大连马栏，谁还记得2015年的样子？

那年房价7200一平。中介门店就两三个人守着电话，房子挂出去俩月能成交算快的。买家不急，卖家也不狂，砍个一两万下来，业主还能搭上一套旧家具。买房的都是什么人？辽师教职工、五院医护、刚结婚的小年轻。没人谈投资，没人讲升值。

马栏广场周边就是那种老派的生活味儿。三叶市场刚成型，买菜得走几步，坐公交去青泥洼桥要半小时。那时候地铁2号线还在图纸上，大家也没觉得不方便。

2016年有点不一样了。全国去库存，大连跟着下调首付。观望的刚需开始动起来，房价爬到8900。马栏广场周边热闹了，海鲜馆子、烧烤店一家家开起来。中介门店客流多了，一套房子个把月能出手。没人觉得这算暴涨，回头看那会儿真是好时候。

2017年彻底变了脸。地铁2号线通了。马栏被划成教育核心区。两件事砸下来，房价直接冲到12200，一年涨37%。中介门店人挤人，老城区的人来了，高新区的人也来了。一套房子三四家抢着看，卖家坐地起价成了常规操作。

那一年，马栏第一次出现投资客。有人一次性扫走两三套小户型，等着坐等升值。老住户看着眼生的人进进出出，有点懵——这地方啥时候成香饽饽了？

2018到2021年，现在回头看真是魔幻。2018年15500，2019年18900，2020年22600，2021年25600。一年一个价，涨得人心跳加速。马栏小学新校区、华才中学分校陆续投用，益嘉生活广场开了。88平两居室，2015年买63万，2021年卖能到225万，六年涨162万。

观山满庭芳、未来星城的房源挂出来当天就秒。学区房抢破头，卖家临时加价，买家犹豫一下房子就是别人的。中介门店里投资客和改善客各占一半。大家都在说马栏还能涨，涨到三万不是梦。

2022年，风向转了。大连限购限贷落地，投资客掉头就跑。二手房挂牌量暴增，买家终于能坐下来挑。均价跌到22300，跌12.9%。2023年更惨，18800，跌15.7%。投资客集中抛售，有的房源挂牌半年没人问，卖家主动降价40万才勉强出手。

中介门店空荡荡的，和2021年那个疯狂劲儿一比，像两个世界。

2024年政策松绑也没止住跌势，15300，跌18.6%，十年最大跌幅。还在看房的清一色自住需求：给孩子买学区房的、在医院上班图方便的、老城区想换改善的。投资客？早没影了。

2026年1月，均价13686。这个数字比巅峰跌了近一半，比2015年涨了90%。十年总涨幅跑赢通胀，跑不赢当年的狂热预期。

如今的马栏不一样了。地铁通了，去老城区十分钟，比当年快三倍。益嘉生活广场、全晟商场、南院商城扎堆，楼下三叶市场海鲜蔬菜水果齐全。五院渤海医院走路就到，孩子上学不用远送，老人看病不用折腾。

房价分化也清晰了。马栏河边河景房次新房能到18000以上，老牌的马栏广场小区刚过万。市场用价格告诉你什么叫宜居。

中介门店现在成交周期又回到一到三个月。买家坐下来慢慢聊价，卖家不再漫天要价。没人再问“这套房升值空间多大”，问的是：离学校多远？到地铁几分钟？楼下买菜方便吗？

老住户对房价涨跌早没了当年的兴奋焦虑。房价涨的时候没人发财搬家，跌的时候也没人亏了抛售。大家更在意的是：三叶市场的海鲜新不新鲜，楼下烧烤店味道变没变，晚饭后去马栏河边散步能不能遇上老邻居。

辽师一个老住户说得实在：“房子是拿来住的。涨了我也住这儿，跌了我也住这儿。”

清晨小吃摊飘油烟气，傍晚三叶市场叫卖声此起彼伏，夜里益嘉广场灯火通明，马栏河边孩子追逐嬉闹。

房价涨跌，不如问一句：楼下那家烧烤店，味儿变没变？