均未登记的，最先收到债权让与通知的债务人位序优先；既未登记也未通知的，按比例取得应收账款。考虑到《民法典》第768条尚有完善的空间，《担保制度解释》第66条参照适用的规定欠妥。
三
物权编理论完善展望
法典“无论是现在还是将来都有不完善之处，因而增补制定法是理所当然的任务。完成这项任务的必要前提是‘对法的材料进行自由的法学处理’，以使法学只有在理论及实践中才能丰富法的内涵”；“法学对法典不仅有辅助作用，还有补充作用”。退一步说，即使法律是完善的，也只是调整一定范围的关系，“法学家在其中可以进行创造性活动，以寻求合乎正义的解决办法”。尽管学说对法律规定的解释仅为学理解释，但其为形成有权解释的参考素材，或为有权解释扩宽视野、思路，或直接或间接地涤除裁判者原有的不妥当的认知，或为裁判者提供处理个案的方案，或增强裁判者下决心的勇气。“只有法学才能发展法的具体内容，认识部分与整体的关系。”所以，解释、检讨、完善《民法典》物权编及相关裁判、司法解释，推动物权制度向前发展，学者负有义不容辞的责任。
（一）严格的物权法定主义宜被缓和
《民法典》奉行严格的物权法定主义（第116条），但现有法定物权种类有限，实务已证明这不敷使用，有必要缓和之：一是放宽“法”的规格，把全国人民代表大会及其常务委员会授权国务院制定的有关物权的行政法规纳入其中；二是承认有关司法解释基于《民法典》精神而创设的担保权具有物权效力，如将《担保制度解释》第70条第1款规定的保证金账户质权，甚至第53条承认的概括性描述符合担保物权的标准时的担保作为物权对待；三是由法律确认习惯法甚至习惯认可的“物权”。就此，亟待解决却颇为困难的问题是：习惯有无创设物权的效力？如果裁判认可习惯创设物权，那么，这是违反了《立法法》，还是属于在权限之内解释和适用《民法典》？笔者认为，将其理解为制定法内的法律续造，更为妥当。
（二）物的重要成分、物权权能不会发生物权变动的效果
实务中不时出现不动产收益权转让合同，为数不少的裁判及专家学者认为受让人据此取得收益权，但笔者持不同见解。依物权法及其原理，物权的权能、有体物的重要成分，都不会发生物权变动，受让人不可能取得物权的权能，也不可能取得物的重要成分。借鉴《德国民法典》第93条“重要成分不得为独立权利的客体”这一强制性规定，以及当事人之间的另外约定仅仅具有债法效力之说，根据《民法典》第597条第1款的规定，应认可不动产收益权转让合同的效力不因标的物系物的重要成分、物权权能而受影响；受让人基于不动产收益权转让合同取得债权，而不是取得物的重要成分的所有权，也不是取得收益权等权能；受让人基于该债权可请求物权人将案涉收益转交给自己，或代物权人之位请求应当支付收益的义务人把案涉收益径直交付给自己。如此，受让人及相关人应当立足于该新产生的债权而非收益权而主张抗辩或行使抗辩权、确定诉讼时效制度的适用、主张抵销等。
（三）停车位是否为独立之物及其法律后果
停车位纠纷并不鲜见，能否妥当地解决纷争与停车位是否为独立之物紧密相关。笔者赞同借用《建筑物区分所有权解释》第2条第1款关于一个独立之物必须符合“具有构造上的独立性，能够明确区分”“具有利用上的独立性，可以排他使用”“能够登记成为特定业主所有权的客体”这“三性”的规定，作为停车位是否系独立之物的判断标准。但另有观点主张，只要具备前两个独立性，停车位就是一个独立之物。这种“两性说”存在如下弊端：（1）从国有建设用地使用权与停车位之间的关系看，在停车位刚修建完毕、尚未单独登记为一个不动产时，它只是国有建设用地使用权的成分或者是建筑物或构筑物的成分，显然不宜将其认为是建设用地的成分，因为建设用地属于国家所有，停车位作为建设用地的成分便归属于国家了。（2）从相似的事物相同对待的平等理念看，“土地”这个概念“并不等同于土地与土壤在自然界中的清晰分类，而应自法技术的角度，依据土地登记簿内容来对其进行理解。