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“父母全款买的房，登记在我们夫妻名下，离婚时她居然能分走 7 万？”2024 年，许某某与范某某的离婚案引发热议。
许某某父母在儿子婚前全款购房，婚后将房产登记在小夫妻双方名下，婚姻存续 3 年后两人离婚，范某某主张平均分割 30 万元的房产。最终法院判决房屋归许某某所有，但需补偿范某某 7 万元。
这样的纠纷并非个例。最高人民法院统计显示，2023 年全国离婚房产分割案件中，涉及父母出资的占比高达 61%，其中超 30% 的出资因缺乏有效证明导致权益受损。
房价高企的当下，父母出资购房已成为常态，但 “出资” 不等于 “产权”，离婚时房产归属的核心，往往取决于出资时间、登记情况和证明材料是否齐全。
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房产归属的 4 大核心情形：
婚前 vs 婚后，全款 vs 贷款
根据《民法典》及婚姻家庭编司法解释，父母出资购房的归属需分情形判定，台安县人民法院梳理的司法实践规则具有普遍参考性：
婚前出资：全款全资要注意
1️⃣一方父母全款出资 + 登记在己方子女名下
认定为子女婚前个人财产，离婚时不参与分割。例如，张某婚前由父母全款购买商品房并登记在其名下，婚后未加配偶名字，离婚时法院判决房产归张某个人所有。
2️⃣一方父母支付首付 + 登记在己方子女名下：
房产归登记方个人所有，但婚内夫妻共同还贷部分及房屋增值部分，需对另一方进行补偿。
3️⃣一方父母出资 + 登记在对方子女名下：
无明确约定的，视为以结婚为目的的赠与，认定为夫妻共同财产。
4️⃣双方父母均出资 + 登记在一方或双方名下：认定为夫妻共同财产，父母出资视为对各自子女的赠与，按出资比例或约定份额分割。
婚后出资：默认赠与双方，明确约定除外
1️⃣一方父母全款出资 + 登记在己方子女名下：
视为对子女一方的专属赠与，认定为个人财产。
2️⃣一方父母全款出资 + 登记在双方名下：
如开篇许某某案，视为对夫妻双方的赠与，属于共同财产，但法院会结合出资来源、婚姻存续时间等因素倾斜分割。
3️⃣一方父母部分出资（首付）+ 夫妻共同还贷：
无论登记在一方还是双方名下，均认定为共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与（有明确约定除外）。
4️⃣双方父母均出资 + 登记在一方名下：
按夫妻共同财产处理，通常按各自父母出资份额按份共有。
贷款购房：还贷与增值部分的分割规则
婚后父母出资支付首付，子女夫妻共同还贷的，房产归属分两种情况：
登记在出资方子女名下：
房产归登记方所有，共同还贷本金、利息及对应增值部分，由登记方向另一方补偿。
登记在双方名下：
按共同财产分割，父母出资部分计入出资方子女的份额比例。
登记在未成年子女名下：看真实出资意图
若房产登记在未成年子女名下，法院会审查购房时的真实意思：
若确实是赠与子女：
离婚时房产归子女所有，由直接抚养方代为管理；
若只是借子女名义购房：
视为夫妻共同财产，按实际出资情况分割。
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出资证明的 3 类核心材料：
法院认可的 “硬证据”
最高法典型案例显示，缺乏有效出资证明的父母，在房产分割中败诉率高达 68%。以下 3 类材料是维权关键，需妥善留存：
资金流转证据：最基础的出资凭证
银行转账记录：
需体现 “出资方→售房方” 的完整流向，转账时备注 “XX（子女名）购房首付”“购房全款” 等明确用途，避免备注 “借款”“赠与” 等模糊表述。
现金出资证明：
若以现金支付，需留存售房方出具的收款收据（注明 “收到 XX 父母代 XX 购房款”）、银行取款记录，最好有证人证言佐证。
资金来源证明：
父母出资款若来自理财、变卖房产等，需留存理财赎回记录、房产买卖合同等，证明资金是父母个人财产。
赠与 / 借款协议：明确出资性质
赠与协议：
需写明 “赠与人（父母）”“受赠人（明确是子女一方或双方）”“赠与金额”“用于购买 XX 房产”“不可撤销” 等核心条款，最好经公证。若未明确赠与一方，婚后出资默认对双方赠与。
借款协议：
若父母出资是借款，需子女夫妻双方签字确认，明确借款金额、还款方式（可约定婚后共同偿还或子女一方偿还）。
辅助佐证：强化出资事实
购房合同、网签记录：
证明购房时间与出资时间一致；
父母与子女的沟通记录：
微信、短信中关于出资的聊天内容（如 “这钱是给你个人买房的，跟别人没关系”）；
证人证言：
售楼员、中介、亲友等知晓出资情况的证人出具的书面证明。
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3 个关键法律规则：
决定房产最终归属
婚后出资 “默认赠与双方” 规则
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第 29 条规定，婚后一方父母出资购房，未明确表示赠与一方的，视为对夫妻双方的赠与。
这意味着，若父母婚后出资但未签订专属赠与协议，即使登记在己方子女名下，也可能被认定为共同财产。
登记推定所有权规则
房产登记在谁名下，通常推定谁为权利人，但父母出资可推翻该推定。
例如，许某某案中房产登记在双方名下，但法院结合父母全款出资的事实，判决房屋归许某某所有并给予对方补偿。
出资比例优先分割规则
双方父母均出资的，无论登记在一方还是双方名下，法院优先按出资比例分割房产，除非当事人另有明确约定。
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事前防范：
明确约定 + 登记技巧，从源头避纠纷
提前签订书面协议
婚前出资：
父母与子女签订《赠与协议》，明确 “仅赠与子女个人，与配偶无关”，并公证；
婚后出资：
若只想赠与己方子女，需子女夫妻双方签字确认赠与协议，或签订借款协议明确债务归属。
登记方式选择
想保障父母权益：
可登记为 “子女 + 父母” 按份共有，明确父母的出资份额；
想赠与子女个人：
婚后出资需登记在子女一方名下，并配套专属赠与协议；
避免模糊登记：
不建议婚后父母出资却登记在对方子女名下，除非有明确约定。
留存完整证据链
从出资决策到房产过户，全程留存聊天记录、转账凭证、协议文件等，形成 “出资意图→资金流转→房产登记” 的完整证据链，避免日后举证困难。
从许某某案的 7 万元补偿，到无数家庭因证据不足导致房产被分割，这些真实案例都在警示：父母出资购房不是 “简单的人情”，而是需要法律规范的财产安排。房价越高，越要重视出资证明的准备，明确产权归属，才能在婚姻变故时守住父母的毕生积蓄。
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