故而，土地是指在被当作‘土地’而登记于土地登记簿中的地表的一部分”；“这样，一个相互联系在一起的（自经济角度来观察的）‘土地’，可由多个法律意义上的土地组成；反过来，多个（一般语言习惯上所说的）土地，也可以在土地登记簿中作为一项土地来登记”。这表达出民法上的土地需经登记才被特定化的思想，换言之，构成土地这个不动产，需要具备“三性”，仅仅具备“两性”不够。两相类比，停车位这个不动产也应具备“三性”。（3）“两性说”与不动产物权公示要求不相符合。根据《民法典》的要求，不动产物权应尽可能公示，尤其在基于法律行为而发生的不动产物权变动领域更是如此（第209条第1款、第214条、第216条第1款等）。（4）停车位转让或抵押，必须适用《民法典》第232条的规定，先办理停车位的登记（宣示登记），然后再办理转移登记或抵押登记。无宣示登记，不发生停车位转让、抵押的效力。这反证着单独登记的停车位才是一个独立之物的观点。（5）从消极的方面观察，在开发商自己使用停车位的场合，坚持停车位未予登记即为独立之物，没有积极意义。由于第三人侵害物的成分也成立侵权责任，坚持停车位必须具备“三性”方为独立之物，并不减损权利人的利益。出现停车位纠纷时，未予登记的，可能因四至不清而不易平息纠纷，不如采取经过单独登记的停车位才是一个独立之物的观点。
按照“两性”说，停车位虽未登记也是一个独立之物，可被买卖、赠与、互易、以物抵债，并能发生停车位所有权的转移。但依“三性”说，停车位只要未予登记，就仅为物的重要成分，即使存在买卖等合同，也不会发生物权变动，停车位所有权不会转移至买受人。如此根本性的差异，不得不辨，不得不予以重视。
（四）输气、供热管道的物权归属
有些PPP合同约定，民企出资建造供热（气、水、油）管道，合同期满时政府收回经营管理权。但若PPP合同尚未届期而被解除，案涉供热（气、水、油）管道归属于谁？对此意见不一。在德国法上，取暖设施，即使是后来安装上去的，也是建筑物的重要成分，亦为土地的重要成分；热泵也是如此。当然，也有观点认为，供应管道（如燃气管道、自来水管）仅是其所位于的土地的表见成分；作为动产，它们是供应公司的土地的从物。上述两种思路对于中国法固然有其参考价值，但在解释论上，也不应忽视下面的路径：将供热（气、水、油）管道作为《民法典》第352条，《不动产登记暂行条例》第5条第2项、第19条第1款第1项及《不动产登记暂行条例实施细则》第2条第2款、第5条第2款所言构筑物看待。那么，它便既不与土地附合，也不与建设用地使用权附合，还不与建筑物附合，而是以独立的不动产出现。针对如此处理可能出现的有关当事人不合理地要求拆除可用甚至必用的供热（气、水、油）管道的弊端，当事人可以援用禁止权利滥用原则予以对抗，裁判者应该驳回不合理的诉求。
（五）物权期待权及其规格要求
物权期待权不时地出现于判决、裁定和学术论文中，赞同和反对的观点同在。物权期待权受到相当于所有权的法律保护，物权人享有返还请求权、排除妨碍请求权、妨害预防请求权。权利人可据此权对抗强制执行。之所以如此，原因之一是，在不动产物权变动仅仅取决于登记、受让人却无从控制登记时间的场合，理应对受让人进行保护。这表明物权期待权问题已经超出了单纯的学术论争的范围，影响着各方当事人之间的权益关系。既有裁判和学说在物权期待权的构成、成熟度上的把握不统一，甚至有裁判和观点认定尚未进入登记程序的受让人享有物权期待权，导致对受让人的保护过度。因此，学界必须重视物权期待权，对其展开研讨。现在亟待解决的问题至少有物权期待权的构成。换言之，当事人的期待于何时、何种程度才会被法律认可为物权期待权。
由于我国现行法未界定和确立物权期待权，只能借助于学说勾勒物权期待权的构成。笔者赞同下述见解：期待权已经具备了物权的“预先效力”——法律确保权利人的法律地位不因他人单方意思而遭到破坏，且有适当的救济措施；同时，期待权具有权利的独立机能——其可被独立转让、继承、设定负担或作为破产清偿或强制执行的客体。在德国，土地物权领域物权期待权成立，需要取得人已作出有约束力的物权合意表示（土地所有权让与合意）且登记同意表示也已作出，此时，只要向土地登记局提出登记申请（登记申请亦可由取得人提出），物权变动就必须被登记入土地登记簿。在登入土地登记簿之前的取得人的法律地位，即为物权期待权。
将以上理念及制度设计略加改造，可为我国所用。其道理在于：理性的当事人对其所处的法律关系尤其是交易关系抱有期待，乃自然之事。期待因其所处阶段、环节、关系中的不同而有不同的价值，法律对其态度亦应有区别。基于保障交易的正常开展、平衡当事人各方权益的考量，法律不宜对当事人的各种期待都加以保护；予以保护的，也应区分情形而设置不同的保护力度及手段。观察实证法的设计可发现，对非交易关系中的当事人期待，法律大多不予关心，不设保护措施；而对交易当事人的期待，法律给予重视，视当事人的期待处于交易进程的不同阶段、当事人的期待是草率的还是必要的而有不同的态度和对策方案：有些属于法外空间，有些则被纳入法律保护的行列。展开说明如下：
其一，轻率、草率地准备，属于违背事理常情的期待。如，要约人发出要约时就准备实际履行合同，通过民间借贷筹措货款或租赁仓库等，付出代价，甚至获知受要约人不情愿予以承诺时依然如故。此种期待合同未成立并履行，不值得法律保护。再如，甲和乙订立合同，又陆续与丙、丁、戊订立同样交易的合同，仅为防备与乙的合同落空。后几个合同期待不应由违约的乙负责赔偿。其二，合同已经成立但未生效阶段的期待，如在附停止条件的合同场合，期待具有基础，因为合同极有可能迈入实际履行的阶段，当事人因实际履行特别是适当履行而实现交易目的。对于此种信赖施以法律保护，手段可以仅是准予信赖利益的损害赔偿，甚或适用《民法典》第159条关于“不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”的规定，从而既可有信赖利益的损害赔偿，也可选择履行利益的损害赔偿。其三，合同成立且生效，但义务履行的条件尚未成就或期限尚未届至，该阶段的期待较之第二阶段的信赖更加现实和固定，必须予以保护，既可准予信赖利益的损害赔偿，也可允许比照履行利益的损害赔偿，但宜扣除期限利益。其四，合同步入实际履行阶段，此阶段的期待最应受到法律保护，可给受让人以履行利益的损害赔偿与信赖利益的损害赔偿的选择机会。其五，合同履行接近尾声，对价完全兑现，甚至标的物已经转移占有。
若以上合同实际履行指向标的物及其物权，那么，上述前三个阶段，不应有物权期待权；第四个阶段，依不少专家、学者以及一些判决的意见，可产生物权期待权，但依严格把控的观点，不宜承认物权期待权产生；第五个阶段，在受让人已向不动产登记机构提交转移登记申请及配套材料的情况下，应有物权期待权，若尚未提交申请，则不宜认为享有物权期待权。因为物权期待权指的是取得物权的某些条件已经实现，而另外个别条件还未成就的情形。它强于某一单纯的取得期望，但又弱于完全权利。承认它的重要价值是将物权期待权纳入适用于（所要取得的）完全权利的规则之中。在不动产物权领域就是对取得不动产物权的期待权给予接近于（所要取得的）不动产物权那样的保护，如取得A房所有权期待权的买受人可以对抗出卖人的债权人基于民间借贷合同项下的还本付息请求权，而申请强制执行A房。
此处务必注意区分法律对债权的保护与对物权的保护的不同——二者方式不同，轻重有别。假如承认前四个阶段的“交易”中存在物权期待权，降低物权期待权成立的门槛，就至少模糊了债权和物权的界限及法律保护措施的差异布局，容易诱使人们不采用高成本的方式设立物权，而采取订立转让合同这种低成本的途径来取得物权期待权。
此外，《民法典》赋予了预告登记以强劲的法律效力：预告登记具有否定其后于债权标的物上成立的物权的效力，未经预告登记的权利人同意，出卖人或转让人处分该不动产的，不发生物权变动的效力（第221条第1款）。换言之，权利一经预告登记就强化了自身的法律效力，能够对抗第三人。这为已经预告登记的受让人享有物权期待权提供了法律基础。特别是《审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第19条规定：案外人（受让人）以已依书面合同约定支付价款且已办理了合法有效的不动产预告登记，符合物权登记条件为由，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。这与承认物权期待权有异曲同工之妙，甚至可将其解读为变相地承认了物权期待权。
（六）不动产登记的公信原则仅适用于交易领域
从维护社会秩序的层面讲，既存的物权关系以及人格权关系、身份关系、知识产权关系、信息数据关系等法律关系形成社会秩序，这种“静态关系”处于重要的甚至是优先受到保护的位阶。从社会发展进程观察，先有所有权关系，而后产生其他物权关系，再后有交易关系，并且，前者是后者的基础，无前者或前者不清晰、确定，难有井然有序的后者。这也显示出物权关系及其法律保护的重要性。罗马法有“任何人不得以大于自己所有的权利让与他人”，以及“我发现我自己之物之处，我得取回之”的法谚，其落实在地便有绝对保护所有权的效果，在转让人无权处分的场合，受让人不会取得虽由转让人占有但属于第三人的标的物。这就是注重“静的安全”，且为普遍适用的原则。有恒产者有恒心，道出了“静的安全”的底层逻辑。由于罗马法实行实体与程序合为一体的模式，主审法官在确定债务人占有的动产、不动产实际上归属于第三人时，就不会允许债务人的债权人通过强制执行来取得第三人的动产或不动产。
但若绝对保障“静的安全”，则交易相对人欲确保自己不因公示错误而受损失，就势必被迫投入相当的人力、物力尽职查清真实的物权关系，以免因名实不符而遭受不能取得标的物物权的损失。这必然会使交易成本大为增加，特别是有些场合无法展开尽职调查，其结果是大大挫伤人们进行交易的积极性、制约财产的流转、降低社会价值。为改变这种局面，包括德国民法在内的一些立法例为了满足交易安全（即“动的安全”）及效率原则的要求，赋予不动产物权的登记以绝对的效力，以保护信赖此类登记的善意相对人。当此类登记所彰显的不动产物权关系与真实的不动产物权关系不一致时，承认基于此类登记所为的不动产物权变动的关系，并结合善意取得制度，使善意的交易相对人取得该不动产物权。这就是公信原则/公信力得以确立的理据。对动产物权基于法律行为而发生的变动，也大体如此处理，只不过在善意取得的构成方面增加了一些要件而已。我国《民法典》第216条第1款及第311条等在实际上也确立了公信原则/公信力。
至此可知，公信原则仅仅适用于交易领域，以保障“动的安全”；在非交易领域，则应继续确保“静的安全”这个基本原则。在我国，这不但可保障百姓大众、法人的财产，也可稳固和保护全民所有制和集体所有制。所谓确保“静的安全”，包括不适用善意取得制度，在案外人举证充分、确凿执行标的归其所有的情况下，不得强制执行登记在被执行人名下的标的物等。
不得不提及的是，与罗马法奉行实体与程序合体的理念、规则及操作的范式不同，萨维尼以罗马法上的诉权（actio）为蓝本提出了纯粹司法诉权学说，温德沙伊德则有针对性地提出了混合私法诉权学说，抽象出民法上的请求权理论。随着公法理论的发展和引入，彪罗抽象公法诉权说，瓦赫则倡导具体公法诉权说。这导致德国民法与民事诉讼法的分立。中国法亦然，并进而引出民事诉讼法及强制执行法要不要与民法物权制度相向而行的大问题。有若干裁判、学说重视公示而忽略公信原则及其适用领域，倡导强制执行具有独立价值、不受善意取得制度的制约，认为登记在被执行人名下但实属案外人的财产一般都可被强制执行。与此不同，笔者主张：
（1）在交易领域，即债权人申请强制执行的标的系依约受让的标的物的场合，只要该标的物非属转让人的，就应以满足善意取得的构成作为强制执行的先决条件，否则，就难免出现下述违背公平正义的结果：其一，债权人请求名义物权人转移标的物权属的请求被真实物权人以不满足善意取得的构成为由对抗时，债权人转而通过强制执行程序取得非属被执行人的财产；其二，债权人径直借助强制执行程序取得非属被执行人的财产，真实物权人举证充分、确凿也无济于事。无论何者，都背离了公信原则、善意取得制度。
（2）在非交易领域，不适用公信原则及善意取得制度，只要真实物权人举证充分、确凿，证明执行标的属其财产而非被执行人的财产，就不得强制执行该项财产。理由如下：
第一，从强制执行申请人的交易成本与所有权绝对、所有权神圣、“静的安全”之间的比例关系看，债权人为申请强制执行付出的成本主要是查阅不动产登记簿而付出的费用及与此相关的活动所付出的费用，再就是耗费了时间。而真实物权人丧失执行标的物权却事关所有权绝对、所有权神圣、“静的安全”的大问题，在其对名实不符无过错的情况下，更应侧重“静的安全”，故不应（至少不宜）支持强制执行非属被执行人的财产。
第二，执行标的不是强制执行申请人所享有的债权直接指向的标的物，而是利用“民事责任的效力及于被执行人的全部责任财产”这一机制，把债权标的物之外的被执行人财产作为执行标的。对此类债权保护的力度不应强于对交易关系中的债权保护。若该执行标的确属被执行人所有，其被强制执行符合法理和事理；但若非属其财产，就必须再满足其他要求（如构成善意取得），强制执行才合理，也才有正当性。而执行标的已被真实物权人举证证明归其所有的，便不在民事责任的效力边界之内，强制执行缺乏法理依据。
第三，从债权与物权之间的法律地位及效力强弱方面看，通过上文分析可知，被执行人对执行标的所享有的权利为第二性权利层面的债权。与此不同，真实物权人对执行标的享有的是物权。债权与物权在实现时发生冲突，应当优先保护物权，除非存在债权优先的法律明文或其他充足的理由。
第四，所谓为追求效率故而可强制执行登记在被执行人名下的不动产的观点，忽视了下面的事实：此种效率仅仅体现在实现强制执行申请人的债权这一个环节中，却增加了拍卖标的物、真实物权人向名义物权人追偿、真实物权人提起执行异议之诉，甚至还有执行回转这些环节中的成本和不效率，换言之，社会效率更低。这不符合两害相权取其轻的理念，有些“捡了芝麻掉了西瓜”之味。此其一。登记在被执行人名下却实际属于他人的不动产被强制执行，时常是通过司法拍卖的方式变价，而拍卖款大多偏低，这会直接给真实物权人造成损失。真实物权人转而向名义物权人（被执行人）追偿；若奏效，则这种损失落在了名义物权人（被执行人）头上。而只要强制执行在这方面与《民法典》保持一致，这些负面后果就可以避免。在此，应当重视这样的意见：“公法规范若与‘所有权’‘用益物权’‘质权债权人’等私法概念相联系时，则在具体个案中，对这些条件是否存在之回答，应以民法规定为准”。此其二。对强制执行申请人一侧而言，有权从被执行人的全部责任财产（包括登记在被执行人名下却在实质上不属于他的不动产）中选择某部分作为实现其权利的物质基础，可算机会多、选择性大；而对真实物权人一侧而言则不然，只要执行标的存在且继续登记在被执行人的名下，真实物权人的权利实现仅限于执行标的，其实现方式只能是请求不动产登记机构予以更正登记，将执行标的更正登记在自己名下。与此有别，在实质上非属被执行人的不动产被强制执行的情况下，无论是第三人拍定该不动产还是该不动产作价归于第三人，真实物权人就只得请求被执行人负责损害赔偿。如此迂回曲折的“折腾”，社会效率明显低下。此其三。
务必重视的还有，根据《审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第11条、第13条第1款、第14条第1款规定，在具备若干条件（如订立有合法有效的买卖合同、已付房款等）时，作为买卖物的不动产的物权虽未转移登记在买受人的名下，也能对抗登记名义人的债权人申请的强制执行。举重以明轻，案外人系真实物权人时就更应受到法律保护，有权对抗登记名义人的债权人申请的强制执行。
（七）宣示登记与设权登记的分工和衔接
《民法典》第232条规定“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，其中所谓的“依照法律规定需要办理登记”，实际上包括两种类型的登记：第一类是胜诉方依据生效的法律文书将取得的不动产物权更正登记在自己名下的登记、新建房屋所有权的首次登记、继承人将其所继承的不动产物权登记在自己名下的继承登记之类的登记；第二类是胜诉方将生效法律文书指向的不动产转让给他人、新建房屋的所有权人将该房屋出卖给他人、继承人将其所继承的不动产转让给他人时，受让人取得该等不动产物权需要完成的转移登记。第一类登记在性质上属于“宣示登记”，第二类登记在性质上为“设权登记”。权利人处分依照《民法典》第229—231条规定享有的不动产物权，需要首先办理“宣示登记”，再办“设权登记”，才会发生不动产物权变动的效力。“宣示登记”不同于《民法典》第209条第1款中的“设权登记”。换句话说，“此项登记并未创设物权的效力，不过在于宣示已经发生的物权变动而已”。《民法典》第232条所谓“未经登记，不发生物权效力”中的登记，不属于宣示登记，而是设权登记——“未经登记，不发生物权效力”，准确地说，是不发生物权变动的效力。例如，甲继承了A楼，在尚未办理宣示登记的情况下，把A楼出卖与乙，登记机构不会给乙办理A楼的转移登记，乙不能取得A楼的所有权。只有甲先办理了宣示登记，登记机构才会给乙办理A楼的转移登记，乙才能取得A楼的所有权。
（八）交易相对人是否负有查询不动产登记簿的义务
在德国民法上，交易相对人无查询土地登记簿的义务。中国民法学者对此意见不一。一种意见认为，不应令交易相对人负有查询不动产登记簿的记载的义务，因为查询与否都是以不动产登记簿的记载为准来确定善意取得与否。对此，笔者不予赞同。其一，不动产物权登记的公信力之意为，在法律行为方式的土地权利交易中，信赖土地登记簿的内容者，其信赖受法律保护，“公信力客体为土地登记簿的内容（Inhalt）”。既然是信赖不动产登记簿的内容（记载），在登记名义人与交易相对人订立买卖某不动产合同时，交易相对人不查询不动产登记簿对该不动产及其权属的记载能信赖什么？信赖登记名义人的描述，还是信赖登记名义人这个人，甚或信赖自己想象的不动产登记簿记载的不动产物权人就是当下处分该不动产物权之人？如果是信赖这些，则不但过于轻率，也显然不是在信赖不动产登记簿的内容（记载），也就自然不属于不动产登记簿对该不动产物权记载的公信力的范畴。其二，中国现行规定没有直接推定交易相对人为善意，而是明确“受让人受让不动产……时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”（《物权编解释（一）》第14条第1款）。如此，认定交易相对人对不知转让人无处分权无重大过失，必须以注意义务的违反为基础作判断。此处所谓注意义务，包括查阅不动产登记簿记载的义务。在作为交易标的物的不动产物权归属于第三人的判决书、已被征收的决定文件附于不动产登记簿中被征收不动产所在簿页的情况下，或者在转让人仅为登记名义人而非真实的物权人、第三人已就某不动产转让合同项下的债权申办了预告登记的场合，交易相对人不查询不动产登记簿，无以了解这些情形，也就无法就此认定其为善意。换言之，在此类情况下不可发生善意取得。其三，无论是交易相对人亲自申办其受让不动产物权的权属转移登记，还是由开发商或律师事务所代为办理，只要不动产登记机构的工作人员指出转让人不是交易标的物的登记名义人，交易相对人或其代理人就需要对此予以识别、确认。此时，交易相对人或其代理人实际就是在查阅不动产登记簿的记载。其四，假如交易相对人不负查阅不动产登记簿记载的义务，在不动产登记机构的工作人员因其疏忽大意或其他原因错误地将交易标的物转移登记在交易相对人名下时，难谓交易相对人非善意（因其没有、也无义务查阅不动产登记簿的记载），于是发生交易相对人善意取得交易标的物物权的效果。这对真实的不动产物权人实在过苛。其五，让交易相对人负有查询不动产登记簿记载的义务，可督促其积极、及时地查阅不动产登记簿的记载，帮助其至少发现处分人对交易标的物的描述存在破绽，并将之作为线索进一步尽职调查，以至查清存在无权处分；在一些情况下，受让人查阅不动产登记簿记载的“房”“地”信息，结合自己已经掌握的若干信息综合分析，再进一步尽职调查，以至发现冒名登记或其他种类的错误登记，尽早确定转让人欠缺处分权，即可立即终止交易，避免深陷“泥潭”，降低交易成本，从而使社会效益最大化。
（九）《民法典》第229条“人民政府的征收决定等”中“等”的内涵与外延
《民法典》第229条“人民政府的征收决定等”中“等”的内涵与外延有待明确。例如，国有建设用地使用权招拍挂之前，某市政府内部会议决定将A建设用地使用权出让给甲公司，但在招拍挂的过程中A建设用地使用权被乙公司摘牌。甲公司以该市政府内部会议的决定属于第229条“人民政府的征收决定等”中“等”为由，主张依第229条的规定，A建设用地使用权应当归属于自己。笔者不赞同此论，分析如下。
首先须澄清的是：解决系争案件涉及《民法典》第229条规定的，应是其“因……人民政府的征收决定等，导致物权……消灭的，自……征收决定等生效时发生效力”的部分。观察其表达，应是关于征收决定等何时产生案涉不动产物权归属于国家的规则，从另一侧面理解，就是案涉的不动产物权于何时消灭。如果甲公司在征收决定等生效之前是A建设用地的使用权人，则不涉及其因征收决定等取得A建设用地使用权的问题，不适用第229条的规定。只有甲公司在征收决定等生效之前不是A建设用地的使用权人，而是拟通过出让方式取得A建设用地使用权之人，才涉及《民法典》第229条所谓“等”包含什么，以及是否包含甲公司主张的某市政府内部会议所作决定的问题。
其次，就《民法典》第229条所谓“等”的理解，应注意以下几点：第一，从《物权法》到《民法典》，都规定人民法院、仲裁机构的法律文书或人民政府的征收决定的生效直接引发物权变动，即便其未予公示也是如此；没有扩张至无需公示就发生物权变动的情形，也没有把法律文书、征收决定以外的政府决定作为直接引发物权变动的法律事实之意。《物权编解释（一）》第7条限缩《民法典》第229条关于法律文书径直引发物权变动的规定的适用范围，也佐证了这个结论。简言之，原《物权法》第28条、《民法典》第229条中的“等”是“虚等”，而非“实等”。事实上，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室的释义书均未断言是“实等”；且笔者基本上全程参与了由法制工作委员会组织的物权法草案、民法典草案的研讨，亦未闻知此处之“等”为“实等”。这有其道理，物权公示应为重要原则，符合物权为对世权的品格要求，不强求公示仅为特例，只在有限的领域内才被允许，以加速物权变动。再者，原《物权法》第28条、《民法典》第229条的设计借鉴了我国台湾地区的“民法”第759条关于“因继承、强制执行、征收、法院之判决或其他非因法律行为，于登记前已取得不动产者，应经登记，始得处分其物权”的规定，该条无除“征收”以外的“政府决定”可以径直引发物权变动的意涵。第二，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号）要求全国各地自2004年8月31日始，国有土地使用权出让实行招拍挂程序。系争案件也应如此，未经招拍挂程序，仅因某市政府内部会议决定，甲公司无法取得系争国有建设用地使用权。第三，从合同法的视角观察，市政府内部会议决定至多属于国土资源管理局作为出让方的内部意思形成过程中的文件，未正式送达给甲公司，即无表示行为。换言之，就国有建设用地使用权出让合同而言，出让方尚无订立合同的意思表示，何谈国有建设用地使用权出让合同的成立？无合同成立，又何谈受让方取得系争国有建设用地使用权？
四
结语
《民法典》集物权规范之大成，彰显中国自主的物权法知识体系。由于人的理性有限，立法难以面面俱到；而由于社会在不断发展，新事物、新问题不时冒出来，立法或修法跟进很难及时。裁判、司法解释甚至指导性案例在解释、适用《民法典》中发挥着巨大作用，也肩负起填补法律漏洞的重任，贡献巨大。不过，它们也有提升的空间。尽管学说对法律规定的解释仅为学理解释，但其会为形成有权解释提供参考素材，或是为有权解释扩宽视野、思路。只有通过法学，才能更好地认识部分与整体的关系、发展法的具体内容。所以，解释、检讨、完善《民法典》物权编及相关裁判、司法解释，推动物权制度向前发展，学者负有义不容辞的责任。
社会和法律及法学发展到今天，虽然也需要宏大叙事，但作为民法学学者，应该把更多的力量用于理论联系实际的，能为立法、修法、司法解释、个案裁判提供有坚实的理论基础和精细化的问题解决方案上。因为，具体物权关系的健康发展和纠纷的妥善解决需要丝丝相扣的规则和理论，空洞的、完全是逻辑推演的、高高在上的玄学无助于法律规范的形成、完善，以及个案的妥当了断。
-向上滑动，查看完整目录-
《中国法学》2026年第1期目录
【党的二十届四中全会精神研究阐释】
1.“建设更高水平的社会主义法治国家”笔谈
江必新、莫纪宏、陈光中
黄进、王明远、陈柏峰（5）
【习近平法治思想研究】
2.法治中国建设开创新局面
——习近平法治思想提出五年来的历史性成就考察
张文显（38）
【《民法典》实施五周年】
3.民法典编纂是贯彻习近平法治思想的生动实践
——《民法典》实施五周年之际的回顾与展望
黄薇（60）
4.《民法典》领军物权规范发展
崔建远（79）
5.《民法典》合同编的创新、发展与续造
李永军（99）
6.《民法典》人格权编的实施与未来展望
王利明（121）
7.《民法典》婚姻家庭编实施五周年：制度发展与理论深化
王轶（144）
8.《民法典》继承编实施五周年之回顾与展望
杨立新（165）
9.《民法典》侵权责任编的特色创新、发展适用与未来展望
张新宝（186）
【学术专论】
10.论中国调解自主知识体系之发展
廖永安（207）
11.行政性失信惩戒基本制度的设定与规范
王克稳（225）
12.“自洗钱”入刑的法理基础与规范展开
张伟（245）
13.少年刑事司法基本原则之重构
王颖（265）
14.对外援助立法论纲
曹俊金（285）
《中国法学》是中国法学会主管、主办的法学学术期刊，创刊于 1984 年，是国家社科基金重点资助的优秀期刊，连续三届获得“全国百强报刊奖”，连续四届获得国家期刊奖（或提名奖）。本刊始终坚持正确的政治方向，坚持理论联系实际，关注重大理论与现实问题，严守学术规范，追求理论创新，促进法学研究繁荣发展。进入新时代，本刊坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入研究阐释习近平法治思想，加强法治理论研究，服务全面依法治国实践。
点击进入下方小程序
获取专属解决方案~
责任编辑 | 郭晴晴
审核人员 | 张文硕 范阿辉
本文声明 | 本文章仅限学习交流使用，如遇侵权，我们会及时删除。本文章不代表北大法律信息网（北大法宝）和北京北大英华科技有限公司的法律意见或对相关法规/案件/事件等的解读。
热门跟贴